双丰收！2019年苏州土地市场不论从成交金额还是面积，均比2018有较大幅度上升。总成交额超过1000亿！据有家在苏州统计，2019苏州市区宅地成交总额高达

背景

限地价，升保证金，史上最严调控

2019年，苏州两次出台调控政策，均包含了土地市场的控制，明显降低了市场土拍的热度和溢价率，特别是7.24之后更加明显。开发商拿地更谨慎，土拍市场趋于理性。

今年5月11日，苏州市政府出台《关于进一步促进全市房地产市场持续稳定健康发展的补充意见》，调整土地出让报价规则，将土地出让报价条件从定值调整为区间设置，超过市场指导价5～10%需工程竣工验收后方可申请预售许可；超过市场指导价10～25%后即转为一次报价出让方式。

7月24日，调控再度升级加码，住宅用地出让竞买保证金调整为30%～50%区间设置，首次提出住宅用地鼓励实行“限房价、限地价”出让方式。

年度单价TOP10

各区地王再度刷新！苦辣自知！

赶在两次调控之前，中海在园区奥体板块以30287元/㎡的价格，拿下2019的单价地王。新区、园区地块楼面价较高，符合市场的价格规律，并未出现性价比极低的高价地。

园区地王目前已经动工，因需现房销售，所以上市还需段时间。限价4万之下，利润空间有限，是否会重演上华琚的“闹剧”？

对比下之前的各区地王众生相：

新区地王仁恒运河时代，楼面价31050元/㎡，16年拿地，小区早已封顶成为现房，依然一拖再拖，据说2020年即将入市。不过仁恒最让人信赖的精装居然惨遭改成毛坯让人大跌眼镜，仁恒品质在毛坯房是否能体现？6块多的物业费是否依然有价值？装修包了解一下？拭目以待。

（有家在苏州实拍）

相城地王鲁能文灵雅苑楼面价26225元/㎡，同样16年拿地，同样小区已封顶成为现房，同样难兄难弟。据说售楼处在建，2020年应该也会入市。不过相城区作为苏州市区唯一不倒挂的区域，留给相城地王的定价空间依然非常狭窄，如何破局是个难题。

吴中地王中铁诺德国礼楼面价28965元/㎡，同样16年拿地，同样的难兄难弟。木渎要卖4W？周边20000多的小区估计比谁都期待这个项目开盘吧！

姑苏地王中铁建地块楼面价高达43167元/㎡，现场施工一片火热，还处于地下阶段。纯别墅小区，面粉贵过面包，短期应该不会面世。隔壁12年开盘的拙政别墅还有最后两套呢，不急，慢慢来。

（有家在苏州实拍）

吴江地王吴越熙华雅苑，楼面价18156元/㎡，上周末已开盘，现房销售。具体情况请看深夜炸弹！吴江太湖新城豪宅仅2.7w！马上开盘！含装修叠加包？

年度总价TOP10

分摊风险成为拿地第一要务 千万别手抖

单宗地块成交金额来看，苏高新与招商联手拿下的，位于高新区狮山板块的苏地2019-WG-7号地块以50.17亿元的成交总价，成为2019总价地王；大华在高新区狮山板块的苏地2018-WG-49号地块以40.71亿元位居第二，龙湖&首开联手竞得的吴中区尹山湖苏地2018-WG-40号地块以40.62亿元位居第三。

没有特别高的单价，也没有特别大的体量，总价前七有四宗地块为合作拿地，

年度关键字

平静下暗流涌动

今年的土拍主要体现出以下3个特点：

1、今年土拍受政策调控影响明显，总体溢价率较低、底价成交频出。

2、房企拿地趋于理性，谨慎拿地变多、国企护盘、全年仅出现5次现房销售，同比下降55.6%。（星河地产首进苏州，让大家第一次认识他居然是手抖误加价，造成现房销售）

3、低价宅地变少，而且主要集中在吴江下属乡镇。未来苏州单价2W以下的刚需盘踪影难觅，也将逐渐成为现实。

附：全年土拍一览表：

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