2018年已过去一半，上半年在“房住不炒”的大背景下，楼市经历了限购、限贷、限价、限商、限售的“五限”；房企融资额降低、融资渠道逐渐收紧、融资成本上升；与此同时，住房租赁市场的大力发展，市场各方心态陡变。楼市调控是否存在“时间表”？住房租赁市场发展能否让长租公寓迎来风口？对于这些问题，中国房地产报记者采访了新城控股集团有限公司高级副总裁欧阳捷。看看他是如何看待楼市现阶段，对未来又有何预判。
新城控股集团有限公司高级副总裁欧阳捷
中国房地产报：对于上半年楼市，你如何总结？对今年下半年楼市信心又如何？
欧阳捷：年初我们预判，“楼市大稳小乱”，市场处于“零增长区间”。
大稳是指在“房住不炒”的定位和“控房价、抑泡沫、防风险”的要求下，整体市场相对平稳，地王鲜见、房价整体趋稳，投资、新开工、土地购置、成交量价增速都相对稳定，不超过15%的增长或略有下降。
但各地政策动作不一，有刺激的、有放松的、有抑制的、有打压的，一城一策甚至一城多策，放眼望去，呈现小乱格局。
未来，房地产市场在政策调控下，不会大起、也不会大落，房价不会暴涨，也不会大跌，楼市将进入平稳发展期。
在此期间，我们还会看到一些城市乱象丛生，但依然是小乱的。
下半年，房地产投资、新开工面积增速会放缓，可能接近个位数的“零增长”，销售面积增速也会接进入“零增长区间”，甚至不排除个位数的负增长。
这是因为房企到位资金将明显下降，不支持房企扩大投资，没有投资增长，就会减少新开工，进而降低可售货值，进而拖累销售业绩。
中国房地产报：对于当下的楼市，你最关心什么问题，为什么？
欧阳捷：降杠杆是今年宏观经济的核心要求，在追求规模的逻辑下，绝大多数房企是不会愿意主动降杠杆的，因而定向收缩就成为房地产降杠杆的政策逻辑。
目前，房地产企业股权融资基本叫停，债权融资明显压缩，非标通道已被关闭，资产证券有所收紧，只有银行业务和海外发债还有余地。
5月份，虽然银行按揭贷款增速有所回升，但依然处于负增长区间，开发贷款增速也进入负增长区间，虽然销售较好，房企到位资金增速提升了3个百分点，但下半年融资可能更紧，资金压力将会加大。
一旦出现中小房企债务违约，或将拖累整个行业。
中国房地产报：对于房企转型升级，你认为最难的是什么？怎么破局？
欧阳捷：房企转型升级难在两个方面：
一是路径依赖。虽然2014年住房市场大幅滑坡，很多房企萌生退意，但随后的大水漫灌和去库存刺激制造了新的历史高峰，也救活了一大批僵尸房企，大多数房企的日子相对滋润，对住房市场心存眷恋。
大多数房企除了房地产开发之外几乎丧失了学习能力，在顺周期的晴朗日子并未探索转型准备，也未寻找转型之路。
二是路径选择。
房地产的转型究竟想往哪里去？过去乃至现在，无论是互联网+的横向打通，还是房地产业链的纵深发展，鲜有房企转型升级的成功案例。
传统产业步履维艰、利润微薄，房企看不上眼；高端产业资源匮乏、隔山相望，房企难以交融；新兴产业风云际会、资本运作，房企不善运作。
不破不立。
房企转型升级首先要有打破坛坛罐罐的心态，唯有不留后路的决心和意志，才有可能找到真正的转型之路。
同时，房企要组建专业团队，研究转型升级的可行方向，探索可行的商业模式，储备必要的资源匹配，制定合理的实施时间表。
从技术角度看，调整心态与资源投入都是相对容易的，更难的是房地产行业的转型方向。
中国房地产报：对于当下的火热长租公寓市场你怎么看？
欧阳捷：虽然租赁市场是一个新的风口，很多企业也很关注，租赁市场的REITs也慢慢地在打开，但租赁市场目前来看，还没有找到一个好的盈利模式。
长租公寓只能存在于一线城市和部分经济活跃、流动人口较大的热点二线城市，这对于必须上了规模才能赚钱的产品类型来说，是个致命的掣肘。市场空间有限，如果房企纷纷往里面挤，投入大量人力物力做这个，我认为并不划算。既然长租市场不盈利，为何企业前赴后继涉足其中呢？除了想寻求融资渠道外，主动进入的房企是为了试水和占位，因为大城市才有租赁住房市场。被动进入租赁住房市场的房企，主要原因是受限于土地性质或规划要求只能做租赁住宅。而其市场容量终归会见顶的，如果不在市场容量见顶之前占位，未来可能就没有机会从事租赁住宅的长期运营管理。
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