導讀
碧桂園式房企害怕的事情來了，市場傳言國開行各地棚改貸(PSL)審批暫停，審批權回收總行，或面臨“一刀切”。
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焦慮的房企
6月24日，上海奉賢區海灣鎮的碧桂園在建項目發生塌方事故，事故共造成1死9傷。死者為現年51歲的河南駐馬店男子，當天是他回鄉收割小麥返工回到工地第三天。背井離鄉僅三天，便與人世陰陽兩隔。目擊者稱，當時多名工人在售樓處現場進行混凝土澆築，突然約300平米的層面模架突然坍塌。
事故發生地位於碧桂園位於上海奉賢的在建項目——碧桂園紅墅林。該項目的開發商為碧桂園旗下的上海灣碧房地產開發有限公司，施工方為中天建設集團有限公司。碧桂園和中天集團合作多年，碧桂園也是中天集團2017年新業務承接量最多的客戶。
目擊工人稱，發生事故的售樓處是32號樓，目前碧桂園紅墅林項目各樓建設進度很快，想要賣樓，就要提前建好。
而事故距離碧桂園高週轉命令下達後僅過了兩個多月。4月5日至11日，碧桂園連續下發三份文件關於提高週轉速度的文件，強調:“任何部門都要圍繞高週轉，為高週轉讓路。”甚至董事長親自下發內部談話文件激勵高週轉，對於項目總經理，碧桂園更是獎懲分明:拿地三個月開盤，獎項目總經理20萬元;超過七個月開盤，項目總經理面臨撤職。
想要靠高週轉殺出一條血路的碧桂園，真的出事了。
6月中旬，碧桂園上市團隊再添一員，碧桂園旗下物業板塊碧桂園服務登陸港股，迎來開門紅。至此，碧桂園地產、教育板塊博實樂教育、物業板塊碧桂園服務三足鼎立，共同拱衛碧桂園帝國。背後正是眼下房企謀求多元發展的心願，也折射出傳統房地產企業對未來的焦慮。
而碧桂園式房企們焦慮的到底是什麼？
讓碧桂園式房企寢食難安的，是來自於多方面壓力，總結起來便是對未來的不確定性。
而這種不確定性，一方面是來源於有限的房企市場佔據，從根本上來說就是規模戰的成敗。另一方面的焦慮，正在來自於當下不斷變化的經濟形勢和監管政策。
今年碧桂園的重要戰略是：快打快出的三四線城市閃擊戰，實現縣鎮全覆蓋。要知道，2017年碧桂園約58%的銷售來源於三四線城市。而三四線城市戰略成敗與否關係到碧桂園能否穩佔鰲頭，在房企未來爭奪戰中保持絕對優勢。
而三四線城市攻堅戰中的難點，就是要先入場吃肉，並且還要吃好肉，畢竟三四線城市的購買力有限，後來的就只能喝湯了。碧桂園深諳其中利害，追求高週轉高速度發展事出有因。而這兩天，碧桂園式房企害怕的事情來了，市場傳言國開行各地棚改貸(PSL)審批暫停，審批權回收總行，或面臨“一刀切”。
這對房企無疑是一個噩耗，以碧桂園為例，前幾年成功抓住了棚改貨幣化的機遇，在三四線市場開疆拓土的碧桂園迅速成長為宇宙第一房企。銷售規模從2014年的千億元一躍飆至2017年的5千多億。今年碧桂園三四線城市攻擊戰火力全開，2018年前四個月三四線項目佔總銷售額的比例分別為70%、68%、71%、66%。房企紛紛開始在三四線城市拿地，搶奪三四線城市蛋糕。
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貨幣化安置成推高房格的元兇
據國開行領導介紹，已將所有棚改合同審批權限上收總行。主要是出於兩方面的考量：一是，這兩年國開行分行在審批時，違規現象嚴重，國開行總行擔心後期的風險隱患就比較多； 第二點是，中央對棚改有一定的看法，棚改的貨幣化推高了房價，中央對這個有一個嚴謹的考量。
我國棚改造工程最早始於2005年，在2015年之前棚改補償方式主要是實物安置，2015年之後轉變為貨幣安置，即政府直接以貨幣的形式補償被拆遷棚戶區居民，而居民再到商品房市場上購置住房。
棚改貨幣化無疑刺激三四線城市商品房銷售，在去庫存的同時更推高了房價。可以說棚改貨幣化政策是三四線去庫存的重要推手，發展到現在已經達到了其歷史意義。
而抵押補充貸款（PSL）為棚改貨幣化提供主要資金來源。PSL採取質押方式發放，合格抵押品包括高等級債券資產和優質信貸資產，是基礎貨幣投放的一種方式。2015年-2017年， PSL每年新增量超6000億， 18年以來，目前新增量為4371億，截止18年5月，PSL餘額達到3.12萬億。
2017年5月國務院確定2018-2020年再改造各類棚戶區1500萬套，其中2018年改造580萬套的目標，超出此前市場預期（500萬套）。隨著近年來政府PSL投放力度加大，三四線房價被“外掛充值”，迎來投資熱。
有了長期穩定的資金來源和棚改目標的刺激下的市場需求，目前全國百城房價已達連續超1.2萬元的均價水平，全國很多縣市房價翻了一番，連五六線小縣城的房價均價也超過了6、7千。
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棚改中地方債風險巨大
小債看來，在財政壓力和經濟下行壓力下，棚改貨幣化比例或走低，收緊PSL是大勢所趨。但叫停棚改工作通常是逐步有序開展，一刀切的可能性不大。不過同樣也應看到，
棚改貸的不規範發展也帶來了三四線城市上漲，監管也已經注意到了其在地方隱性債務中的亂象。棚改貨幣安置專項資金主要由國開行提供，各地方的省級融資平臺負責統借統還。業內人士猜測，此次棚改項目審批暫停，或與財政系統整治地方政府負債有關。
近期監管針對地方債問題密集發文，可以說已經相當重視了。昨天，財政部發布《政府購買服務管理辦法》，堵住了違規舉債的渠道！目前，棚戶區改造資金主要籌集於銀團貸款和政府購買服務。財政部專員辦表示，棚改貸款成為隱性債務的一大來源。
而歷史積累棚改債務存量較大，政府對其可控制能力下降，在去槓桿、控制地方債務的壓力下，債務化解難度進一步加大。
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