据中国证券报报道，公募REITs年内将出炉。这是个振奋人心的消息，这对于房地产行业发展，对于资本市场的成熟，对于租购并举住房制度的完善，无疑都有重大意义。
那么，这影响到底有多大？谁能够吃到第一个螃蟹？
一、短期影响有限，长期取决于供地制度的改革
笔者认为，公募REITs无论是短期市场容量，还是长期发展，都取决于政策力度。因为公募REITs发展，最大的制约因素是地价。
作为投资品种，在需求端，要吸引机构资金和个人投资者进来购买产品，在供给端，要吸引租赁机构提供更多的房源，都要求REITs回报率需要达到一定水平，这样投资者才愿意买，租赁机构也才有利可图，但目前公寓最大的问题就是找不到盈利模式。
为什么找不到盈利模式？因为目前的投资回报率太低，而在投资里面最主要是土地成本，地价非常高，地价高了之后同时也使得税费相对比较高，在这时候我们的租金又很低，租金外的经营收入也不高，估计能占到租金的1/4都算非常理想的水平了，所以国内的投资回报率在北京、上海、深圳都在1%左右。从经济上满足不了REITs收益要求。
那要怎么做才能打通盈利模式呢？关键在于降地价，地价直接决定投资回报率。所以从短期来说，租赁用地属于低成本的用地，这取决于政府让利程度，但是这对地方财政来说是不可持续的，更多还是试点性质和导向性质，供应量会很有限。
从长期而言，公募REITs市场发展取决于供地制度改革，集体土地入市，跨区域调剂，商业、工业和住宅用地比例调整，旧工业区旧城改造和容积率提升等等，这才能给公募REITs发展带来足够多的优质底层资产。
当然，这只是住房领域的，其实像商业、物流、工业等领域，租金回报率已经比较客观，所以公募REITs极有可能借助住房租赁开花，但是在商业、物流这块结出硕果，从国外来看，公寓REITs也只占10%左右，其他都是商业、写字楼等。
二、谁能从中受益？短期看谁有资源，长期看谁能够实现最高的租金坪效
公募REITs退出，谁能率先受益？
短期来看，毫无疑问是国企及特殊资源方。在获得低价地之后，通过公募REITs退出，解决了“投融管退”的“投融退”问题，管这块还是大难点。所以长期来看，融和退都属于金融环节，属于基本的金融基础设施，就像自来水一样是公共产品，当竞争日益市场化后，后续最核心竞争力还在于运营，谁运营的好，能够有最高的坪效，反过来来也具备更强的投资能力和拿房能力。
因此，目前行业关键竞争点在于卡位、确定盈利模式，整合资源方，谁能够做到这一点，谁就能在未来长久的竞争中获得一席之地。但是目前市场的问题在于，过于短期，没有耐心，缺乏远见，在新派REITs发出来之前，新派多苦逼，有多少人看到了他背后真正的价值？
同样的，像现在YOU+，尽管规模并不具备领先优势，但是在社群卡位这一块牢牢占据，另外一直也在探索最可行的盈利模式，尽管目前不是在聚光灯下，但谁知道它哪天再次爆发呢？
从房地产大框架去看，增量市场是把面粉做成面包的一个制造业，在增量市场里面关键的是要有产品力和周转能力，而存量市场则是服务业，是运营为王，也就是说要有内容和运营这两个核心的能力，打磨这两个核心的能力比规模要重要的多。
所以，随着时间不断推移，运营和服务的价值也将日益凸显，因为运营和服务能力目前更多还是体现在收益和坪效上，但是未来，它将直接决定资产的价值。
三、未来运营能力将更加关注系统能力
在目前，大多数运营商提升运营能力的着眼点在于如何缩短营建周期，提升出租率和续租率，做好产品，提升坪效，这仍然很关键。
但是现在，无论是开发商，还是部分运营商，已经开始探索生活综合体的概念，这是一个系统能力。比如深圳荔枝公寓新开了一个旗舰店，一层全是商业，很多体验业态，楼上则是住户，这就带来了两个好处，第一个，底商租金更高，可以获得更高的租金收入，第二个，租户可以为底商带来客流，而底商则作为服务配套，形成了共荣的生态。
未来这种系统能力最重要的是打通多业态和差异化的能力。首先，不同的业态产品组合之间的协同，比如说像有的集团下面有商业、物业、酒店、文化集团、艺术品牌，那么在研发它的产品线的时候就会有艺术Mall、文化Mall，和传统商业既有所不同，又有所结合。
另外原来的写字楼逻辑或者商业地产的逻辑就是钢筋混凝土，一个楼盖好以后，只是一个很简单的刷门禁，进到空间去，是缺少人文关怀的，现在开始追求差异化了，讲究人跟环境的结合，比如说未来办公或者是未来社区。总之差异化最终是挖掘人的深层次需求和价值，不断发现新的场景服务，进而提高租金水平。
（全文完）
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