▲你知道的杭州神盤，大多有他的幕後推手
那些誘惑力很大的價差樓盤，越來越少。
按原來邏輯，剩下的高成色限價盤，中籤率應該很低。然而沒有。整體中籤率上升明顯，棄選現象頻繁。
購房者心態發生了變化：以前只看得見優點，現在一點點缺點都會被放大。比如有一位粉絲說：輪到選房時，剩下的房源都不太滿意，有點糾結，不過很快就選擇放棄。
這跟市場大環境有脫不開的關係。
同時與另一個預期也有關：大家普遍覺得，純新盤上市後，價格照樣會被牢牢控制住。哪怕爬上來一點，幅度也十分有限。
“如果價格能順利突破，開發商早就開盤了。”
不過也要做好一定心理準備。那就是，各板塊原有的新房價格都會上漲一點點，重塑一個全新的價格體系。
在相關部門的指導意見之下，開發商先提交備案價，然後是漫長的反覆、糾結和協調。最終“上會”形成會議記錄，板上釘釘。
因此，不管是政府還是開發商，對定價都謹慎再謹慎。
很明顯的一個例子——良渚。中糧·夢棲祥雲洋房含裝修均價2萬8，可見，後面上市的同區域內同類產品，都差不多是這個價格。
還有悅見山1萬7多的備案價，是臨平山北的參考系。
接下來，大家很關心的艮北新城、城東新城以及上塘板塊，都是一樣的邏輯——一個樓盤的定價，代表整個板塊的價格水平。
比如艮北新城，楊柳郡一定會等貴的樓盤先賣，再來給自己定價。城東新城可能是錢塘天譽，也可能是東城金茂府。上塘應該是杭州·大家。
如果還沒開盤，肯定是哪裡又卡住了。
Q&A | 壹
問答關鍵詞：二套首付六成、170萬、工作在城北
@夏雨辰
您好，我剛賣了一套外地的房子，打算這個月再入手一套，首付得60%，我湊了170萬，因為孩子一歲了，所以面積還是最少得90㎡以上，工作在祥園路這邊，自己看了下三墩房價都三萬五了，還有就是良渚，請問還有別的選擇嗎？如果搖號的話，8月底9月初還有可以搖的樓盤嗎？
樓先生：就算是幾個月前，預期還不像現在這樣，看到二手房的價格，很多人也表示下不去手。現在地價下跌，市場變得理性，二手房也正在調整當中，就更不會有買二手房的慾望。接下來，包括三墩、萬達板塊以及往北到勾莊，這一帶的二手房會有比較多的機會，你可以一邊找找看。不過建議也不要錯過限價新房，畢竟符合你的新房，還有不少。一二手房同步進行吧。
不知道你有沒有參與西雅圖最後一批房源的搖號，它應該是你比較合適的選擇，還是精準，萬科做的房子，整體過得去。如果錯過了也沒關係，三墩北還有西湖國際城，有不少房源，可以密切關注一下，由於毛坯，它的總價門檻更低一些。
能搖中的話，比周邊的二手房，要實惠得多。還有就是良渚一帶，之前限價紅利大的高層房源賣完了，只剩下未來城二期還有一點點房源保留，不知何時會開。其它就是比如夢棲祥雲、藏龍玉墅、沐瀾、頤和江南以及和光塵樾，主要以洋房為主，板塊最新的價格參考是2萬8，選擇還是豐富的。另外就是往勾莊方向，目前還有新房的就是海德公園最後一批房源，估計等的人會比較多。
至於何時開盤，可能連開發商自己都無法把握，主要還是取決於項目工程進度以及備出什麼價格，不過這幾個樓盤，今年都會推出新的房源，你只需多加留意、耐心等待就行。整體市場來看，房價向上的動能很微弱了。我們月底都會蒐集次月開盤信息，屆時關注。
Q&A | 貳
問答關鍵詞：90-100㎡、工作在濱江、糾正價格倒掛
@難得糊塗
在濱江區工作，社保滿二年了，剛需，想買90-100㎡左右的小戶型，新房或次新房均可，可以考慮付全款，但想要小區環境好一些，請問有哪些樓盤可考慮，現在是出手的時候嗎？謝謝。
樓先生：一上來不報上自己的預算，而是說可以付全款，對於買房，看得出來沒有什麼經驗，對當下市場情況應該也沒有很瞭解。如果你是首套剛需，更不應該全款付清，浪費三成首付的資格，以後肯定後悔。
既然是剛需，能上車的時候，就不要錯過。很多人說，剛需買房更想著能少付出成本，每個人都明白這一點，但是能不能做到，又是另外一回事。過去這幾輪行情，多少剛需因為“買漲不買跌”的心理，錯過了上車的機會，而追悔莫及。所以，只要是挑到自己合適滿意的房子，就果斷上車，從長期看，只要是能跑贏GDP就算是買對了。
總的市場趨勢，一二手房價格會慢慢相互靠攏，扭曲的價格體系會得到糾正。不過，在糾正過來之前，可以對新房市場多一點關注。
等到一二手價格倒掛不存在，那又是另一個買房邏輯。不知道你的預算，所以沒辦法具體推薦區域和樓盤，大體方向就在江南岸一帶，從濱江到奧體、世紀城以及市北、湘湖和城區，都會有新房上市，單價從5萬到3萬不到。Q&A | 叄
問答關鍵詞：二套首付400萬內、保利奧體項目、濱江
@左邊
老師，你好。今年通過搖號買到一套濱江金茂府高層，接下去兩年內想購入二套，一方面考慮好的學區，一方面考慮板塊升值，兩套房子打算一套自住，一套父母住，儘量買搖號新房，二套可首付400萬以內。老公飛行員，離機場45分鐘以上的區域不考慮。很喜歡今年奧體新拍的保利地塊，但是不知道限價情況下，性價比和質量如何，另外學區也有擔憂。
樓先生：保利奧體項目的地價是三萬二，但由於總價高，開發商的財務成本是完全不一樣的，所以實際的地價成本，可能要跟彭埠的三萬六們看齊。
至於你說的性價比和質量，在還沒看到備案價之前，都是空談。所以，你喜歡這個項目，那就多關注一點，等價格出來了，再來評判要不要買。之前我聽說，這個項目今年年底是要上市的。對你來說，已經有一套濱江金茂府打底，不用太著急。接下來濱江和奧體以及往蕭山方向，有不少新盤會上市，單就濱江區，就還有五個項目，按目前限價程度看，單價估計也就五六萬左右，這些房子都能符合你的要求。到寧圍、市北一帶去，選擇還能更多一些。
說到學區，濱江金茂府是丹楓實驗小學，是一所新建的小學，還需要時間檢驗。不過周邊都是高檔小區居多，生源不會差到哪裡去。如果你不追求名校，其實也足夠了。
Q&A | 肆
問答關鍵詞：300萬內、城西或城北、月薪1萬出頭
@ZWZ
社保本月底正好滿兩年，首付有150萬左右，但是目前還沒領證，自己一個人月薪只有一萬多點，貸款估計只能貸一百萬左右，所以總價只能考慮三百萬內了，但是又不想買太遠，和女朋友是同事，工作在學院路地鐵站附近，之前考慮楊柳郡不知道什麼時候開盤，會不會超預算太多了？或者城西這塊有總價合適的新盤推薦嗎？謝謝。
樓先生：一方面，楊柳郡四期房源價格還無法確定，它至少要等公園1872和天悅江灣開了盤之後，才會有進一步推盤消息，它的價格也是根據這兩個樓盤來備案的。但是大概率是超出你預算了，估計要五六十萬。另一方面，儘管有地鐵，但楊柳郡也不是最適合你們的。
對你們來說，考慮城西或者城北，是最理想的。你可以沿著地鐵2號線，到良渚一帶看看，至於具體推薦，我在第一個問題時提到的良渚新盤都可以挑一挑。另外就是往西溪溼地方向，比如華夏四季、遠洋西溪公館這樣的樓盤，都是很多人想搖號的。
其它選擇就只剩下二手房了，三萬出頭的價格，勾莊那邊可以考慮一下，主要集中在祥園路、上園路兩側，比如萬家名城、璦頤灣這些比較優秀的次新樓盤。或者跨過西溪溼地，再遠一點到五常板塊，這樣的距離可以接受的話，翡翠城倒也不錯。當然你一定會關注到梧桐郡，新房，2萬6的價格，只不過不知道下一期何時開。
Q&A | 伍
問答關鍵詞：預算550萬、杭州·大家、中城匯、婚房
@陳思羽
您好，我想賣掉中泰街道金岸提香91㎡的房子，第一意願想置換到拱墅區，預算550萬，看了橋西板塊二手和新房都幾乎差不多4.7-5.3萬，有看過融信ARC/名城燕園/上河，大悅城附近也在看…猶豫不決中，第二意願其他區域也可考慮，看過公園1872...我期望在環境稍好的小區周邊規劃乾淨一點的地方，精裝修品質一點的，考慮結婚住，平常工作強度大，沒花太多時間去篩選看房，極盲目中，請指點買哪裡合適。
樓先生：有550萬預算，新房和二手房都可行。比如申花和橋西的二手房都夠得著，只是挑不到大戶型。結合你的要求，89㎡小戶型相對容易把握。如果對戶型有要求，可以往北面去，到藍孔雀板塊或萬達板塊，價格相應會低一些。
從整體行情趨勢看，杭州的二手房價格到一定天花板了，打算考慮二手房，不妨等一等，到四季度相信可以看清走向，到時再來決定也來得及。
挑二手房很花精力，每一套房子都得去看過，所以還是建議你多花一點時間研究。相比之下，新房更加明確，也簡單不少。至少目前還是政府說了算，幫你在開發商這裡談好了價格。在新房市場上，你的預算選擇能有不少。比如萬達邊上的萬科·中城匯，就在城北汽車城對面，還有就是上塘板塊的杭州·大家，也逐漸進入大家關注的視野。這兩個樓盤可以重點考慮。另外，你提到的公園1872，或者天悅江灣、楊柳郡，結合工作，只要適合自住，也比二手房有優勢。
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文∣樓先生
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