2019年已过去四分之三，今年不买房，一年又白干？都说2019楼市凉风阵阵，真实情况如何？年底还有上车良机吗？
数据不说谎，咱们复盘1-9月一二手市况，一探究竟。
总览：一手量价齐跌 二手议价空间扩大
一手量价均不如去年。
据数据显示，2019年1-9月广州一手住宅成交64651套，成交总面积686.16万平方米，约达到去年全年成交套数的69%，同比去年1-9月总成交套数（93383套）下滑5.4%，均价同比 2018 年微降 4%（参考链家研究院数据）。
二手观望气氛浓郁，议价空间不断扩大。
研究数据显示，今年广州全市二手房的交易套数自 7 月起持续下降，9 月环比 8 月下降了 14%，到9月底累计成交77713套。整体成交均价从今年 5 月开始呈持续下跌趋势，8 月二手房均价下跌到今年以来的最低水平后，9 月份二手房均价回升为 2.26 万元/平方米。
一手：的确降价了！平均降1200元/平
今年以来一手住宅网签三个高峰期分别出现在3月、6月和9月，成交量均超过8000套。
回顾这三个峰值，3月是广州楼市传统的“小阳春”旺季，加之2017年“3·30”新政到今年3月底正式满两年，受社保年限“3改5”影响的购房群体开始被逐步释放，买家也集中入市。
最高峰的6月份，网签量达到9731套，但有机构指出，6月增城单月网签4348套，占据全市网签量近一半，有很大一部分来源于荔城街五一村回迁房的集中网签，若扣除该部分因素，则6月网签水平与4月和5月大致相似。
刚过去的9月份，网签成交8381套，跻身全年成交量前三名。环比8月（6918套）反弹回升21.1%，在传统“金九”稍恢复元气。但同比去年9月1.3万套成交套数仍大幅下滑36%。
整体而言，今年前9个月中有5个月成交量不如去年同期，成交峰值也未及去年。
促销让利成为主题。
小编踩盘发现，今年开春市面上已开始各色促销，"番禺盘首付10万起"、“广钢直减62万”等话题被津津乐道。
（国庆期间 楼盘促销单位）
如果说上半年的优惠或多或少掺杂噱头，那么8月起则是动真格了。番禺大盘祈福缤纷汇从最高的4.6万降到3.6万，降幅超过20%，打响广州降价第一枪。增城朱村有盘3个月跌幅超4千/平，新塘新盘仅1字头。南沙白云黄埔等地的新盘，也有不同程度的折扣。
是个盘的“狂欢”，还是整体的跌价？
根据链家研究院统计，2019 年广州主要新盘的成交均价为 28686 元/平方米，同比 2018 年略微下降4%，即每平方米下降了 1200 元左右。
具体到区域，今年以来，“供货大户”也是“促销大户”的增城已经连续9个月稳居冠军宝座，南沙第二位，番禺第三位。其中增城“销冠”成交20642套，占全市销量超3成，甚至将近是第二位南沙的两倍。
成交均价方面，越秀区和海珠区新房成交均价超过 5.2 万元/平方米，其次为荔湾区、天河区和白云区，新房均价基本都维持在 4 万元/平方米以上。
二手：被一手“抢客” 成交连连跌
前9个月，一手促销增多，二手市场客源被分流的现象越发明显，成交量持续下探。
二手房整体交易套数自 7 月起持续下降，到9月底累计成交77713套，交易面积以60-90平方米区间的占比最大，约占总量的37%。表明购买需求以刚需上车为主，小户型也更容易出手。
其中番禺凭借其刚需价格，交通便利，楼盘优质等区位优势，成交排名第一，1 至 9 月份累计成交 11367 套，占比 14.6%；成交排名第二为：海珠9987套，占比 12.9%；成交排名第三为：增城 9627 套，占比 12.4%。
成交均价从今年 5 月份开始呈持续下跌趋势，8 月份二手房均价下跌到今年以来的最低水平后，9 月份二手房均价回升为 2.26 万元/平方米，环比上升4.3%。平均单套成交面积为93 平方米，成交金额为 211 万元。
整体而言，在一手层出不穷的促销“诱惑”下，买家对二手房市场持观望态度，在二手房交易流程中，今年广州市场买家的议价空间从 6 月起持续拉大。
展望：年底“真·优惠”会来得更猛烈些！
据广州中原研究部数据，目前广州累计70.25万㎡单位供应，整体库存消化周期已重上10个月。而金九银十整体交易平稳，随着库存压力上升，又到年底开发商冲业绩、做报表的关键节点，业内认为广州年末“抢客大战”将在国庆后才真正“开打”。
纵观2007年到2018年的12年间，每年的月度交易高点均出现在12月份，尤其今年四季度将有大批全新项目入市，届时买卖气氛或将更加热烈。
搜公众号“工改工”可以和吴工分享交流
閱讀更多 舊改老吳 的文章
