經常看到一個問題，現在的100萬，能買到哪裡的房子？
不說遠的，這個話題放到三年前，在一般的二線省會，安置一套小兩居是沒什麼問題的，在老家的地市或縣城，輕鬆拿下大三居，裝修、傢俱、稅費全算下來，也會有盈餘。
現在卻不同了，根據此前某房產研究機構發佈的數據，以各城市二手住宅平均掛牌價計算，100萬在一線城市中可購買面積最小，一線城市中，除廣州外，可購買面積均少於20平方米，連半地下的那種一居室都買不到。
二線城市中，因為南北、東西之間巨大差異，呼和浩特、太原、南昌等地肯定無法跟蘇州、杭州的房價趨同，100萬可購買面積不等，在20-140平方米範圍之內。
三四線城市中，像環滬的崑山、南通，環京的燕郊、固安，環深的珠海、中山，可購買面積也就在50平米左右，至於中西部的三四線城市，可購買面積範圍在60-203平方米之間，地域廣闊，懸殊也非常大。
不過，我們至少可以得出一個結論，價值100萬的房子，是目前不少城市置業的常態，手裡如果只有幾十萬，還真沒辦法一步到位買套心儀的房子。
這樣的結果在意料之中，數據顯示，從3年前開始，三四線樓市後來居上，截止2018年底，100個城市新建商品住宅成交均價為13382元每平，同比增長達8%，如果剔除一線、二線城市的數據，三線及以下城市均價高達10885元每平。
對這些城市的購房者來說，現在100萬的房子，應該“買入持有”還是“賣出變現”？
筆者認為，要從以下三個方面展開分析。
第一，看當地的人口結構、城鎮化進度。
房地產行業裡有句話：長期看人口，中期看供需，短期看金融。
土地和樓盤庫存的供需各個城市都有既定的節奏，金融方面，各個城市房貸利率的調整也大體步調一致，長期來看，唯有人口，才是決定房價的唯一權重因素。
2018年，我國人口占比最大的地區為廣東、山東、河南、四川、江蘇、河北、湖南、安徽、湖北、浙江，人口占比分別達到 8.13%、7.20%、6.88%、5.98%、5.77%、5.42%、4.94%、4.53%、4.24%、4.11%。
很明顯，珠三角的廣東，長三角的江浙，中部的山東河南，這幾個地方，是典型的人口大省，尤其是佔比在5%以上的省份，儘管中西部省份常年出現了人口流出，但隨著農民工返鄉、各地省會加速崛起、人口迴流，這些區域的潛力依然不可小視。
因此，未來10年，假如你所在的城市，處於人口大省核心都市圈內，買入持有的風險相對較小，反過來，西北的甘肅、青海，東北的黑吉遼，這些省份的三四線城市，因為無法形成有效的集聚效應，手裡房子的多花，“賣出”變現才是最合適的選擇。
第二，看房企拿地的方向。
有句俗話叫“春江水暖鴨先知”，儘管目前諸多開發商都面臨擴張過快帶來的現金流問題，不可否認的是，他們擁有最靈敏的嗅覺。
以2019年為例，從1-7月百強房企的新增土儲分佈來看，一線城市僅佔5%，二線城市佔45%，三線和四線城市佔50%。從地理區域上來看，長三角地區佔30%，珠三角地區佔15%，環渤海地區佔19%，中西部地區佔36%。
不難發現，房企拿地的區域集中在長三角、珠三角和京津冀地區，光這三個城市群，加起來佔比就高達64%，也就是說，開發商也有點“嫌貧愛富”，從2016-2018年，他們為了擴張體量，加快速度下沉中西部的地市和縣城，到了2019年，又重新調整方向，以沿海發達城市群為主。
因此，現在偏遠中西部地市和縣城的房子，除非適合自住，否則“賣出變現”為好。
第三，看棚改、舊改政策的方向。
從2016年開始，各地房價展開普漲，棚改貨幣化安置是原因之一，諸多拆遷戶拿到鉅額補貼之後，把這些錢全部投入到房地產市場中，不少城市出現了掃樓的現象，連縣城和地市都出現了排隊買房的盛況。
然而，今年各地棚改總量僅285萬套，不但低於預期，連去年的一半都不到，這也就意味著“棚改”退潮難以避免，有專家測算，棚改力度減弱之後，會拖累中小城市房地產銷售面積達30%-50%之間。
在最近幾個月，“舊改”又浮出了水面，不用大拆大建，市內的老舊房子，可以改造水電暖氣、加裝電梯、修補路面、完善基礎設施，用這些方式既可以拉動基建和工程設備的投資，又能提升居住環境。
根據中信證券研究團隊的測算，我國城鎮需綜合改造的老舊小區投資總額可高達4萬億元，若改造期為五年，每年可新增投資約8000億元，高於“棚改”減半導致的資金缺口。
所以，未來是買房持有，或是賣房變現，主要看“棚改”與“舊改”這兩個政策的傾斜方向，假如你所在的地區既沒有大規模的棚改推動，又不在各類“舊改”城市的試點名單上，未來十年，最好“賣出”變現。
事實上，之所以出現房子“買入”還是“賣出”的問題，恰恰說明了房地產市場理性情緒的迴歸，前兩年一片看漲之勢，少有看空後市的觀點出現，正是因為樓市即將進入“穩中有降”的格局中，出現不同的討論，也在情理之中，面對撲朔迷離的樓市，有專家用了“8個字”解惑。
近日，第十一屆中國房地產科學發展論壇在上海舉行，活動主題為“數字化與未來居住”。中國房地產業協會會長馮俊用了“8字”來概括未來房地產的趨勢：風險漸顯，亟需轉型。
按筆者的理解，這八個字，對應了未來購房者要面對的兩個問題。
首先，作為內行人，馮俊道出了“大實話”，因為居民槓桿率逼近60%，購房者負債空間已經被大大壓縮，人均居住面積也達到了近40平米，稍微理性一些的購房者，都會慎重考慮買房的事，無論從人口、房企拿地、棚改哪個方向來看，絕大部分城市的房產只使赫爾“賣出變現”，當然，前提是要有自住房。
其次，“亟需轉型”，可以理解為多層次住房體系構建會逐步完善，必然租房市場，現在體量比較小，年輕人只能選擇在小區裡合租，在城中村裡擁擠，未來隨著農地入市、租賃試點城市擴大、租購併舉的措施更完備，體量一旦跟上來，可以跟買房享有同樣的學區、醫療、商圈，租房自然會成為大部分人的選擇。
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