1、一级市场拿地模式
（上图与下文，举例结合）
01 直接招拍挂
（1）招标：是指土地行政主管部门发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、 法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。
（2）拍卖：是土地行政主管部门发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、 地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。
（3）挂牌：是指土地行政主管部门发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竟买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。
02 勾地等意向性拿地
（1）概念
勾地就是指土地在正式挂牌出让前，由单位或个人对感兴趣的土地向政府表明购买意向，并承诺愿意支付的土地价格。
政府已经完成（或基本完成）了土地的一级开发，土地具备出让条件；土地的一级开发虽未完成，但政府无需企业投入资金完善该工作。
（2）路径
企业直接与政府签署意向性的项目投资开发协议书，交纳一定数额的诚意金或保证金（也可约定不交纳），通过招拍挂获取土地。
注：诚意金或保证金需银行托管，规避存在协议出让的法律风险。
03 一二级联动开发
（后面详细讲述）
04 三旧改造
“三旧” 改造是在城市发展到一定阶段后，土地集约化发展要求下，针对“旧城镇” 、 “旧厂房” 和“旧村居” 的改造。
（1）“旧城镇” 改造
指对区、 镇（街道）城区内国有土地的旧民居、 旧商铺、旧厂房等的改造，以及对重点改造城区需要“退二进三”的旧居民用房的改造。
（2）“旧厂房” 改造
指对镇（街道）、 村和工业园区内的旧厂房的改造，包括对严重影响城市观瞻的临时建筑的改造。旧厂房、 旧仓库，及危旧居民用房的改造。
（3）“旧村居” 改造
指对“城中村” 、 大量用地被城市工业区等占据的“园中村” 、 村民逐步迁出或整体搬迁形成的“空心村” 等推进农民公寓建设、 旧物业改造和村容村貌的整治。
05 科技小镇（产业拿地）
依托大型房地产完善的城市运营全产业链资源和强大的外部平台整合能力，构建产业+金融+建设+机制四大保障体系，打造全国独立无二的科技创新智慧生态小镇。
06 主题地产（文旅、大健康、科技等）模式
五种创新拿地模式各有侧重，每一种方式的进入门槛也不同，房企可根据企业自身特点、优劣势比较以及对应的风险评估采用适合的拿地模式。随着土地市场的不断发展，新的拿地模式也会不断涌现，这方面也亟需房企的探索与创新能力。
2、二级市场拿地模式
01 土地使用权转让
是原建设用地使用权人将建设用地使用权再转移的行为，即土地过户，土 地过户不单指土地，有时还包含土地本身已经开发的工程部分。
（1）优点：
土地过户后权属清晰；土地交易成本及税票明确；无附带性或隐藏性债权债务。
（2）缺点：
转让产生税负较重（土增税和所得税）；如税负转嫁，获取成本会增加。
02 股权类项目（股权收购、 合作）
（1）概念
指以目标公司股东的全部或部分股权为收购标的的收购，可分为全部（100%）股权收购和部分股权收购。
优点：方式灵活多样；过户手续简单。
缺点：情况复杂、 隐藏风险大；税负变相转嫁；经营管理易出现纠纷。
（2）五种情形
03 联营型合作开发
所谓房地产开发联营，是指联营合作开发的主体之间，一方出地，一方出资的形式，通过签订房地产联营开发合同，以房地产开发经营作为目标而形成的一种房地产合作关系。
特点：
（1）不转让土地、不收购股权、不成立公司
（2）一方出地，一方出资
（3）模拟开发，共担风险，共享收益，单独核算
（4）一纸协议，无名无分
04 代建代管+品牌输出
由项目合作方自行出资，我司指派团队全权操盘项目，以项目公司名义行使项目日常经营管理权及项目开发建设销售全过程管理的合作模式。
特点：
（1）出团队、出产品、出品牌、不出资
（2）以合作方项目公司的名义开发
（3）收取固定收益
05 土地获取模式的选择
每块地的情况和问题不一样每块的谈判思路都不一样每块地的获取模式不一样
3、一二级联动开发模式（待续）
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