������還想投資房產？未來房產投資的方略、機會、熱點在哪裡？【展商視點】為您釋疑解惑————
國內有相當部分的人對房產投資（本文所指房市投資，僅指住房投資，下同）一直情有獨衷。
對於股市投資，這些人認為大起大伏，不易把握，尤其當遭遇暴跌時，風險巨大，往往血本無歸；對於期貨投資，兇象環生，更是望而生畏；而近年來許多的網絡金融平臺又紛紛倒閉……綜合來看，我國的房市近20年來，一直處於上升趨勢，期間雖有一些波動，但是相對於股市和期貨的兇險而言，幾乎都可以忽略不計。
近20年來，房產投資一直是我國比較穩健、預期較強的投資品種和投資渠道，不僅基本或完全（在個別城市）跑贏CPI，而且基本未遭遇大的風險。每當房市出現不穩定或有明顯下滑趨勢時，國家相關部門總會給予一定的“合理”調控，每次都有驚無險、化險為夷。
不過，進入2019年以後，人們也普遍感覺到，房產投資開始日益“艱難”。有的城市、有的樓盤近年來價格已出現明顯下滑，極端的已下跌三成左右。在這種情況下，一些所謂的分析家們認為，我國的房市好行情已走到了盡頭，再想在房產投資上繼續實現保值尤其是高額回報的好日子已經一去不復返了。於是，相當一部分人失去了投資方向，持幣觀望，無所是從。而看著日益上升的CPI和逐年攀高的M2，又心猶不甘。
那麼，我國房產還有投資價值嗎？我們還能通過房產投資實現財富的保值乃至增值嗎？
【展商視點】認為，我國房產市場仍具有投資價值，個人通過房產投資仍可以持續實現財富保值和增值。
但是，未來進行房產投資，我們必須先更新或樹立“新時期”的投資新理念。
【展商視點】把此前20年的房產投資期統稱之為“舊時期”房產投資，而把未來的房產投資期稱之為“新時期”房產投資。
“舊時期”房產投資，可以用一個比較形象的俗語加以比喻，即“撿到籃子裡的都是菜”。就是，你只要敢買，並且敢於加槓桿買，敢多買，你就能多掙錢，掙大錢，掙快錢。而“新時期”的房產投資，則將發生質的變化。
【展商視點】認為，“新時期”房產投資，將呈現為、也必須採取“結構性投資”。就是，在房產投資上，不可能再表現為大呼隆、一篷風，也不可能再齊漲齊停，而更有可能表現為——有大漲有小漲、有不漲有小跌等結構性分化。
為此，【展商視點】推薦三條“新時期”房產投資新理念：
1、不要再期望在房產投資上快速獲利或獲取暴利。
“新時期”房產投資，不可能也不宜再追求像前些年房產市場粗放發展階段時的投資收益。“新時期”的房產投資，第一目標是實現財富保值，即以一個時間單位為尺度，在此期間，投資房產的收益等於或略高於同期CPI上漲的幅度和水平。其次，才是追求更高的額外回報。
原則上，“新時期”房產投資比較理想的年投資回報只要能達到6%，即已是比較理想的投資收益水平。如能在五至十年的期間內年均獲得8－10%的回報，即是比較優良的投資收益。須知，如今我國一年期銀行大額存款攬儲利率也不過4%左右。而從歐美國家的利率水平看，我國未來仍不排除有降息可能，銀行利率水平必將逐年走低。
因此，不急功近利，著眼中長期合理投資收益，是“新時期”房產投資最為首要的投資理念之一。
2、不宜再大幅度加槓桿進行房產投資。
“舊時期”時，一些投資者動輒採用幾倍、十幾倍甚至數十倍加槓桿的方式投資房市，多是以投機心態，瘋狂做大投資基數，從而加大收益倍數，目的是掙快錢、牟暴利。
而“新時期”的房產投資，已不再適合於投機，更多的將屬於真正的投資者。其投資行為應為：以個人既有的、閒置的財富，投資於結構性的房產標的物上，獲取穩健、長效的投資回報，而不以短期、甚至超短期的鉅額回報為目的。
由於是相當長時期的穩健性投資，因此就不適宜於加槓桿尤其是過度加槓桿。加槓桿尤其是過度的加槓桿，勢必會產生相應的槓桿成本。如槓桿成本過高，而短期內又不能獲得高額回報的話，投資必然貶值，最終失去投資意義。
3、精挑細揀尋找發現結構性投資市場和投資機會。
【展商視點】認為，“新時期”房產投資將呈現為“結構性投資”。這種結構性既表現在城市、區域上，也將表現在房產自身的屬性上。
未來，從全國範圍來說，房產投資的熱點將主要集中在一些有鮮明特色特徵的城市；從具體城市來說，投資熱點將集中在一些有鮮明特色特徵的區域或樓盤上；而從房產自身的屬性上來說，則只有那些具有鮮明特色特徵的樓盤才能成為可以投資的標的和熱點。
“新時期”房產投資，因其結構性特點，將不再象以前那樣“撿到籃子裡的都是菜”，而必須對投資市場進行一定的比較分析，認真研究投資目的地、投資標的物的特色特徵，從而準確把握投資標的價值性、潛力性、精準性，切戒盲目和從眾。
對於“新時期”房產投資，【展商視點】先給出三點建議，具體投資研究將另文詳細說明。
三點建議濃縮為三句話，即“大城市買小，小城市買巧”，“買房只看小、老、外”，“核心、中心、副中心”。
1、“大城市買小，小城市買巧”。
當前及未來，如要在北上廣深等一線和強二線城市投資房產，不宜再追求大面積住房，而應以小型化、小面積住房為投資唯一選擇方向。一般以100平米以下為宜，50－80平米最佳。該類住房可租可售，投資額度不大，而且宜於在二手市場出手。
而在其他城市投資房產，則應深入研究當地人的居住習慣。如在有的城市，當地居民非常喜歡“有天有地”的房子，即要麼是項樓、要麼是一樓（最好還帶個院子）。那麼，在投資房產時，就要“投其所好”。
2、“買房只看小、老、外”。
人們投資房產，就意味著一般不是自住，而是利用時間差——即以獨到的眼光和既有財富為手段，提前佔有較好的標的物，未來要麼出租、要麼在合適時期轉讓，從而獲得合理回報。
那麼，在確定做出投資決策時，我們就必須充分考慮房產入手後，未來誰會租、誰來接手——
即未來我的接盤俠在哪裡？【展商視點】認為，未來投資房產，應重點關注三類人群對房產消費的取向和動向。該三類人群為“小”——即中小學生，“老”——養老一族，“外”——外地人（流動人口）。
人們現在普遍都比較關注“小”，紛紛投資學區房。應當說，這種投資方向是正確的。但應注意的是，一定要力避假學區房和階段性學區房。近年來，許多城市都打造了形形色色的新區，當地政府強行讓一些學校在那裡建設所謂分校，也美其名曰“學區房”。象這種情況要在慎重考察、仔細研究之後才能出手。否則，這些分校如果未來後繼無人，那麼若干年後你投資的所謂“學區房”就不再成其為“學區房”了。
“新時期”房產投資還應提前佈局“養老房”。進入2020年以後，我國六O後一代（指男性）將進入“退休元年”。十年後，我國在“嬰兒潮”時期出生的這一代人就將成為主力“老年”人口。
眾所周知，這一代人不僅人口眾多，而且正趕上改革開放的好時期，許多人都成了成功人士，擁有相當的個人財富。尤其在夫婦雙方都退休後，他們將不會安於象前輩那樣拘泥於一室一地的養老方式，而會在兩地或多地購房養老，讓自己的晚年生活多姿多彩。因此，把握先機，提前佈局養老房投資，進——，可以投資獲利；退——，可以為自己日後養老提前做好先手。
不過，【展商視點】此處推薦的養老房投資，不是那種建造在深山老林或者人為的小鎮，並刻意冠名為“養老房”的養老房。除非個人自住，【展商視點】不建議投資上述養老房。未來的養老房投資仍應以居民住宅為投資標的，同時兼顧養老所需的相關條件即可。
“外”即外地人、流動人口或外籍人士。如所在城市該類人口較多，或某個區域擁有較多該類人群，那麼，在投資房產時就要仔細考察該類人群的穩定性及其需求標準、能力和範疇，然後有針對性地進行投資。其中，比較重要的因素是人群的穩定性。
3、“核心、中心、副中心”。
“新時期”房產投資必須更加關注地段、地段、地段。【展商視點】給出的建議是，重點投資核心區、中心區，至少也是副中心區。否則，即使當地宣傳、鼓吹得再熱鬧、再繁榮，也不可輕易動心。
未來我國可持續具有房產投資價值的城市主要是：一線城市和部分強二線城市，以及各省省會城市，計劃單列市尚在其次。這裡關係到未來政經資源的佔有和分配問題。
未來一個城市內具有可持續房產投資價值的區域，仍然是市中心、傳統配套比較全面的地段。
而在城市副中心地區的投資，首選必須有地鐵配套，即使有公交配套也不行，必須有地鐵配套。一些城市近年來推出所謂高鐵新城概念，這個要區別對待。同時有地鐵（輕軌也可）配套的，可以考慮；無地鐵配套的，即使有所謂全天候公交配套，也應無視掠過。箇中原因，不言而喻，不再贅述。
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