觀研臺

房貸一族近期最為關心的當屬LPR，3月1日開始，房貸利率將正式啟動“換錨”，將原合同約定利率定價方式轉換為以LPR（貸款市場報價利率）為定價基準加點形成（加點可為負值），將於2020年8月31日前完成。下一步將通過線上、線下公告、短信等方式通知到個人。

簡單的說，就是從3月1號到8月31日，可以把自己的房貸利率轉換為LPR浮動加點，或者固定利率，有且只有一次機會。

• 固定利率
• 選擇固定利率：你的房貸就是維持當前利率水平不變，不受LPR利率變化影響。
• 優點：長期確定，可以在利率上行時避免成本上升；
• 缺點：無法享受利率下行的紅利；
• 浮動利率
• “LPR+加點”浮動利率：LPR是貸款市場報價利率，是央行2019年新推出的機制，LPR每月公佈一次，可升可降。轉了LPR後，到第一次重定價之前，房貸利息支出與原合同一樣不變。同理，第一次重定價日，到第二次重定價日之間，也不會變化。也就是說，即便你選擇最早的重定價日，1月1日，那麼從現在到明年1月1日，你的房貸是保持不變的。

01

房貸換錨，是什麼？

所謂房貸換錨，指的是將既有房貸轉換為“LPR模式”的政策。

未來所有房貸，都將以LPR利率作為參考基準。房貸是漲是跌、是增是減，都要視LPR利率而定。

2019年誕生的LPR利率，由多家商業銀行進行綜合報價，代表市場利率，每月20日由央行發佈，一直都在變化之中。LPR利率分為1年期LPR利率和5年期LPR利率，前者主要針對實體企業而言，後者主要面向房地產。

這樣做，不僅讓利率更接近真實市場，而且也為實體和樓市定向調控提供可能。

需要注意的是，選擇轉換LPR的話，最早2021年1月1日生效，具體是根據你選擇的重定價日來定。

02

哪些需要轉？

如您的房貸同時符合以下三點，需要轉換：

• 在2020年1月1日前發放，或者已經簽訂借款合同還未發放；
• 利率按基準利率上下浮確定；
• 浮動利率。

注意：公積金個人住房貸款和2020年12月31日前到期的個人住房貸款，不需要轉換。

03

該怎麼選，為什麼？

有兩種選法，一是固定，二是轉LPR。

專家建議無論你原來是上浮還是打折，基準利率高還是低，貸20年還是30年，都一律選LPR。

如果你認為5年期LPR會長期下行，選LPR浮動利率沒的說；如果擔心5年期LPR沒幾年就會上升，固定利率也是一個不錯的選擇。

專家我們普遍認為，LPR是長期下行態勢的。

全球及國內經濟承壓較大，需要降息刺激經濟。利率下降是大勢所趨。多國已進入負利率時代，比如丹麥已經推出了固定利率0%的20年期貸款。

我國的利率相比於幾年前已經大幅下行。從2019年中開始，LPR的錨MLF利率就已經出現明顯下調信號，今年2月17號，MLF利率又下調了10個點。

在中國，2010年前後的房貸基準利率一度接近7%，而如今不到5%，利率持續走低可能是未來5到10年的大勢所趨。

另外，最短的重定價週期是一年，所以利率最好選一年一變，這樣可以最大限度地跟蹤LPR下降趨勢。

04

找誰轉？怎麼轉？

1.具體情況可以查詢貸款行的官網公告，或者官方微信號。

2.房貸客戶基本都可以在貸款行的手機銀行、網上銀行、智慧櫃員機、短信銀行、任一網點等渠道完成定價基準轉換。

需要注意的是，招商銀行已經發布公告，符合條件的存量貸款全部自動轉為LPR加點，不轉換LPR的才需要進行處理。

3.共同辦理的貸款，需要所有共同借款人一起確認。

張克國談文旅

建議選擇LPR，理由如下：

首先要明白兩個問題，什麼是固定利率，什麼是LPR。

固定利率：(1)由國家規定，在一定時期內不受社會平均利潤率和資金供求變化所影響的一種利息率。(2)貸款合同中訂明的在整個貸款期間都不予變更的利率。在一年以上的貸款業務中，貸款合同往往要規定一個借貸雙方都同意的利率標準來計算利息，該利率標準就稱為該項貸款的固定利率。

LPR利率：由18家銀行共同報價產生，計算方法為去掉一個最高價和一個最低價，最後算術平均得出，每月20日重新報價計算，可以簡單解讀為，這是一個市場化利率的意思。

　　所以，這個LPR利率取決於一個市場供需關係的平衡過程，並不是說利息一定會降，相反，市場化定價，這個利率既有可能降低，也有可能提高。而且LPR可以一年一簽。

頭疼了吧？不知道怎麼選了吧？別急！

看完你就知道怎麼選了。

從全球經濟來看，目前負利率已經成為一種趨勢。具體原因這裡不細講，目前全球負利率的國家有瑞典、瑞士、匈牙利、挪威、歐元區、日本，也就是說負利率是一種趨勢。

再說國內的情況，由於GDP下行。國內需要進一步刺激經濟，但是房地產泡沫已經不容忽視，目前政府對房地產行業的限制已經是史上最嚴，由於金融成本比較高也就是利率比較高導致金融空轉。實體一直得不到資金支持，所以國家啟動了金融供給側改革。簡單來說就是讓利率降下來，讓錢生錢的遊戲玩不下去，然後把資金逼入實體經濟。所以現在房子不能炒了，理財產品，P2P等都清理了。房住不炒，引導儲蓄資金入市，怎麼引導儲蓄資金入市？就是讓錢存在銀行沒有利潤，也就是降息。原央行行長也說了中國可以避免快速進入負利率時代，也就是說距離負利率不遠了。

說到這裡就明朗了，也就是說利率未來大概率下行，如果你選了固定利率就定死了。所以建議選擇LPR，一年一簽。後面降息以後一年能省不少錢。

股市領頭牛

題主你好，我是18年的購房，當時貸款利率是上浮10%，即5.4%。央媽出新規後我花時間研究下下新策，最終還是選擇了固定利率。

固定利率=現有的房貸房貸利率合同對應的利率。基於LPR的房貸利率，是和市場報價利率（LPR）掛鉤，央行每個月20號會公佈LPR利率。

舉例， 假設簽署的房貸利率加點數為60，2020年房貸利率等於2019年12月LPR利率+60，2019年12月5年期的LPR利率等於4.8%，則2020年按照利率4.8%+0.6%=5.4%，2020年全年按照5.4%的利率支付房貸利息，2021年的房貸利率基於2020年12月份的LPR利率+0.6%確定，以此類推。

老的基於基準利率的浮動利率轉換為LPR利率，加點值=現在房貸利率-2019年12月LPR，保證轉換前後借款人的房貸利率保持不變，例如，某借款人剩餘房貸期限為20年，未轉換前的房貸利率為基準利率上浮20%，即商業房貸利率為5.88%，2019年12月5年期的LPR利率為4.8%，則LPR的加點值=5.88%-4.8%=1.08%。1.08%的加點值在剩餘的20年房貸期限內不能改變。

新的LPR是會隨市場環境不斷變動的，而且央媽只給一次選定機會，在二十年的還貸生涯中，市場環境可能出現了巨大變化，有一定的不確定性。但是固定利率就鎖定了風險，而且樓主您還是屬於低於基準利率貸款，在可接受承擔內，建議您還是選固定利率。

也者乎知

1

最近對於存量房貸一族，最關心的莫過於這個問題，就是未來究竟選擇LPR還是選擇固定利率。下面先來回顧一下央行公告的原文：

下面是官方的解讀：

所以，對於所有的已經在2020年1月1日之前有房貸的人來說，這是一個選擇題，一個不得不做的選擇題，一個不能反悔的選擇題。

具體的名詞就不做過多解釋了，大家也都清楚，無非是LPR,固定利率，加點。

你要麼選擇固定利率要麼選擇LPR及其加點。因為固定利率是一個恆定的值，所以最終你的選擇就回到了LPR未來究竟是漲是跌，因為加點數也是一個常量（雖然每個人不一樣，具體根據你貸款時候的折扣算出來的，這裡不再贅述）。目前問題就簡化成了基於你目前的固定利率和未來LPR之間的比較。

我在網絡上看的說法大部分觀點都是贊同選擇LPR而不是固定利率，比如李永樂老師的視頻，裡邊也是贊成選擇LPR的，原因主要是認為未來中國經濟逐步步入成熟經濟體，利率下行的大趨勢將繼續延續，比如歐美髮達國家目前都是較低的貸款利率。所以認為未來LPR還要降，所以選擇LPR。

作為一個非專業人士，我一向認為自己動手豐衣足食，結果固然重要，但我認為更應看重結論背後的邏輯所在。

2

我們創造一個主人公A同學，他於2013年7月份以標準貸款利率（既無上折也無下折）從銀行貸款了50萬，30年還清，等額本息，並且假定未來知道貸款合同結束他都不會提前還貸。

如果他選擇了固定利率，那麼他將要還2653元，一直還到合同結束。如果他選擇了LPR模式，他的利率就是LPR+0.1%.在2020年他如果選擇了LPR模式，他每個月的還款也是2653元，與固定利率的完全無差別。

到這裡一直都比較好理解吧。

3

但是到了2020年12月份的時候，事情發生了變化，這個變化就是LPR的變化。

既然說到了LPR，都說LPR未來將是下行趨勢，那麼我不禁在想，LPR最低能低到哪裡去，最高又能高到哪裡去呢？

咱們先討論最低，我個人認為任何一家銀行，不管經濟形勢如何變化，他的貸款利率一定是要高於他的存款利率的，為什麼呢，簡單來說起碼要覆蓋經營成本吧？高多少呢，目前市場上我自己的觀察，這個利差都在2%以上。如果未來中國存款利率繼續下行，下行到0（夠極端了吧），那麼貸款利率起碼也需要2%吧？我就算他再低點，1.75%！這時候我們看看A同學每個月的還款金額是多少呢？1786元！

是不是沒有你想象中的那麼低？反正沒我想象中那麼低！

4

那麼LPR高的話能夠到哪裡去呢？從上世紀90年代以來，官方的貸款利率（五年以上）最多曾達到過15%左右。之後總體呈現逐漸走低的趨勢，直到今天的個位數的。

我們先假設如果到8的話，月還款額是多少呢？3668！看起來也還可以。

那麼再舉個極端的例子（當然這種極端例子顯然是不可能發生的，只做學術性研究），假設某一年通貨膨脹比較嚴重,LPR走高，達到15%（這肯定是美帝的陰謀，美帝自己通貨膨脹傳導過來的！）A同學月均還款額是多少呢？6322！

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雖然以上的例子舉的有些極端，但是做衍生品交易的人天生對黑天鵝就著本能的防備。孫子兵法有云:夫未戰而廟算勝者，得算多也；未戰而廟算不勝者，得算少也。多算勝，少算不勝，而況於無算！

行文至此，我相信大家已經有了自己的選擇，什麼意思?LPR未來三年至長五年之內，逐步走低應該是可以預見的，但是最低能到1.75嗎？你覺得可能嗎？我覺得不可能，而至於五年之後，LPR怎麼走，天知道！我個人傾向於只要時間足夠長，任何事都有可能發生。那麼如何選擇呢，我用投資領域的一個概念類比一下，這個概念叫做盈虧比，就是說在你做一筆投資之前，想想你最大的潛在收益是多少，最大的潛在風險是多少。這個比值越高，這筆投資越高明，這個比值越低，這筆投資越不值得投。反之亦然。

當然了，個人猜想未來長期LPR和短期LPR的差值大概率會繼續走強，為什麼房貸貸款利率政策會做出這樣的調整主要是為了實現6穩的目標，那就是短期LPR走弱，給實體經濟放水，穩定就業。長期LPR走強，穩定房價，房住不炒（6穩裡邊沒有穩房價，有穩金融穩預期）。最終實現引導水流流向，實現兩隻手端住六個盤子。至於我怎麼選擇，對不起，我攤牌了，我全款買的，我不需要做出選擇！

至於如果未來出現高通脹，那些選擇LPR的人怎麼辦。黑格爾說了，人類從歷史中學到的唯一教訓，就是人類從不從歷史中吸取教訓。

歌緣是你

題主沒有說房貸時間，這一點很重要，是決定選擇的關鍵。

選擇什麼利率，先搞清楚他們的概念。固定利率，顧名思義，固定不變利率，從你和銀行簽訂合同後，無論貸款利率如何浮動都與你無關，如果市場貸款利率升了，你少付了利息，是賺的，如果市場貸款利率降了，也和你沒關係，你該付多少利息還是多少利息。

LPR叫貸款基礎利率，又名貸款市場報價利率，貸款基礎利率的集中報價和發佈機制是在報價行自主報出本行貸款基礎利率的基礎上，指定發佈人對報價進行算術計算，形成報價行的貸款基礎利率報價平均利率並對外予以公佈。LPR報價銀行團現由9家商業銀行組成。全國銀行間同業拆借中心為貸款基礎利率的指定發佈人。每個交易日根據各報價行的報價，剔除最高、最低各1家報價，對其餘報價進行算術平均計算後，得出貸款基礎利率報價平均利率，並於11:30對外發布。

LPr有點繞，簡單點說，這個利率不是拍腦袋拍出來的，是大家報價，加權平均計算出來的，最後由全國銀行間同業拆借中心每月對外公佈。

也就是說LPR是變動的利率，受市場變動影響不斷浮動。

現在說為什麼題主沒說房貸期限不好選擇。如果題主選擇的是10年房貸，目前Lpr的價格是有下行趨勢，個人認為有10年內降息區間時間更長，基於這個判斷，選擇LPR肯定更合適，因為價格是下行的。相比固定利率不變，顯然目前10年內還是選擇LPR更合適。

天平中的金融道

2019年12月28日一場”中國人民銀行有關負責人就存量浮動利率貸款定價基準轉換答記者問“中，首次提到存量貸款如何和LPR利率之間轉化，一時間議論紛紛，因為這一次的調整針對的是所有正在還月供的人，覆蓋面非常廣，所以人人都比較關心，同時作為普通老百姓大家更關心就是轉換LPR利率和不轉換有什麼區別，哪種方式更省錢。

在研究那種方式更省錢之前我們需要先弄懂什麼是固定利率？什麼是LPR？

固定利率

固定利率：存貸款利率在貸款合同存續期間或存單存期內，執行固定不變的利率，不依市場利率的變化而調整。 舉個例子就是：假如我們首次申請房貸的時候是4.9%的利率，同時貸款合同約定是30年還款週期，那就這在這30年的時間，我們都需要按照4.%的利率來還房貸，不管市場怎麼變，利率都不變。

LPR

LPR是貸款市場利率的縮寫，LPR是由具有代表性報價行，根據本行對最優質客戶的貸款利率，以公開市場操作利率加點形成的方式報價，由人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心計算並公佈的基礎性的貸款參考利率。

18家代表性報價行包括：

1. 10家全國性銀行：工商銀行、農業銀行、中國銀行、建設銀行、交通銀行、中信銀行、招商銀行、興業銀行、浦發銀行、民生銀行；

2. 2家城商行：西安銀行、台州銀行；

3. 2家農商行：上海農商行、廣東順德農商行；

4. 2家外資銀行：渣打銀行、花旗銀行；

5. 2家民營銀行: 微眾銀行、網商銀行；

LPR的特點就是每個月20號都會更新，相比固定利率非常靈活，更具有參考意義。

清楚了兩種利率的由來以及特點，那為什麼要轉化LPR呢，而不是堅持用原來的固定利率呢？

是因為存量浮動利率貸款仍基於貸款基準利率定價，不能及時反映市場利率變化，不利於保護借貸雙方的權益。為進一步深化LPR改革，人民銀行發佈了〔2019〕第30號公告，所以推進存量浮動利率貸款定價基準平穩轉換。

怎麼轉化？

方式1:轉換為固定利率

此方式轉換後利率應等於原合同最近的執行利率

方式2:轉換為“LPR+加點”利率

加點數值=原合同最近的執行利率減4.8%

其中,4.8%為2019年12月5年期以上LPR。加點數值可為負值,在合同剩餘期限內固定不變。不過借貸雙方可重新約定重定價週期和重定價日,重定價週期最短為一年。

以上兩種方式，本次轉化只給了大家一次的選擇機會，也就是這次選擇以後，一直到貸款期限結束都不能再改變，也就是因為不可逆，所以每個人再選擇的時候都比較慎重，都擔心選擇錯了利息會增家怎麼辦。

那就開始算一筆賬：

某筆商業性個人住房貸款原合同期限20年,剩餘期限8年，約定利率為5年期以上貸款基準利率上浮10%,則現執行利率為4.9%X（1+10%）=5.39%。若在2020年3月30日,將基準分別轉換為按“固定利率”和“LPR+加點”利率(約定重定價週期為1年,重定價日為每年1月1日)時,差異如下:

由此可知,選擇固定利率,則房貸利率維持當前利率水平不變是5.39%,不受LPR利率變化影響。

選擇“LPR+加點”利率,則在2020年執行的利率仍是5.39%,月供不變,影響從2021年開始。

在重定價日2021年1月1日,執行的利率將調整為2020年12月5年期以上LPR+0.59%,此後每年以此類推。若5年期以上LPR下降了,那麼月供也會減少。

固定利率長期確定,可在利率上行時避免成本上升,而“LPR+加點”利率可在利率下行時享受月供降低的好處。

“LPR+加點”利率下,在加的基點不變的情況下,LPR下調是可以降低房貸成本的。

2019年11月,5年期以上LPR首次下降5個基點,為4.80%.

總結：LPR每月20日公佈一次,調整的頻次比基準利率高,更能反映市場變化,維護借款人的利益。 考慮到當前的利率水平處於下行通道,LPR預計還有下降的空間,因此從目前來看,轉換為“LPR+加點”利率後對借款人更有益。

以上觀點僅僅代表我個人理解，我是木南，一個致力於讓房產交易不再複雜的創作者。

一漂木南

2019年12月發佈的房貸利率機制重新調整，按照通知，今年3月1日-8月31日這段時間內，所有人可以重新選擇房貸利率標準，“固定利率”、“LPR+基點”浮動利率，二選其一，每個人都有重選機會，但也只有一次機會。

1，固定利率，即原合同規定利率，無論是之前利率9折的4.41％、基準的4.9％、還是利率上浮25%之後的6.125%等，原來怎麼定保持不變，那麼你的月供也不變；

2，LPR+基點，LPR是按照報價有浮動的，就是“原利率-2019年12月ＬPR”差值，如果按這個方式算，只要LPR在變動，那麼你的月供就會隨著變動，不固定；

從金融角度長期來看，房貸利率下調這是國內大趨勢，歐美國家利率已經進入負利率時代。

在看國內房貸利率情況，2019年8-10月為4.85%，2019年11-2020年1月為4.80%，７個月，房貸利率從4.85%降到4.75％，下調了10個基點。

中國人民銀行公佈了2月份最新LPR（貸款市場報價利率），已經出現了下調：

1年期由4.15%，降為4.05%，下調10個基點；

5年期由4.8%，降為4.75%，下調5個基點；

這是房貸利率機制改革以來，與房貸利率直接相關的5年期LPR，第２次下調了。

因此長期來看，LPR繼續下調的趨勢依然會保持，如果你選擇了“LPR+基點”的利率機制，那麼你未來的房貸利率、月供大概率是要逐漸減少的。

但LPR一直降這種協議是不會存在的，只能從大的經濟、金融、利率維度來做分析和預測，降利率是一個大趨勢，選擇LPR意味著更合算。

海魏歐

3月1號開始，房貸利率換“錨”，其計算方式發生鉅變。

從昨天到8月30日，我國絕大部分存量房貸都需要完成轉換。

簡單來說，以前的房貸利率是根據基準利率來設定的，從今往後，這個“錨”要全部換成LPR利率，無論是新增房貸還是存量房貸，都要看LPR的臉色。

認真看了一下轉換細則，有這樣幾個感覺：

1、LPR接連下降，但房貸“降息”的希望落空。

2、銀行是此次轉換的贏家，利率雖然在降，但房奴的利息暫時沒有因此少交。

3、利率市場化，樓市例外，房貸利率仍然受到高度管制。

4、低利率大勢所趨，但樓市很難跟著爽。

幾個常見問題集中回答一下。

1.

問：LPR和基準利率有啥區別?

答：基準利率是央行決定的政策利率，而LPR是商業銀行競價產生的市場利率。

基準利率不定期調整，央行上一次調整基準利率還是2015年，5年期以上貸款利率(房貸利率)至今仍為4.9%，而LPR利率每月調整一次。

LPR是由18家商業銀行共同報價產生，計算方法是去掉一個最高價和一個最低價，然後算術平均得出，每月20日重新報價計算，5年期以上貸款利率是4.75%。

2.

問：哪些貸款需要轉換?

答：看貸款合同，如果當初和銀行約定的利率是按照基準利率定價(上浮或者折扣)，就需要轉換。

如果約定的是固定利率，就不能轉換。

二套房、公寓、商鋪、寫字樓……只要是跟基準利率掛鉤浮動的個人貸款，都需要轉換。

劃重點，公積金貸款、不良貸款不能轉換。

3.

問：什麼渠道可以轉換?

答：具體操作要以貸款銀行的解釋為準，不過，綜合多家銀行的公告看，8月30日之前，房貸客戶基本都可以在貸款行的手機銀行、網上銀行、智慧櫃員機、短信銀行、任一網點等渠道完成定價基準轉換。

4.

問：換錨之後，存量房貸利率如何計算?

答：等價轉換，不升不降，保持原合同約定的利率到年底，直到明年再調整。也就是說，雖然LPR利率接連下降，但今年的房貸利率保持不變。

利率的具體算法是“LPR+固定點差”，這裡的LPR值，選取的是上一年12月的5年期以上貸款利率4.8%，而固定點差的算法比較關鍵，是由“原合同約定利率-2019年12月的LPR”。

舉個例子，張三有一筆存量房貸，利率約定的是基準利率上浮10%，那就是4.9%×(1+10%)=5.39%，2020年仍然是這個利率不變，他的“固定點差”則是5.39%-4.8%=0.59%。

再舉個例子，李四有一筆存量房貸，利率約定的是基準利率的9折，也就是4.9%×90%=4.41%，2020年仍然是這個利率不變，他的“固定點差”則是4.41%-4.8%=-0.39%。

也就說，這個固定點差可以是正數，也可以負數，如果之前約定的利率是基準利率上浮，這個點差就是正數，如果約定的是下浮，這個點差就可能是負數。

劃重點來了，這個點差一旦確定，就一直固定不變了。

舉個例子，如果2020年12月的LPR(5年以上貸款利率)變成了4.5%，那2021年，上述張三的房貸利率就變成了4.5%+0.59%=5.09%，而李四的利率就變成了4.5%-0.39%=4.11%。

5.

問：新增房貸利率如何計算?

答：計算方法也是“LPR+基點”，這裡的LPR是最新的5年以上LPR貸款利率，而加多少基點由各地政府決定，每個基點等於萬分之一。

又要劃重點了，加多少“基點”，地方政府可以靈活調整，樓市較熱的地區，基點可能就高，樓市較冷的地區，基點可能就低。例如南寧、蘇州、鄭州等熱點城市的基點都超過100，首套房利率超過6%。

1

舉個例子，假如某人今年現在買房，當地首套房利率的加點如果是100個基點，那麼它的房貸利率就是4.75%(2月LPR利率)+1%(加點)=5.75%。

發現沒，LPR利率雖然市場化了，各行各業終於可以享受到LPR降息的快感了，但房貸利率被排除在外，因為地方可以根據需要隨時調整基點。

所以，單就樓市而已，無論搞不搞LPR，差別不大，換湯不換藥而已。房地產原本就是最不市場化的一個行業，別指望這麼快就能在利率上享受市場化了。

6.

問、轉換之後，銀行和房奴誰是贏家?

答：單就2020年來看，銀行肯定是贏家，LPR雖然在降，但房奴的利息沒有因此減少，因為轉換原則是“保持原合同最近利率不變進行等價轉換”。

解釋一下，去年12月的5年以上LPR貸款利率是4.8%，相比2015年的基準利率已經下降了10個基點，如果按照過去的算法，只要基準利率下降，房奴的利息也會跟著減。但今年要求利率不變，這意味著房奴錯失了10個基點的降息利好。根據財經作家劉曉博的測算，各大銀行至少可以佔到280億元的便宜。

2020年之後，由於“固定加點”不變，算法有一點複雜，不能一概而論。但一般來說，如果2021年LPR利率繼續走低，那些原本享受基準利率折扣的人，會比以前的算法交的利息更少，而那些原本按照基準利率上浮的人，會比以前的算法交的利息稍多。如果LPR走高的話，情況剛好反過來。

7.

問：你只有一次選擇機會，當選哪個?

答：央行提供了兩個選擇，且選擇機會只有一次，一是固定利率，二是浮動利率。

舉個例子，倘若上述張三選擇的是固定利率，那麼他的房貸利率就一直是5.39%，而且以後不管LPR如何變化，都是按照這個利率還款。

倘若張三選擇的是浮動利率，那麼他的房貸利率會隨著LPR的變化，每年調整一次。

所以，哪一種選擇更划算?關鍵看你如何判斷今後的LPR走勢，如果你認為LPR長期看漲，就選固定利率，如果你認為LPR利率長期看跌，就選浮動利率。

目前主流的觀點認為，當前正處在全球貨幣寬鬆週期，中國的低利率將是大勢所趨，此時選擇浮動利率更划算。

8.

問、低利率大勢所趨，樓市會不會跟著爽?

答：不會。

首先，LPR並非完全市場化的利率，表面上它雖然由18家商業銀行競價產生，不受政府幹預，但實際上仍然受制於央行的MLF操作(中期借貸便利)，LPR不會真正飛出宏觀調控的手掌心。

簡單來說，MLF可以理解為央行借錢給銀行的參考利率，而LPR是銀行借錢給客戶的參考利率。在很大程度上，MLF是LPR的錨，對其影響很大。例如，2月份，央行通過降低MLF利率，間接促成LPR利率的下調。

其次，房貸利率和LPR不能劃等號，前文說過，地方政府可以根據需要在LPR的基礎上加點，樓市過熱，加點就多，樓市過冷，加點就少。所以，即使利率市場化了，房貸利率仍然是政府嚴格管制的。

接下來，你可能會看到隨著政府刺激經濟，市場利率不斷走低，各行各業享受LPR走低的紅利，唯獨房地產被排除在外。“房住不炒”仍然是總基調，至少在央媽目前的口徑裡，房貸利率絲毫沒有放水的跡象。

換湯不換藥，買房子的人，如果跟著LPR走低而激動，純屬浪費感情。

天行205837057

當然是LPR，整體而言LPR呈現下降趨勢！不管中國還是國內，目前利率很高，所以以後長期而言只會下降，LPR下降其實相當於你整體利率在下降！而且根據浮動利率計算公式，就算你之前利率很低，比如3.幾的利率也是適合LPR的，因為加點基點可以是負數！以上截圖是我找的資料，看了就明白了！

匪仔153483835

最近我看了很多房貸利率更換錨定事情的消息，講的太過於專業，很多時候讓不是特別懂經濟的讀者看得一頭霧水，那麼我就這裡再講的明白一點。

LPR利率降，房貸利率也會跟著降。

LPR利率升，房貸利率也會跟著升。

那麼央行為什麼要更換錨定給這麼一個二選一的機會？這是因為經濟大環境不好，為了挽救銀行，儘可能降低銀行的資金壓力，而這同時也釋放了一個信號，那就是未來的整體利率水平，大週期大概率是降低的。如果今年爆發經濟危機，那麼央行大概率會有較大的降息幅度。即使今年沒有經濟危機，那麼也會大概率小幅下調，來起到刺激經濟的效應。如果你選擇了固定利率，你就需要承受短期無法享受央行降息福利的可能，但是，房貸合同通常都是二三十年的大週期。如果只看五年的近況，降息可能很大，但是如果放大到二三十年的大週期，那麼加息的可能也會很大。

這個東西，我覺得就跟釣魚一樣，你想把魚釣上來，那麼好歹需要放點誘餌才行，否則，誰會去選固定利率呢？只要有相當一部分人上鉤，那麼央行就可以相對降低一部分銀行近幾年的資金壓力。因此，這實際上是拋出一個需要十年後才能兌現的誘餌，來換取降低銀行近幾年的資金壓力。即使十年後進入加息週期，那麼只要能度過這兩年的困難時期，那麼讓選擇固定利率的人在十年之後佔點便宜，也不是不可以的事情。

最後，說白了就是最近幾年都會持續降息，但也可能5~10年後開始加息，甚至大幅度加息。如果選擇LPR利率可能先甜後苦；選擇固定利率則可能先苦後甜。至於是否切換成LPR利率，道理已經分析了，從經濟角度，則見仁見智。因為之後利率的具體走向誰都說不好，而且還要涉及到資源分配和機會成本。但從個人角度來看，是建議切換的，因為至少這幾年的優惠是實實在在享受到的。至於以後進入了加息週期，從從眾心理角度來說，畢竟大多數人都一樣，也不會心理不平衡。

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