自2009年《深圳市城市更新办法》发布以来，深圳城市更新已经走过了九年的春秋，众所周知，深圳市城市更新改造模式包括拆除重建类、综合整治类及功能改变类，其中通过拆除重建计划立项的更新项目已超过700个，然而通过综合整治立项的项目则少之又少。由于缺乏具体的操作指引，市场参与度较少，导致综合整治类城市更新项目推进缓慢。
在此背景下，深圳市规划国土委于2018年6月4日发布《深圳市综合整治类旧工业区升级改造操作规定》（征求意见稿）（以下简称《操作规定》）。合一城市更新（szhygx）认为，政府会大力推进旧工业区综合整治类城市更新，对于正准备申报综合整治的旧工业项目无疑是重大利好。同时也限制了综合整治项目短期内进行拆除重建。
一、《操作规定》优化调整了综合整治的适用范围，允许现有建筑物使用功能调整的比例不超过30%
二、《操作规定》进一步细化了综合整治计划申报的相关要求，明确了计划申报条件、申报材料及政府审批流程
三、《操作规定》规定历史用地处置的地价标准按《暂行措施》执行，以公告基准地价1.1倍补缴
四、《操作规定》确立了以保留原有建筑面积+新增建筑面积计算项目建筑面积的方式
五、《操作规定》规定原土地使用权出让合同约定可以分割转让的，改造后形成的工业楼宇可以按栋、层为基本单元进行分割转让，相比拆除重建（工业楼宇可以按栋、层、间分割转让）限制更为严格。
六、《操作规定》规定完成综合整治竣工满10年后的旧工业项目方可进行拆除重建，相比《申报指引》规定城中村实施整治完毕满5年方可进行拆除重建限制更为严格。
瑞信行顾问董事总经理许新认为，从《意见稿》可以看出，市场对政策的系统出台需求迫切，具体如下：
> 宏观发展需求：粵港澳大湾区概念相对成熟，深圳亟需对产业落位加速推进，巩固其创 新科技中心为驱动的湾区核心地位。
> 土地资源紧缺：深圳土地资源稀缺，城市更新是未来市场供给的主要来源。工业用地又 是承担着未来深圳产业落地的重要载体，对工业用地的全方面规范迫在眉睫。
> 更新差异优势：拆除重建类项目，由于更新周期长、实施难度大、投入成本高等多方面 条件约束，倒逼市场步入纯商务同质竞争或顶政策风险改造居住功能，产业导入情况不 容乐观。相反综合整治类项目具备周期短、成本低、投入低等优势，且可化腐朽为神奇， 规避建筑资源浪费。
综合整治旧工业区的政策更加规范，将为城市腾挪出更高效的产业空间。相比之前旧政策，此次政策更系统的、更全面的对综合整治旧工业区改造操作规定进行梳理。初步观察至少涵盖如下细节：
1
申报条件建筑年限：对未满10年的处理更加明确，凸显出加快推进的决心和市场迫切需要。
2
申报流程材料：增加产业升级改造方向、拟增加建筑面积等方面具体请求，综合整治范 围图，产业升级改造方向体现未来对产业落位的要求和决心，符合工业用地监管从严的 背景趋势；
3
规划基础建筑面积：空地用地面积计算公式使得扩建更加规范，市场积极性提升；
4
分割转让条件：更加明晰，‘‘栋、层”转让条件的设定，一定程度规避产业改居住销售可 能性，但未来市场小企业购买门槛过高的问题同拆除重建类一样存在；
5
奖励建筑面积：奖励政策的明确，符合未来城市公共空间优化配置的需要；
6
商业配套功能实现：利用现状建筑改变功能为小型配套商业服务设施，且改建面积不超过2000平方米，对必要性配套完善合法化尤为重要。
深圳鼎鸿发展顾问有限公司（鼎鸿微看点szdinghom）认为，相对于《暂行措施》和2015版的《深圳市综合整治类旧工业区升级改造操作指引（试行）》，本次《规定》释放的主要还是利好信息：
1
多种方式增加生产经营性建筑面积。
局部拆建：《规定》延续《暂行措施》的要求，可在拆除总用地面积的15%且不大于5000平方米后，按照深标确定范围内的新建容积率。
空地加建：《暂行措施》中规定空地扩建的容积率可达到现状合法容积率的两倍，而《规定》细化了空地面积得核算标准，为总用地面积扣除2倍的现状建筑基地总面积。
2
历史用地处置后可协议出让给继受单位。
理清经济关系且按基准地价的1.1倍交完地价后，在2009年12月31日之前的用地手续不完善的建成区可通过协议方式出让给继受单位。
3
简化待完善手续建筑物处理
对于未出具行政处罚意见的待完善手续建筑物,规划经批准后，申报主体向城市更新机构提出申请拟保留建筑，审核后交区规划土地监察机构处理。
4
衔接拆除重建类城市更新。
更新单元按照本规则完成竣工验收满10年后，方可再次申请纳入拆除重建类城市更新单元计划。
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