房地产周期很长
霍默·霍伊特是房地产周期研究的鼻祖，他通过对芝加哥1830～1933年城市发展与土地价格的观察和研究，发现这100年间芝加哥的房地产经历了五个周期，周期长度分别是20年、13年、22年、21年和13年，平均间隔是18年。
罗伊·温茨利克研究的跨度更长，曾经准确地预测到美国1936年房地产繁荣的到来，他通过对美国1795～1973年间房地产市场的研究，发现房地产周期的平均长度为18.33年。克拉伦斯·朗对美国1868～1935年的研究发现，这一时期存在着长达18年的城市建筑周期。
巴拉斯和英国特许皇家测量师学会（RICS）以英国为基础的研究，国际货币基金组织（IMF）对14个国家的研究，均发现房地产周期的长度大约为20年。
再看一下我们的邻居日本和韩国，日本1955－1991年，土地价格指数除了1975年和1976年有小幅回调外，这37年间一路上扬，穿越了3个经济周期。
韩国1965～2010年整体保持快速上涨趋势，其中1965～1969年房价年均增长38.2%；1970～1974年房价年均增长16.3%；1975～1979年房价年均增长33.4%；1980～1986年房价增速回落至各位数，并于1986年出现小幅回落；1987～1990年房价年均增长16.3%；1991～2000年房价震荡回落，1998年受国际金融危机影响，房价下跌12.4％；2001～2010年房价重拾上涨，2002和2003年出现15%和20%的报复性反弹。
房价单边上涨
1999～2016年我国商品住宅价格（元/平方米）
自我国住宅商品化以来，我国商品住宅价格从1999年的1875元/平方米，上涨至2016年的7203元/平方米。18年间，除了2008年由于举世瞩目的国际金融危机价格有微弱回调外，其他年份均呈上涨趋势。
1999～2016年北上广深商品住宅价格（元/平方米）
1999～2016年，除了北京2000年、2002年和2011年分别出现4.8%、5.3%和9.5%的回调；上海2008年、2011年出现1.7%和5.1%的回调；广州2002年和2015年出现1.3%和4.4%的回调；深圳分别于2002年、2008年和2012年出现下降，降幅分别为4.4%、4.1%和9.7%。从整个趋势来看，一线城市房价与全国走势相近，整体呈快速和单边上涨趋势。
19年的好时光
从1998年算起，我国的房地产已经走过了19年的快乐时光，房地产到了山顶还是半山腰？要回答这个问题，需要分析人口流动，即城市化问题。
1949～2016年我国城市化率（％）
我国的城市化进程大体可以分为三个阶段：1、改革开放之前（1949～1977年），城市化基本上处于停滞阶段，城市化率年均提高0.24个百分点；2、改革开放后到住房市场化之前（1978～1997），城市化缓慢提升，城市化率年均提高0.63个百分点；3、住房市场化之后（1998～至今），城市化加速发展阶段，城市化率年均提高1.49个百分点。
根据国际经验，当城市化率处于30%～70%时，城市化处于加速发展阶段，我国城市化的进程也证实了这一点。截止到2016年底，我国的城市化率为57%。按照1998～2016年城市化率每天提升1.49个比分点计算，要达到70%，还需要约9年的时间。考虑到我国城市化率是以城市常住人口占总人口之比测算的，如果按照户籍人口计算，我国2016年城市化率仅为41.2%，要达到70%，则需要约19年的时间。
那么是不是我国城市化率达到70%，我国人口流动就会停滞，房地产就会缺乏需求支撑呢？答案是否定的，这是因为在城市化的过程中伴随着大城市化，即使一个国家的总体城市化水平停滞，大城市化仍在继续推进，中小人口仍然在往大城市迁徙。1900年世界只有16个超过100万人口的城市，到了2000年，世界有近400个超过100万的城市。人口超过1000万的特大城市也从1950年的1个增长到2000年的16个。同时，大城市的平均规模也显著增长，千万级人口城市平均规模也从1950年的1234万增长到2000年的1621万；千万级人口城市的人口比重也从1950年的1.63%，增长到1975年的4.42%，到2000年已经达到7.86%。
这说明，即使我国的城市化率达到70%以后，总体城市化率放缓甚至停滞，城乡人口达到相对平衡，中小城市人口向大城市流动的大城市化仍然长期存在，大城市房地产市场仍然有持续的人口支撑。
总结：在经济基本面因素确定的情况下，房地产市场更多地受人口因素的影响，属于超长周期，甚至可以跳出和穿越多个经济周期。我国房地产已经走过了19年美好时光，未来19年仍然值得期待，尤其是大城市的前景更为广阔。
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