中南建設發出中報，2018年中報利潤9.27億，同比增長180%。當期經營性現金流為14.6億，同比去年的-3.6億順利轉正。當期淨負債率196%，較2017年末的233%有所下降。
一、結算收入高速增長
公司當期營業收入153.16億元，同比增長約21%。
其中，建築業務實現營收38.3億，毛利率12.83，同比微升0.7個百分點。建築業務規模快速增長，且與地產業務有協同效應。
地產業務營收為104.6億，同比上年增長37.7%。若按同樣的增長率估算，全年房地產結算收入應達到308億。2016年上半年銷售158億，全年373億，若按上半年轉結的情況估算，308億誤差不大。
二、毛利上升盈利改善
上半年結算毛利率24.35%，相比去年統計上升6.68個百分點，2016年的房價普漲帶來的利潤增厚開始顯現。
毛利率前十的項目營收總計32億，毛利率中位數36%。
由於2016年下半年的房價增長更為迅猛，預計結算的項目毛利率會進一步提高。公司管理層分析中明確表示：“報告期末公司還有已經銷售還未結算的預收賬款921.6億元，有關資源的利潤水平不低於上半年結算項目，為公司未來業績增長奠定了堅實的基礎。”
公司在2017年市場地價較高時拿地較為剋制，新增建築面積1499萬平米，共耗資627億，樓面價4183，大約是2017年售價的三分之一，在一定程度上保證了新增項目的毛利。即使未來公司銷售均價仍然停留在12000乃至略有下降，仍然可以確保項目毛利在20%以上。
三、財務安全邊際提升
上半年，房地產業務實現簽約銷售652.5億元，同比增長44%。銷售回款約為409億，預收款項由2017年末的684.4億增長至半年報921.6億。減去預收款項以後，公司的負債/總資產下降至41%，較去年年末下降了10個百分點。如果計算淨負債率，則由去年年末的233%降至上半年的196%。真實負債率有顯著降低。
短期借款增長22.6億，長期借款增長約29.4億，應付債券減少12，與國內上半年對地產企業融資的政策相符。有息負債總額由529.8億增長至571.5億，對應上半年80塊地總價493億的拿地支出，公司的借款增長合理。
融資利率方面，公司上半年利息支出18.1億（包括資本化的16.9億），可大致估算平均利率在6.3%左右，屬於合理水平。在融資收緊的情況下，後續新增融資的利率預計在7%~10%之間。未來公司如果有息負債上升過快，可能會導致利息支出壓力上升。
四、費用管控依然優秀
不考慮建築業務（公開信息無法拆分費用）。根據當期銷售規模來計算，銷售費用由去年同期的2.44億增長至今年5.89億，佔比由0.54%上升至0.9%。增長速度快過規模增速，其原因是由於上半年公司新進入一些城市，新獲取較多項目，前期推廣增加，導致銷售費用增長幅度較大。
這一解釋可以接受，今年上半年新拿的80塊地，至少有10個以上的城市為新進入，初期成本升高比較正常。
管理費用為10億，雖然規模同比增長了48%，但是對應的房地產銷售增長44%，建築業務增長59%，管理費比率可以認為基本沒變。
儘管銷售費用佔比大幅上升，但在行業橫向對比中仍屬優秀。我們選取排名前五的行業龍頭，以及規模與中南相近的幾家房企作對比可知，0.9%的銷售費用在同在同行業也屬於偏低的水平（旭輝地產商業模式不同，另作討論）。
從管理費用上看，中南處在中位數。但考慮到其中還包含了規模較大的建築公司的費用，可以看書起管理費實際上也處於同行優秀水平。
五、未來預期更加樂觀
統計局14號公佈的最新數據顯示，1-7月商品房銷售面積增長4.2%，銷售額增長14.4%。預計目前的高壓政策仍然會持續，預計未來可能出現一段銷售面積甚至銷售額的滯脹。
但顯而易見的是，排名靠前的房企仍然在高速發展，推升行業集中度。中南仍然在保持快速擴張，截止6月底，公司在建面積3133萬，未開工面積2272萬，相對於上半年520萬平米的銷售面積來說，項目儲備足夠公司開足馬力。
難得的是，在保持高速擴張期間，公司負債率仍然在穩步下降。在下半年拿地保持穩定節奏的前提下，預計到年底負債率將進一步下降，公司度過行業嚴冬問題不大。
在地產不出現極端情況的前提下，未來三年，公司的銷售額有望攀升至2500~3000億的水平。對比目前200億的估值，極度低估。
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