文旅小鎮在規劃設計階段，就應該做出細緻切實的市場調研，確定項目總體定位，為後續的良性運營做好鋪墊。但文旅小鎮是新生事物，由於經驗不足，項目方在期初往往會忽略一些問題，導致後期不得不整改，甚至造成無法彌補的損失。最常見的有以下幾個問題：
1、文旅小鎮的商業形式屬於文旅商業步行街，區別於城市商業體。
從特色小鎮項目立項開始，我們要有一個明確的認識：從屬性上來看，文旅小鎮的商業業態是以街區型的文化旅遊為主。因此，業態佈局上，要注重旅遊屬性，但需要提醒的是，不能完全做旅遊業態，也要兼顧到在地消費和屬地化消費特性。
如果完全做旅遊業態，忽略了本地的市場，就會導致在小鎮商業街在客流量還沒有達到一定階段的時候，難以維持理想的開門率。
另外，在規劃和策劃階段，就要把整個項目的商業動線、旅遊動線，文化動線、人流動線綜合考慮到一起。使得遊客能夠按照我們所預想的節奏來遊玩和消費，由此實現商業價值，拉高人均消費。
2、公共區域的運營和維護成本，要提前考慮在運營階段如何轉化。
諸多文旅小鎮都具備水系景觀，在運營維護過程中，除了水費，還要交資源費，如果小鎮沒有活水水源支撐，那麼這會是不小的開支。
另外開支比較大的就是公共區域的保潔費、照明費及安保費用，這些公共區域的費用最好不要分攤到商家身上，如果這些費用都由商家來承擔，必然會導致這些負擔通過商家轉嫁到消費者身上，這將對整個小鎮的運營產生不良影響。因此，在前期我們要在公共區域的運營和維護方面周密考慮，可以通過旅遊產品經營等手段進行轉化。
3、商業區域的容積率不是越高越好。
目前特色小鎮開發商和投資人大多脫胎於地產行業，一般都會認為容積率越高越好，但事實上容積率高，建安成本(建安成本是建築安裝工程成本的簡稱，包括建材費、人工成本、機器使用費、水電線路安裝費等)也會相應的較高，對於資金使用效率來說，不見得是好事情。
那麼容積率達到多少才是最佳的?我認為，要在投入單價、物業市場價值和物業使用坪效三者之間找到最佳平衡點，資金使用效率較高，物業單價較高、使用坪效更高的積率才是比較合理的。
4、高科技互動項目的上馬需要謹慎。
目前較多的投資人由於年長的關係，傾向於將高科技項目投放在小鎮裡，他們通常會認為高科技互動項目體驗度高，互動性強，並且又能突出自己小鎮的文化氛圍和主題。
但事實上高科技互動項目，有幾個先天性缺憾：第一，保鮮度差，遊客體驗過一兩次後，可能就不再想去了。第二，技術淘汰的快，可能你上半年剛做好，到了下半年，新的技術已經淘汰了這種玩法，對消費者沒有吸引力了。
5、演藝項目的上馬，要做好評估。
大型演藝項目的運營難度係數很高，在國內市場上，演藝項目是重渠道的文旅產品，需要運營團隊對市場熟悉，對渠道運作非常瞭解。另外，很多人在投資的時候，只關注這個演出形式的獨有性，或者演出內容的吸引力有多強，但往往忽略了，演藝項目落地後每日耗費的人力和物力成本。如果日常運營花費大量的物力和人力，就會造成項目後期的運營壓力。
目前演出行業有人提出了演出項目“小而美”的概念，我本人對此也是持懷疑態度的，從我的運營經驗來看，也不見得能取得市場認同。演出項目究竟應該是大型(實景)、還是“小而美”。不是由投資人或者策劃師想象出來的，是遊客的接受度決定的，大型演出的市場表現下滑之後，不一定小型演出的就能好賣。
大型演出項目市場下滑的原因主要是團隊遊客市場的變化，要找到真正有“出路”或者賣點的演出產品，而不是演出形式和規模的問題。筆者認為演出產品要根據消費需求，做好業態的生態組合才是出路。
6、提前做好稅務籌劃。
小鎮項目的商業部分基本屬於商業地產，如果是物業自持或返租，就需要提前做好房產稅的稅務籌劃。因為房產稅是很大的一筆支出，主要有兩種收稅方式：第一是每年度稅費，原值×70%×1.2%;第二是，房屋年度租金×12%。
小鎮操盤的幾個“忌諱”
作為一個文旅小鎮項目的決策者，應該對文旅小鎮行業有一個基本的認知，不能憑感覺決策，要做好行業調研。
1、關於小鎮門票的收取問題。
目前來看，收門票的文旅小鎮，裡面的商業都不太強;不收門票的小鎮，商業都做的還不錯。但是，要想將兩者同時做到最好，難度是很大的。如果既想把商業做好，還要收取門票，要對市場做一個周密的調研，去找到兩者的平衡點，切忌盲目自信，異想天開。
另外，商業行為都是存在風險的，並不是說自營就一定可以賺錢。自營業態在整個項目股份中的佔比多少，需要做周密的核算。
2、關於小鎮項目的旅遊市場定位問題。
文旅小鎮首先要對它的旅遊市場做一個總體定位。除了某幾個獨特的古城，如麗江古城、鳳凰古城，其他絕大多數文旅小鎮不可能做到服務遠方市場，很難吸引到遠方市場的遊客，其主要服務於一級客源市場(兩小時車程)。筆者認為，應該定位為周邊旅遊產品或週末休閒遊的產品，不要好高騖遠。有了總體定位以後，就會清楚知道小鎮的市場在哪兒?遊客群體是怎樣的消費特點?景觀系統和景區商業動線如何規劃等問題。
3、考察項目要用行業視角，不要看不起已經存在的市場。
操盤手去考察項目的時候，不要只看到項目的缺點或表面現象，要知其然也要知其所以然。不要急於否定任何一個已經存在、被認可的市場，要抱著客觀學習的態度去研究，它的旅遊吸引物究竟是什麼?思考項目的整個商業模式，它到底是靠門票賺錢，還是靠門票拉動市場?靠旅遊商品來賺錢，還是靠旅遊商品拉動市場?還是靠景區服務來拉動市場?這些問題都不可輕易下結論，需要操盤手認真的考察和辨別。
如何避開“雷區”
文旅小鎮的繁榮不可一躍而就，是大量的從業者精雕細琢出來的，需要耐心的付出時間和精力，培養市場，完善產品，做好服務。
1、屬地市場的重要性不可忽視。
每一個小鎮都有其獨特性，運營的時候需要揚長避短。所以說，深刻的認識屬地市場，才是運營的第一步。屬地市場是基礎，如果連屬地市場都做不好，就很難做好遠方市場。要想做好屬地市場，就要在項目裡體現出屬地特色，這裡需要強調的是，商業品質與地方特色不是相互排斥，是可以相容的。
2、做好計劃運營。
在年前或年初的時候要做好整年的運營計劃。除了小鎮的常態活動以外，在年度的每個月做什麼活動?每個節慶如何來打造?商業如何來管理?怎麼與商戶互動?這些都要統籌安排到，不能在問題出現了，才去想解決方案。
3、小鎮需要培養，要有持之以恆的決心。
特色小鎮要想良好的運營起來，最需要的就是持之以恆的市場培養，最初的3到5年，都是需要付出的階段，不能急於求成。在最初的使用資金計劃中，要留出市場培養起的費用預算。
總之，文旅特色小鎮是一個系統工程，既有旅遊的屬性，又有商業的屬性，還有地產的屬性，是需要長線運營的項目，在策劃規劃階段就應充分考慮運營的因素，為小鎮的長線運營打下基礎。
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