前幾天，一篇《紹興房價暴漲，泡沫或比你想象的要小！》文章在紹興e網、今日頭條等媒體上備受關注。紹興房價到底有沒有泡沫，我個人既不是經濟學家，也不是政府官員，所以無法判斷是否有泡沫。只能從成本角度分析紹興高房價，以供大家參考。
先看一組統計出來的8月份數據。文章蒐集了紹興近40個樓盤數據，篩選了13組樣本：
從數據中可以看出：
1、容積率平均為2，宜居類保持在3。
容積率=小區建築面積/小區佔地面積。舉個例子，就是你家小區佔地面積是670平米，小區的所有樓房加起來建築面積是2010平米。那麼你的容積率=2010/670=3。
三組數據中，容積率平均為2。容積率雖然不絕對代表小區的定價，但容積率較低的小區價格普遍偏高。容積率低的房子多為高端住宅或別墅群。
2、宜居類房價保持相對適中價格。
別墅價格在3萬-4萬左右，高端小區均價在3萬以上。老百姓比較關注的宜居小區，均價超過1萬。部分地段比較好，比如是學區房、準地鐵房等優質房源，價格可能超過14000。整體而言，宜居房產的價格與別墅、高端小區的房價差距較大。
3、春秋裝飾工程公司說了實話：誰貢獻了高房價？
《紹興房價暴漲，泡沫或比你想象的要小！》中提及了一家裝修公司。我們也核驗了這家裝修公司：春秋裝飾工程公司確實一直著力於中高端裝修業務，為保證裝修設計理念和工程質量達到中高端客戶需求，他們甚至重金組建自己的上海工作室。
他們沒有說錯：
1、中高端房產供應越來越多，他們的業務自然多了。
2、購房客戶多為三塊：一是棚改區改造提速，本地拆遷購置量增加；二是外地生意人購置，這部分溫州、台州人居多；三是本地人選擇換置改善型住房。
因此，綜上我們大概對紹興房產有了一個量化的認識，其實價格仍然在1萬左右浮動。紹興房價高漲是高端住宅和別墅群的不斷出現，他們才是房產均價首超14000元/平米的貢獻者。
那麼，你一定要問，為什麼高端的房源價格這麼貴。為此我們做了數據收集，並模擬整理一份房價數據。
1、土地拍賣價格
文章整理了紹興2018年6-7月份部分土地出讓的情況。並按照容積率不同，測算了拿地成本。最終的拿地成本，即房子還沒建造的前提下，一平米均攤的土地成本價格。
先看下一張表格。
土地成本價格情況，下面的圖形分析可能更直觀。
也就是，即使按照最低標準容積率=3的情況下建造房子，每平米房價均攤起步為2100元以上。倘若容積率=2的時候，每平米房價的土地價格為3200元以上。
2、房子建安成本
建安成本，是房屋建築成本和房屋設施設備安裝成本的簡稱。房屋建築成本是建設房屋的投入，安裝成本是安裝房屋設施設備的投入，兩者都包括材料成本投入和人工成本，主要是建築部分的基礎工程、主體結構、牆體、門窗，水電工程的強電、弱電，以及給水、排水等材料和人工成本投入。
本文就不羅列較為全面的建築知識，按照三大塊，參考紹興地區材料成本和建造成本2700元/平米，配套費用400元/平米，稅費及其他400元/平米，合計3500元。
綜上，初步統計為房子初始成本=土地成本+建安成本=3200+3500=6700元。請注意，這只是個保守數據。因為還不算開發商的銷售成本、利息成本等開支。
沒錯，房價在上漲，那家春秋裝修公司道出了真實需求的市場，而數據給高房價做了一個成本總結：最終一套售價10000-12000的宜居房子背後，是7000-9000的建造成本。
如今的房產開發商已經談不上商業暴利，最終我們不禁深思：是房價泡沫，還是地價泡沫？
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