前几天，一篇《绍兴房价暴涨，泡沫或比你想象的要小！》文章在绍兴e网、今日头条等媒体上备受关注。绍兴房价到底有没有泡沫，我个人既不是经济学家，也不是政府官员，所以无法判断是否有泡沫。只能从成本角度分析绍兴高房价，以供大家参考。
先看一组统计出来的8月份数据。文章搜集了绍兴近40个楼盘数据，筛选了13组样本：
从数据中可以看出：
1、容积率平均为2，宜居类保持在3。
容积率=小区建筑面积/小区占地面积。举个例子，就是你家小区占地面积是670平米，小区的所有楼房加起来建筑面积是2010平米。那么你的容积率=2010/670=3。
三组数据中，容积率平均为2。容积率虽然不绝对代表小区的定价，但容积率较低的小区价格普遍偏高。容积率低的房子多为高端住宅或别墅群。
2、宜居类房价保持相对适中价格。
别墅价格在3万-4万左右，高端小区均价在3万以上。老百姓比较关注的宜居小区，均价超过1万。部分地段比较好，比如是学区房、准地铁房等优质房源，价格可能超过14000。整体而言，宜居房产的价格与别墅、高端小区的房价差距较大。
3、春秋装饰工程公司说了实话：谁贡献了高房价？
《绍兴房价暴涨，泡沫或比你想象的要小！》中提及了一家装修公司。我们也核验了这家装修公司：春秋装饰工程公司确实一直着力于中高端装修业务，为保证装修设计理念和工程质量达到中高端客户需求，他们甚至重金组建自己的上海工作室。
他们没有说错：
1、中高端房产供应越来越多，他们的业务自然多了。
2、购房客户多为三块：一是棚改区改造提速，本地拆迁购置量增加；二是外地生意人购置，这部分温州、台州人居多；三是本地人选择换置改善型住房。
因此，综上我们大概对绍兴房产有了一个量化的认识，其实价格仍然在1万左右浮动。绍兴房价高涨是高端住宅和别墅群的不断出现，他们才是房产均价首超14000元/平米的贡献者。
那么，你一定要问，为什么高端的房源价格这么贵。为此我们做了数据收集，并模拟整理一份房价数据。
1、土地拍卖价格
文章整理了绍兴2018年6-7月份部分土地出让的情况。并按照容积率不同，测算了拿地成本。最终的拿地成本，即房子还没建造的前提下，一平米均摊的土地成本价格。
先看下一张表格。
土地成本价格情况，下面的图形分析可能更直观。
也就是，即使按照最低标准容积率=3的情况下建造房子，每平米房价均摊起步为2100元以上。倘若容积率=2的时候，每平米房价的土地价格为3200元以上。
2、房子建安成本
建安成本，是房屋建筑成本和房屋设施设备安装成本的简称。房屋建筑成本是建设房屋的投入，安装成本是安装房屋设施设备的投入，两者都包括材料成本投入和人工成本，主要是建筑部分的基础工程、主体结构、墙体、门窗，水电工程的强电、弱电，以及给水、排水等材料和人工成本投入。
本文就不罗列较为全面的建筑知识，按照三大块，参考绍兴地区材料成本和建造成本2700元/平米，配套费用400元/平米，税费及其他400元/平米，合计3500元。
综上，初步统计为房子初始成本=土地成本+建安成本=3200+3500=6700元。请注意，这只是个保守数据。因为还不算开发商的销售成本、利息成本等开支。
没错，房价在上涨，那家春秋装修公司道出了真实需求的市场，而数据给高房价做了一个成本总结：最终一套售价10000-12000的宜居房子背后，是7000-9000的建造成本。
如今的房产开发商已经谈不上商业暴利，最终我们不禁深思：是房价泡沫，还是地价泡沫？
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