來源：小司聊理財（ID：sishujia1984）
1、先來看看京津冀的範圍
京津冀是“首都經濟圈”，包括北京、天津以及河北的保定、唐山、廊坊、石家莊、邯鄲、秦皇島、張家口、承德、滄州、邢臺、衡水等11個地級市。
從人均GDP看，北京和天津，要比河北富裕的多的多，天津的人均GDP，不考慮天津濱海新區主動“擠水分”的話，與北京基本持平，但是這個跟現實感受還是有一定的差距。
（2013-2017年京津冀地區GDP變化情況）
從人口流動角度看，北京還是最具吸引力的。2015年，向北京匯入的流動人口占比為37.76%；天津次之，佔比29.11%；第三是河北省會石家莊，佔比11.08%，河北其他城市流動人口聚集程度較低。
整體來看，京津冀區域內“雙核”格局突出，北京和天津成為兩個超大城市，而河北的眾多中小城市發展卻極為落後，甚至還有“環首都貧困帶”的存在，這也導致北京天津的成熟產業鏈難以轉移到河北，從而沒辦法實現城市群的共同發展。
2、北京
北京的房子，目前還處在下跌趨勢中，現在有一個現象，單價6萬以上的房子，賣不動。
比如西城、東城和海淀、朝陽、豐臺等區域，均價都在6萬以上，市場上的房源多數是二手房，根據中介的反饋，成交量很少，議價空間也比較大，在掛牌價的基礎上砍個百分之二十左右，是很容易的，這要擱去年，根本不可能。
即便新盤也不好賣，18年11月份開盤的，北京市豐臺區某項目，緊鄰地鐵10號線，四環以內，銷售限價為每平米66000元左右，但首批300多套房源開盤10天后，仍然沒賣完。
這說明，這個價位的房子已經超出了絕大多數人的購買能力了，房價光蹭蹭上到高位是沒用的，沒人接盤，這個時候怎麼辦，如果供應量加大，還會繼續下跌，如果一直供求比較平衡，兩三年內房價會維持現狀，等待新富裕的人來接盤。
而北京的郊區像大興、房山、昌平、順義、懷柔、密雲、延慶等，本身價格比較便宜，單價三四萬的樓盤不少，經過18年下半年這一輪降價後，又加上18年底開發商的促銷，出現了2萬多的樓盤。
所以成交量有所回升，目前看價格還是最重要的因素，主力購房人群還是年輕的剛需一族，所以想在北京買房，著急住的朋友們，可以出手了，不著急住可以再觀望一下，預計今年北京的房價也不會大漲，隨著限競房和共有產權房等政策性住房推出力度加大，所不定還能碰上撿漏的機會。
長期看北京的房價還是值得買的，歷史證明，上漲是主旋律，下跌只是暫時的歇歇腳。
3、天津
由於地理位置的關係，天津的樓市跟北京有很強的關聯性。
2015年3月起，天津房價進入上升通道，從15000元左右上漲到2017年4月的3萬多元。
這一波的上漲是跟北京聯動的，主要是承接了在北京買不起以及不具備購房資格人群的購房需求，促使資金和需求外溢，房價快速上漲。
2017年3月31日，天津政府發佈房地產調控政策，簡稱“3.31”新政，限貸加限購瞬間使得交易量暴跌，4月份開始，房價也開始進入下行通道。
一個多月後，5月16日，天津發布了“海河英才”行動計劃，“40週歲以下、本科畢業就能落戶”等條件堪稱史上最低門檻，計劃發佈不到1天就有30萬人申報查詢落戶事宜。
當天新房和二手房成交量分別上升112%和70.8%，5月到8月二手房均價持續回升，由21461元/平米上漲至23391元/平米，這個事還是對房價帶來一些影響的。
為什麼這麼多年輕人願意去天津落戶買房呢？
因為天津的教育好，天津可以稱作是高考的天堂，985錄取率全國第一，211錄取率全國第三，一本錄取率達到24.1%，上好大學的幾率秒殺全國絕大部分地區。也正因如此，市內六區房價格外高，18年11月和平區二手房均價為5.25萬元/平米，南開區為3.53萬元/平米，河西區是3.34萬元/平米。
18年11月份，市內六區的房價同比17年都有所下跌，為了孩子的教育，可以買，但是現在並不是買的最好時機，因為正處在下跌中，可以再等等。
遠郊區中，武清和寶坻距離北京比較近，有環京價值作支撐，又有海河計劃加持，房價還算比較抗跌，穩中有跌，也不是最好的入手時機，但是長期看具備漲的基礎。
4、廊坊
相信很多人對燕郊、北三縣（三河、大廠、香河）非常熟悉，但是對廊坊認知度不是那麼高，其實，它們都隸屬於河北廊坊，儘管廊坊表面上只是個四線城市，但下轄縣鎮不是環京就是環雄，除了上面提到的，還包括固安、永清、霸州、文安等。
燕郊現在的房價已經從17年初的3萬多跌到現在1萬7左右了，主要是因為限購政策的出臺，這個價格，只要有購房資格，隨時都可以買。
北三縣（三河市、大廠、香河）18年房價也在降，也是因為限購政策的出臺，但是跌幅正在縮小，尤其是大廠，三河的房價環比上漲了，有購房資格的，可以出手了，香河可以再等等，因為18年11月環比上月，跌幅仍達到了5.7%，預計還會進一步下探。
長期看，燕郊和北三縣的投資價值是毋庸置疑的，未來隨著通州城市副中心的發展，燕郊、北三縣將是輻射的第一圈層；另外，從交通來看，通州和北三縣整合規劃中將是“四網融合”，國家高鐵網+軌道交通網+有軌電車網+地面公交網。
這將大大縮短北京上班的剛需在燕郊和北三縣買房居住的通勤時間。
固安
在廊坊環京縣市中，還有個縣，未來潛力無窮，就是固安縣。因為距離北京新機場只有10公里，現在固安正在籌備臨空經濟區，發展航空物流。
其次固安也在轉型，積極擁抱智能製造、科技創新產業。目前已經有京東、物美、清華孵化園、航天科技園、肽谷等知名企業落地。
前段時間高層審議通過的《京津冀協同發展規劃綱要》也提到，北京地鐵確定直通河北燕郊、固安、涿州。
短期看，固安的房價已經從17年的2萬多，跌到了現在的均價14000多，有止跌反彈現象，18年11月二手房均價環比上漲3.2%，想買房的朋友，現在可以入手了。
永清
永清可以說是這一輪環京房價暴跌之王，跌幅超過60%，據媒體報道，有的樓盤價格從2萬多跌到了8千多。雖然距離新機場直線距離約16公里，但產業、軌道交通支撐不足，此前的房價暴漲就是炒房客給炒起來的。
炒房客之所以頂上永清，是有很多的利好預期，比如北京動物園批發市場和亦莊經濟開發區要搬遷到永清，現在消息都落空了，房價自然狠跌。
永清，長期看升值潛力一般，短期看，18年11月的二手房均價環比上個月和同比去年都在下降，所以不建議投資，剛需買房也最好先觀望。
石家莊
石家莊18年11月房價環比上個月，分區域看有漲有跌。
坦白講，最高2萬左右的均價，對於一個人口過千萬的省會城市來講不算高，所以石家莊的剛需朋友，如果想在橋西、長按、鹿泉三個區買房，可以入手，因為最近在上漲，長期看，跌的可能性也不大。
其實石家莊的房價已經有過一輪下跌了，大概是從17年的下半年到18年下半年，跌幅在15%左右，把前期的泡沫擠壓掉了一部分，現在多數區域有點觸底反彈的意思。
此前一輪的下跌，主要還是由於石家莊執行限購、限售、限貸組合政策，比如，外地戶籍需在近3年內連續兩年繳納社保或個稅，以及無論是否本市戶籍，首套房5年內不得上市交易等等，把需求給抑制了。
你如果問，國際莊長期房價怎麼走？其實我覺得升值潛力有限，雖然是省會城市，但是地位略顯尷尬，經濟總量不及唐山，還有保定虎視眈眈。距離京津和雄安很近，又加上科技創新產業發展落後，很難吸引到人才。
但是憑藉其周邊郊縣的龐大勞動力人口進城，也能支撐房價，畢竟是一個有千萬人口的大城市。
唐山
對於唐山，有個說法叫“世界鋼鐵看河北，河北鋼鐵看唐山”，唐山可謂是名副其實的“家裡有礦”，大大小小的鋼鐵企業為唐山的經濟發展做出了重要貢獻。
2017年，唐山的三大產業比重是8.5∶57.5∶34.1，第二產業始終佔據主導地位，而且大部分都是傳統產業，80%以上的產品處於中低端，全市1540家規上工業企業中，只有200多家有研發活動。
這樣的產業結構，再加上空氣汙染，唐山對外來人口的吸引力可想而知，長期看，不認為唐山房價具備大幅升值潛力。
再來看看短期，18年上半年唐山房價表現平穩，18年下半年走勢出現一定波動，整體呈上漲趨勢。對比18年初，唐山新房均價上漲374元/平方米，二手房均價上漲2132元/平方米。
上漲的原因有多個方面，主要受本地剛需和京唐城際鐵路2019年開工建設的消息影響。進一步來看，唐山二手房漲幅比新房還高，這主要是位置的因素，中心城區商業、教育、醫療資源配套更完善，生活便利，更加受到青睞。
17年5月，唐山市也開始對樓市進行調控。在當前的上漲勢頭下，預計調控放鬆的可能性較小，今年，可能還是穩中略漲為主，著急買房的剛需，我認為隨時可以入手。
保定
18年11月，保定新房均價12335元/平方米，環比上漲0.02%，二手房均價11577元/平方米，環比下跌1.64%，同比下跌12.29%。
整體來看，新房價格比較穩定，二手房價格持續下跌，買新房的可以出手，二手房目前適合觀望。
長期看保定的房價，也是升值潛力有限。被北京和雄安壓著，很難發展起來。
保定下面的涿州市，對於在北京上班的人來說，倒是可以考慮的環京置業選擇，房價走勢跟燕郊類似，高鐵板塊去年最高達到2.5萬，
18年11月二手房均價回落到1.2萬，這個價格可以入手。目前涿州的限購政策不嚴，外地戶口可以買。
那麼，涿州的房子是否具備投資價值呢？
涿州在環京衛星城中，最主要的優勢就是高鐵的開通，北京西站到涿州東站只要26分鐘，比很多人在北京市內的通勤時間還短，，以後北京到涿州還會通地鐵，從這一點來說，高鐵板塊還是具有投資價值的，但涿州高鐵板塊新盤供應不足，二手房需要全款，對資金實力還是有比較高的門檻。
目前，涿州的熱度還比較低，在環京區域中屬於最適合投資的第二梯隊，中長期（5-10年）來看，房價仍有上漲空間。
總體分析下來，長期來看，北京、天津的主城區和環京縣市、以及河北省內環京區域，尤其是廊坊的北三縣、燕郊、固安，還有涿州，是有升值潛力的，但是短期漲跌不一，正在下跌的就先觀望，正在上漲的可以考慮出手了。
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