当前市场，是一个两极分化的状况，我从半年前就开始说。
到了年底，这样的分化，进入白热化。
上周末我去了几个售楼部，有好几个地方是比较火爆的，比如下图。
这是某楼盘商铺销售现场！
没错，商铺。
如果说优质的高性价比住宅卖的好，是很好理解的，那么商铺为什么也火爆？
我也很好奇。
我特意坐在现场1个多小时，悄悄听到了好几个购房者的故事，分享给大家。
- 故事1，两个置业顾问居然在讨论，要不要再订一套...
通常情况下，置业顾问最了解自己楼盘的细枝末节，自己买，意味着是真的认可。再订一套，那说明是真爱。
从对话中，我判断，其中一个，是李家沱人，她非常喜欢这里。我们知道，李家沱人有着属于自己的骄傲，人情味浓，区域情结也浓，似乎他们并不稀罕什么北区。
客观而言，李家沱的城市面貌不好，但地铁、桥梁、城市商圈升级，又都是看得到变化，这一点上，让他的成长潜力空间更大。
- 故事2， 老李家沱人，子女搬走了，父母还留这。
子女挺孝顺，知道爸妈不愿搬走，但房子已经太旧。
在外面赚到了钱，于是打算给父母买套小户型，改善居住条件。想再买个商铺，让老人心里更踏实！在退休金之外，能有点固定收益。
同时，基于对李家沱的了解，认为这里位置不错，且新楼盘少，物以稀为贵；
买商铺，则是看中政府会重点提升李家沱商圈，毕竟周边有20多万密集的常住人口！
既是回馈父母，又是兼顾投资。
- 故事3，则是有非常丰富商铺或住宅投资经验的，某区县朋友。
他应该是来考察过几次。提到了几点：
（1）周边人流量密集、成熟，商铺不用“养”；
（2）整个区域都缺乏这类型品质型商铺；
（3）开发商自持接近一半 ；
（4）总价不高，周围的租金看得到，能达到6%的真实回报率！
于是，相当于一次小成本低风险投资。
这些，都是真实的故事。
我没加工。
其实我们发现，一个优秀的买房或投资逻辑，追根溯源，无不是基于供需关系、成长潜力这两个关键词而做出的决策。
如：
某种商品，实际应用价值低，且并不短缺，即便可能是站在风口上炒作了一番，或行情好时大卖，但风过了，很快就会摔下来；
反之，某种类型商品，有其实用价值，且供不应求，则会涨。
就像前段时间的二师兄。
当某类商品，不但在局部形成供不应求，而且长期成长潜力显著，那么人们就会认为他物超所值。
拨开表面的云雾，找到背后的价值，买房买铺投资，说白了，就是这么简单。
比如我们带着上面这个逻辑去看这个李家沱的商铺。
如果光是看到李家沱和商铺这两个词，可能有些人扭头就走了，但是如果你能耐心听听其他购房者的想法，融会贯通，就会发现其中的门道。
我梳理了一下，大致有几个价值点可以参考。
1）区域的相对性价值
这个道理，很多人会忽视。
就比如在巴南区，一样有增值非常明显的房子，我在2008年以套内4000元/㎡的价格买了带装修的恒大城，后来14000元/㎡卖出。
今天你可能会说，价格太便宜，所以升值，但要知道当时在北区还有很多5000元/㎡的房子，而且他们在中途的涨幅并不如我的那套。
我当时的理由很简单：
- 附近规划有3号线站点；（区域利好）
- 李家沱中心区域，品牌新房非常少，但这里原住民数量庞大，需求真实存在；（局部供不应求）
- 市场平稳期。（入手时机）
事实上，在哪个区都有优质领涨盘，而再强的区，也有拖后腿不涨的。
区域内的尖货，未来的接盘人，仍然是这个区的有钱人。
因为，大家有区域情结。
2）区域情结
所谓区域情结。
大概就是，7、80年代，你父母辈年轻的时候，在这里洒下汗水；
如李家沱，那个时候，这里商业繁荣、机器轰鸣、厂房林立，承载了巴渝的繁华所在。
从小你从厂大院长大，这里的人朴素、简单、快乐，都是真朋友。
这里还是九龙坡区府所在，南区中心。
再往前推，你爷爷辈年轻的时候，每到过年，马王坪家家户户都会挂出小国旗，正街上，满是红灯笼。
到了晚上，人们聚集在李家沱广场，打莲稍、扭秧歌、划旱船、舞狮、走高翘...
年味非常的浓！
重庆人热情好客，区域情结出了名的重，李家沱更甚之。
因此，100万人的巴南，也许人均GDP实际上对品质住宅，但有人，实际上并不少。
3）关键在于成长性
如果一个地方很好，价值是现成的，那么随之而来的是「价格可能也会不低」。
如果一个地方价格中低，但他未来非常值得期待。
你会选择哪个？
这就是成长性。
李家沱是一个很明显的例子。
这里已积累了20万常住人口，加上流动人口，大概35万左右，生活氛围非常成熟；
在最近10来年时代和产业转型中，有所落后，城市更新，有所落后；
但需求，却始终存在。
4）品牌开发者
巴南的痛，就是此前小开发商太多。
在市场不景气期间，容易烂尾。这是造成巴南区城市更新稍慢的最大因素之一。
主管单位自然很清晰的认识到这一点。
就像上面提到的项目，就是将原资金链断裂的小开发商地块，交由融创进行全新开发。
融创在这里建了李家沱急需要的新商圈的重要部分，集中式商业、少量品牌住宅、LOFT公寓。
在商业打造上，也体现出了很强的运营力。
品牌开发商，无论是开发还是运营，会带来信心和安全感。
李家沱+商铺，分析完以后，你认为其中，有机会吗？
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