12月27日，楊現領博士舉辦了首場個人演講：大居住領域的“邊緣革命”，
本文為跨年演講核心觀點。
第1章 看市場
下行震盪，何以增長？
衰退的唯一原因是增長。繁榮本身蘊含著衰退的種子，衰退才是人類社會不斷進步的底層動力。
沒有永恆的奇蹟，中國經濟將不可避免地陷入漫長的下行週期。
中國經濟面臨3大長期衝擊：人口紅利消失、中美貿易衝突的長期化、房地產正循環的終結。
那麼，經濟增速下降對房地產市場意味著什麼?
空白的市場觀，如下：
1、不寄望於政策放鬆， “房住不炒”和“三穩”是調控的主旋律。
2、房價不漲，才是對所有行業參與者的最大保護。
3、城市分化將進一步加劇，“3+6”城市圈格局是房地產未來的主戰場。
4、“房多客少”週期到來，二手房可售庫存供給增加，去化週期拉長。
5、成交週期拉長，“折價”加大，這意味著經紀人的定價和議價能力十分關鍵。
6、從“買到”到“買對”，客戶決策更理性，這意味著經紀人的選房和匹配能力更加重要。
第2章 看行業
巨量空間，誰主沉浮？
房地產，是永遠的“黃金時代”。
未來的房地產市場——大居住領域，必然成為中國最大的單體品類。
那麼，巨量空間，誰是主角？
•空白大居住觀·1
行業由增量主導的單極時代邁向存量主導的、多極力量平衡的大居住時代。
•空白大居住觀·2
大居住的底層依託：
①2.4億套存量住房 + 250萬億存量資產；
②線上線下兩張網：10億線下城市人口+10億線上“新移民”；
③7億業主+3億租客。
•空白大居住觀·3
大居住領域會形成30萬億的交易和服務市場，這是單品最大的市場。
如果說，過去是增量開發的黃金時代，未來就是流通的黃金時代，也是服務的黃金時代！
•空白大居住觀·4
大居住領域最深刻的變化是以“交易能力”為中心的產業鏈重構：有的角色從中心舞臺淡出，有的角色從邊緣走向中心。
“邊緣革命”正是此意。
•空白大居住觀·5
一個相同的自己，無法走進不同的未來。
傳統物種，必須全面轉型；新的物種，也必然誕生。
“邊緣革命”就意味著產業話語權的轉移與交接！
在空間巨大的大居住時代，
行業之間由封閉的、割裂式的市場朝著無邊界、大融合的方向擴張。
各個角色體究竟如何生存、如何發展？
•空白行業觀之開發商篇
1、集中度將加速提升，強者更強。
2、利潤率下降：地價和渠道費用吃掉更多的利潤。
3、拿地熱情，已到冰點。
4、融資能力和銷售回款愈發關鍵。
•空白行業觀之代理商篇
1、傳統代理早已衰落，只是今天的衰落在加速。
2、代理的衰落是代理作為一種商業模式的衰落。策劃與案場的價值仍然很大，但需要重構。
3、新代理的兩個可能方向：①綁定渠道；②下沉客戶。
•空白行業觀之物業篇
1、頭部集中度非常低，市場高度分散。
2、物業的生意還會增長，但天然不是個好生意。
3、未來最大的機會是：存量市場的最後一個潛在入口。
•空白行業觀之中介篇：
1、大居住領域最根本的變化是中介作為邊緣角色的快速崛起。
2、中介崛起的底層邏輯是網絡效應。
3、中介渠道快速崛起的四大市場原因：①房客分離；②換房需求；③限貸限購；④供大於求。
4、 中介會“吃掉”更大的市場，渠道滲透率可能遠不止50%。
第3章 看貝殼
眼之所見，實非終局
•如何看貝殼·1
從鏈家到貝殼，本質是增長方式的轉變，尋求更大的增長空間。
•如何看貝殼·2
貝殼並非“一夜長大”，沒有一種運氣是偶然。
萬丈高臺，起於壘土。
•如何看貝殼·3
貝殼最大的護城河是分佈在全國不同城市的、帶有強鏈家基因的中高層管理者。
•如何看貝殼·4
貝殼商業模式是S2B2C——平臺、品牌、消費者。
首先是“S”的擴張，提供了新供給；
“2B”的本質不是所謂的賦能，而是交換關係的建立：B端讓渡出一部分所有權與經營權，獲得一部分資源和利益。
•如何看貝殼·5
衡量貝殼最關鍵的效率指標是人均GMV。
•如何看貝殼·6
5萬億是下一個天花板。
“非貝”還有很大的空白市場，可待挖掘！
•如何看貝殼·7
作為一種商業模式，“貝殼”（S2B2C模式），其實已經無所不在。
只是，它在不同的本地市場，叫著不同的名字。
•如何看貝殼·8
所有的“貝殼”都需要平衡三個衝突：①二手與新房；②直營與加盟；③2B與2C。
第4章 看中介未來
大道甚夷，慎擇捷徑
大道甚夷，而人好徑。
關於未來，正心、順勢、量力！
•空白未來觀·1
不要低估規模的力量、不要低估本地化的力量。小城市，也可以成長出大中介。
•空白未來觀·2
不要高估線上的流量價值，線上已成紅海，線下的挖掘卻遠遠不夠。
而線下服務所形成的口碑才是更可持續的長期壁壘。
•空白未來觀·3
不要低估門店的價值，門店的價值遠遠沒有被釋放。
•空白未來觀·4
不要低估組織的力量。去打造最優秀、生生不息的組織！
•空白未來觀·5
行業的終極使命是提升經紀人的預期壽命。
把經紀人拉出貧窮陷阱，關鍵是改變經紀人對未來的預期。
. 寫在最後 .
一切問題，都是增長的問題！
一切差距，都是認知的差距！
一切力量，都是價值觀的力量！
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