2019年已经成为过去式，但是19年出让的地块基本上都会在今年入市，影响到今年的库存量和供应情况，今年有些板块仍旧一房难求，有些板块则是面临着大量项目的入市，竞争激烈，那么2020年各个板块的库存如何，哪些又会是机会呢？
库存连续5年下降
从存量上来看，近五年存量连续下降，截止19年底，六区存量仅304.1万平，仅需5个月左右便能去化完成。而且据小胖了解，年底的时候是有不少项目限签的，在年初时便迎来了一大波备案，库存也随之下降，目前仅剩274万平左右，较之前下降30万平左右，呈现供不应求状态。
之前我们在年报文章也说过，19年土地成交总建面创造近五年新高，达到1016万平，这些地块基本上都将在今年进入市场，再加上19年之前还未进入市场的地块，不完全统计，今年入市的住宅总建面将达到1023万平，再加上目前274万平已领证项目，大库存达到1298万平左右，虽然库存绝对压力不小，但是按照19年的成交速度，去化周期约21个月，压力仍旧不大，这也是为什么在一二线城市普遍遇冷的情况下，宁波成为为数不多的迎来暖冬的城市之一。
区域库存分析
业内一般以24个月为界来区分供求情况，可以发现鄞州区、江北区和镇海区处于供不应求状态；北仑区、奉化区和海曙区处于供求平稳的状态。
去化速度上，海曙区去化速度最长达到24.5个月，看似供求平衡，其实这些大存量基本位于海曙较核心位置，所以说今年海曙量还是非常大的，首先海语天下、海曙金茂府、北宸府、雅戈尔江上二期和保利天悦这几个项目在售的和还未加推的，约有3750套左右。
这还没完，19年出让的雅戈尔&宝龙五江口地块住宅建面约26万平、中海高塘四村地块16.4万平、万科启运路地块15.4万平、绿城交投·晓风印月11.5万平、中梁鄞奉地块14.5万平，总计约84万平，即便按照150平每套来计算，也有5600套，加上上面的3750套，一共有9350套左右的房源，就算今年不全部推出，竞争程度仍会超过19年。
存量最多的是奉化区达到407.2万平，主要存量位于奉化滨海新区和溪口板块，方桥、江口、奉化主城仍旧火爆；存量最少的是镇海区，仅83.5万平，庄市已经断供大半年，二手房挂牌价格更是达到3万/平+。
板块分析
海曙区板块分析
（隐性存量=已出让土地-已领证部分）
从图中可以看出，海曙区内高桥板块的需求量最大，但是没有土地供应，今年或将无房可卖。
集士港在售项目少且出让地块较小，去化周期较短；海曙西和石碶板块分别仅保利天悦和雅戈尔江上二期在售，但是保利天悦去化速度并不快，仍需较长的时间，而雅戈尔江上二期仍维持高去化率的情况，去化优异；横街则是仅1宗地块还未入市，竞争压力小。
海曙核心区域我们也在上文中说过了，项目多且体量都不小，竞争压力大，若没有足够的优势很难脱颖而出。姚江南板块也仅1宗地块还未入市，由本土房企雅戈尔联手宝龙共同打造的CBD项目，是该板块的开瓶器。而且地块位于姚江新城南岸，拥有宁波副中心规划的加持，部分房源可北面瞰江，在价格合理的情况下，会是一个机会点。
鄞州区板块分析
（隐性存量=已出让土地-已领证部分）
鄞州区19年势头火热，图中除了下应和高新区外，其余板块均诞生了地王。今年将会有众多的高价地块入市，除了
东部新城、东钱湖2个一二手倒挂的区域仍是一房难求之外，其余板块很有可能要考验购房者对价格的接受程度。而作为今年地王频出的长丰板块，更是聚集了4宗实际地价2万+的地块，但是在限房价、竞地价政策之后，荣安所拿的地块最高销售均价仅36000元/平，这和今年的长粼府和中交雅郡相近，可能会对其他3宗地块形成价格制约。
江北区板块分析
（隐性存量=已出让土地-已领证部分）
江北区去年也是非常的火爆，像洪塘、慈城、姚江新城均有一二手倒挂的现象，今年仍会出现一房难求。湾头也是凭借其优秀的地理位置，且竞争压力小，应该会比较火爆。
庄桥街道则具有未知性，首先今年入市的几个项目都位于北环高架以北，不属于圈内，这也就意味着拥有购房资格的人数增多，但是目前姚江北几个优质学校都出现招生预警，未来能否享受这些优质教育资源是一个问题。
（文创港功能图）
江北核心由于价格高，去化周期长很正常。而甬江北板块目前仅翡翠东方在售，项目位于文创港范围内，前不久公布的文创港核心区（运河及运河以东地块）城市设计方案”批前公示，确定了文创港将打造成为宁波的“精神传承地、资本聚集地、智造创新地”，成为集宁波精神长廊（滨江水岸）、创智平台、高尚生活于一体的超级城市综合体。那么文创港会是一个价值洼地吗？
镇海区板块分析
（隐性存量=已出让土地-已领证部分）
镇海区中庄市和骆驼由于一二手倒挂，仍是一房难求，而且在昨天三官堂大桥主桥合龙，未来镇海和高新区之间出行更加便利。九龙湖则是价格低，仅1万出点头，是一个价值洼地。
（三官堂大桥效果图）
北仑区板块分析
（隐性存量=已出让土地-已领证部分）
北仑区除了小港之外，北仑核心和春晓板块去化情况均一般，北仑核心除了开投春江明月凭借邻地铁、合理的面积段和2万出点头的价格去化优异之外，其余几个项目去化都比较艰难，今年北仑核心还会有3个项目入市，竞争会更加激烈。春晓虽然低总价但是交通不便和配套缺乏是一个大问题，且之前购房者多为投资户，目前已被奉化、杭州湾分流，去化压力大。
奉化区板块分析
（隐性存量=已出让土地-已领证部分）
奉化作为去年楼市的热地，六区每卖出3套房就有1套位于奉化区内，从图中可以看出，溪口、宁南新城、奉化主城和萧王庙街道最受购房者喜欢，今年奉化主城和宁南新城仍会出现日光现象，但是从最近几个项目的领证情况来看，奉化主城的中南樾府和绿城桂语映月，都备出了16000元/㎡的均价，限价有所松动，如果今年限价仍放松，就看客户的接受程度如何了。
閱讀更多 寧波地產新觀察 的文章
