限購升級後市場短期降溫，同時受上合峰會影響，成交量出現兩到三成的下滑。然而量價背離趨勢越發明顯，均價在盤整後出現加速上漲態勢，近7%的漲幅也創出近年新高。政策因素加速市場熱度外擴，郊區縣市升溫推動整體均價上行。
一、 整體市場：限購升級，量跌價漲
限購升級後，效果逐漸顯現，並且峰會即將召開，商品住宅均價整體上行，但是節奏有所放緩，成交量下滑。
5月份，商品住宅供應量環比呈現上漲態勢，其中供應量為112.58萬㎡，環比上漲20%，同比下降14%。成交量為139.32萬㎡，環比下降29%，同比下降20%。價格上，本月成交均價為13474元/㎡，環比上漲7%，同比仍上漲21%。
二、區域量價：主城降溫 北城火熱
分區域看，市南區、市北區和高新區無新增供應，除嶗山、膠州和平度市外，其餘各區市供求比皆小於1。膠南、黃島區和城陽區由於單價較低，並且新機場等政策利好不斷落地，相應版塊進入發展的“快車道”，成為成交熱點區域。
5月份，供應量方面集中在北部，平度市、膠州市和城陽區為供應前三名，主要為榮盛錦繡外灘、海達如意金岸、鑫苑、開元城等項目集中加推。
5月，成交量方面，膠南市、城陽區和萊西市佔據前三位。主要是天一赫廷、銀盛泰德郡等項目集中籤約。受政策及價格較低的影響，輔城區及四市依舊為成交熱點區域。而平度、萊西和膠州三縣，成交佔到近三分之一，往日平淡的萊西更是進入成交佔比前三名，熱點外溢升溫趨勢明顯。
2018年5月，區域均價方面，高房價主城區價格穩定，部分區域出現回落。價格較低的郊區縣市，價格漲幅領先，政策外溢和價格窪地雙重效應影響下，差價在日益縮小。
三、成交結構：九區佔比上漲，為成交主力區域
成交結構上來看，2018年5月，九區成交佔比為53.4%，佔比上漲，成為成交的主力區域，但是城陽、膠南、萊西等區域由於單價低，利好政策不斷落地，加之調控限購沒有影響，成交更為活躍，成為投資置業的主要區域。平度萊西等也出現一定升溫，成交價格提高。
2018年5月，青島整體存量為870萬㎡，環比下降3%，去化週期在6個月左右，仍屬於熱銷狀態。而庫存也集中在西城區及近郊區，由於供求兩旺，去化週期縮減。而高端集中的市南區去化壓力最大，去化週期為12個月，城陽區由於價格相對較低，客戶外溢較多，去化壓力最小，去化週期僅為3個月。
四、存量分析：整體庫存下降，尚無降價壓力
2018年5月，存量面積排名前三的區域為膠南市、膠州市和即墨區，均為配套落地、利好不斷的近郊區和新城區。新項目加推較多，成為供應熱點區域，但供銷兩旺，去化壓力不大。去化週期方面，城陽區庫存壓力最低，除市南區和嶗山區以外，其餘區市去化週期皆在12個月以下。庫存低壓力小，開發商短期降價促銷的可能很小。
閱讀更多 樓市風向 的文章
