一、司法拍賣所購的房子真的那麼便宜嗎？
由於通過司法拍賣程序拍賣的房產價格往往低於市場價的20%以上，且大部分地區對司法拍賣的房產不受該城市房地產限購政策的調控，無論你是本地人還是外地人，無論你名下有多少套房產，均可參與司法拍賣。因此，近年來，通過參與司法拍賣競價購買房產，已經成為購房一族的新選擇。
但司法拍賣競得的房產也存在不少風險，其中，就可能存在鉅額的涉稅風險。比如，根據網上的報道，某購房者通過司法拍賣以評估價349萬元競得一套市場價約為445萬元的房產，但在房屋過戶時所需繳納的稅款總額卻高達112萬多，最後，購房者實際支付的成交價及稅款合計為461萬多，反而比市場價超出16萬餘元。所以，司法拍賣所購的房產，有時候其實沒有你想象中便宜。
二、購房者的稅費負擔為何如此沉重？
一般情況下，購房者在參與司法拍賣前，其所簽署的《競買須知》中，關於稅費負擔的條款通常約定為，“辦理過戶手續所產生的一切費用由買受人承擔，如存在水、電、物業欠費等相關費用均由買受人承擔”；又或者約定為，“辦理權證過戶過程中按規定應交納或補交的有關稅費和所涉及的一切關聯費用（含原產權人、買受人應承擔的綜合稅、增值稅、契稅、印花稅、交易手續費、權證費、評估測繪費及可能存在的其它稅費等）及可能涉及的二次過戶費用，上述按國家規定應當由原產權人、買受人支付的費用全部由買受人承擔”，也就是說，購房者有義務要承擔按照法律法規和政策規定的買賣雙方都要支付的全部稅費，而這個全部稅費卻很有可能在拍賣前是不確定的，這對購房者來說是一個風險和挑戰。而且，在司法拍賣中，競得價就是成交價，其稅費完全依法徵收，不享受稅收優惠或折扣，難怪購房者的稅費負擔如此沉重！
三、司法拍賣房屋需承擔哪些稅務？稅費是多少？
還是以上述報道為例，假設原產權人為企業，我們來分析購房者所須承擔的稅務種類、構成及稅款總額：房產原值：1,543,400元，拍賣成交價：3,496,000元，原產權人持有房屋4年。
（一）原產權人應繳納的有關稅費
1、增值稅及附加(按差額的5.6%徵收)
根據《財政部、國家稅務總局關於全面推開營業稅改徵增值稅試點的通知》（財稅[2016]36號）及《國家稅務總局關於發佈〈納稅人轉讓不動產增值稅徵收管理暫行辦法〉的公告》（國家稅務總局公告2016年第14號）的規定，營改增中不動產轉讓適用餘額（差額或扣減）徵稅，即差額/1.05 × 5%：（3,496,000-1,543,400）÷1.05 ×5%=92,980.95元
2、印花稅
《中華人民共和國印花稅暫行條例》規定，簽署商品房買賣合同就是籤產權轉移書據，商品房銷售合同按照產權轉移書據徵收印花稅，稅率為萬分之五，由於稅額較少，我們這裡就忽略不計了。
3、土地增值稅（按增值額適用稅率徵收，本案例適用稅率40%）
根據財稅〔2006〕21號文件規定，"納稅人轉讓舊房及建築物，凡不能取得評估價格但能提供購房發票的，經當地稅務部門確認，土地扣除項目和舊房建築物評估價格扣除項目的金額，可按發票所載金額並從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算。"我們採用清算徵收法，該房產的增值額超過扣除項目的50%，土地增值稅按（增值額×40%-扣除項目金額×5%）計算。
即（轉讓收入-房屋原值-轉讓過程中繳納在稅金-按原值發票每年加計扣除5%）×稅率40%-（房屋原值+轉讓過程中繳納的稅金+按原值發票每年加計扣除5%）×5%
3,496,000-1,543,400-104,138.67-1,543,400×5%×4【轉讓方持有4年】）×40%-（1,543,400+104,138.67+1,543,400×5%×4）×5% =518,101.60元
4、企業所得稅
應納稅額=（拍賣成交價－計稅基礎－轉讓時的相關稅費）×25%
[3,496,000－（1,543,400－1,543,400÷20×4）－（92,980.95＋518,101.60）]×25%= 412,549.36元
在企業所得稅彙算清繳時，房產轉讓所得應併入企業的應納稅所得計算應納稅額，換言之如果企業存在虧損，那麼房產轉讓所得可以和虧損進行衝抵，以餘額作為應納稅所得額。本例中，原產權企業是否存在虧損以及虧損多少，或者是否正常經營，買受人無法得知。但在辦理過戶時，買受人通常會被要求按房產轉讓所得計算繳納出賣方的企業所得稅。
（二）買受人應繳納的有關稅費
契稅：（拍賣價-增值稅）×3%
（3,496,000-92,980.95）×3%=102,090.57 元
（三）上述原產權人和買受人應繳納稅費合計數
原產權人應繳納的有關稅費1,023,631.91元+買受人應繳納的有關稅費102,090.57元=1,125,722.48元。
還有一種情況，原產權企業會計核算不健全或者不能提供完整的不動產成本資料，稅務機關可對其相關稅費進行核定徵收，具體稅率需要諮詢當地稅務機關。
另外，如果原產權人為個人，我們還需要關注原產權人購買該房產是否超過5年，是否為原產權人的唯一住宅，也就是我們通常說的“滿5唯一”，因為個人所得稅徵收有兩個條件：家庭唯一住宅以及購買時間超過5年。若兩個條件同時滿足即可以免交個人所得稅；而任何一個條件不滿足都必須繳納個人所得稅；但如果所售房產是非住宅類房產，則不管是否滿足上述兩項條件，都要繳納個人所得稅。
注意，我們還應調查該房產是否存在“二次過戶”或者產權是否由直系親屬過戶而得，因為如果存在以上這兩種情況，受讓人還需補交前次過戶產生的所有稅費，才能完成本次過戶，這其中，可能又是一筆鉅額的稅費支出。
通過上述分析，說明買受人在競得司法拍賣房產後，還需要面對房屋過戶時的稅費成本。所以，競買人在參與競拍前，務必向法官瞭解拍賣房屋的基本文件（包括但不限於評估報告等文件），起碼對可能產生的過戶稅費的計算方式及金額有大致的瞭解和判斷，並向專業律師和稅務人士諮詢後，才參與司法競買，可千萬別輕易掉進坑裡了。
作者：何永剛律師/廣東君信律師事務所
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