全靂看公寓
商鋪、別墅、公寓、海景房，號稱買房投資“四大坑” ，這個說法還是挺真實的。
1.商鋪
這幾年，普通住宅的行情，不論大大小小的城市，價格基本都翻翻了。但是，商鋪價格卻是一降再降。所以身邊前幾年買商鋪投資的人，其實都是很後悔的。因為做了一筆非常失敗的投資。失敗到連回本都不可能了，都是虧的。所以我們現在看到新聞上甚至出現一些，買了商鋪之後，找開發商鬧，要退錢的。
現在城市裡的商場越建越多，但是真正生意好的商場，很少。所以我們到商場購物，一般會發現，除了餐廳和一些快銷品牌外，其它聲音都很冷清。甚至有很多商場，因為地段、定位等問題，倒閉的不計其數。還有一些樓盤自帶的底商，樓盤開盤都好幾年了，這些商鋪還都是空著的，根本租不出去。想賣掉，現在的市場價又遠遠低於自己曾經的買入價，只能打掉牙往肚子裡咽。所以，商鋪確實是一個大坑。
2.別墅
如果我們單論居住體驗，可能大家都夢寐以求，想買套別墅。但是，如果我們從投資的回報率角度來看，別墅的投資回報率實在是太低了。
比如在杭州的城西，同樣的地段、學區，相鄰的兩個小區，一個是別墅，一個是普通高層。在這一輪的房價大漲中，普通高層基本上漲二至三倍。但是別墅呢，三年前到現在，漲幅極其微弱。假如三年前用買別墅的錢，購買三套住宅，投資回報絕對比你買別墅高很多。所以有人開玩笑說，三年前買不起別墅，只能在一個高低配的小區，買了高層。三年過去了，把高層一賣，發現湊一湊居然住的起別墅了。
3.公寓
買公寓，除了少數女性買來做單身公寓外，大多數都是投資的。所以早年經常會有投資客，一次性買一層樓的公寓，裝修了之後出租。但是公寓的投資回報率怎麼樣呢？
在早些年房價還比較低的時候，投資公寓還是很划算的。比如，小編家附近有一個公寓項目，都是40平左右的單身公寓。前幾年剛開盤的時候，五十萬就可以買一套。租金比周邊普通小區貴一倍，並且現在轉手賣的話，也能賣到兩萬多/平米。所以，前幾年買一套這樣的公寓，不論是出租還是轉手，肯定是賺的。
但是如果現在買，就已經不划算了。比如杭州城西剛新開了一個公寓項目，由於正好在阿里巴巴附近，開盤價達到32000/平米。這樣的價格，只靠出租，要多久才能賺回成本。並且現在房價已經處於高位，已經不能期待這個公寓本身自己能有什麼漲幅了。所以能不能回本，都是問題。
4.海景房
除了有錢人買海景房度假外，海景房的市場真的很小。並且海邊特別潮溼，一年頂多也就住一個月，房子年久失修，問題特別多。自住也很不舒服。海景房還有一個問題就是配套特別差，你本來為了度假，買了海景房，真正住到房子裡的那個月，你會發現，住的不舒服，吃飯不方便，出行不方便，生活各種不方便。並且小區空置率特別高。
而如果投資買海景房，很不幸，你絕對就被套牢了。沒有產業支撐的地區，房價是不會有前途的。海景房的唯一賣點就是海景。除了這個之外，一無所有。這就註定了海景房，不會有什麼投資回報。真正家裡決定賣掉的時候才發現，你家的房子，已經有價無市，很難賣出去了。
杭州房產信息
樓市四大坑:商鋪，別墅，公寓，海景房？
個人覺得這個說法有點以偏概全，畢竟事事無絕對；
第一、商鋪；房產界一直流傳著“一鋪養三代”這麼一個說法，雖然按照目前的情況來說，一鋪肯定養不了三代，但是部分地區的商鋪還是非常有價值的！
我們可以來算筆賬，以本人所生活的城市三亞來說，一套60平的商鋪大概賣130萬，月租金收入7000左右（位置不同價格有差異）；這樣算下來一年也就是84000，那麼租金回報率就是6.5%左右；也就是說大概需要15年左右才能收回成本；這期間還沒有算上房價的增長和通貨膨脹等因素；所以部分地區的商鋪還是有一定的價值；
第二、別墅；別墅其實也不算坑，只是買的時機不對，而且位置沒選好；三亞市區某個項目的別墅，2014年新房售價500萬，目前二手價格在1200萬左右，所以別說別墅沒價值，只怪你沒選對；
第三、公寓；目前已經實行不動產登記，40年產品和70年產權沒多大區別；就只是交易的稅費以及水電費物業費不同；一些大城市像北上廣深的公寓該有的價值還是有的；
第四、海景房；都說海景房潮溼，鹽分大，容易腐蝕傢俱；我也只想告訴你，那還是因為你沒選對地方，在海南買過房子的客戶都知道，海景房是最貴，也是最保值的！而所謂的潮溼也只是地區氣候差異罷了；
綜上所述，商鋪，公寓，別墅，海景房雖然有其劣勢所在，但事事無絕對，有部分地區的產品還是有價值的！
Fang柳澤平777
這個說法太絕對化了，沒什麼東西非此即彼。下面我來結合自己和親戚的情況談談這其中三種：別墅，商鋪和公寓，我住的地方不靠海邊，所以對海景房不太瞭解，知道的也是道聽途說或者從網上看到的。
先來說說別墅，因為我上個月剛買了一套雙拼別墅。我是這樣決定的：1我們周圍有幾個別墅盤，著名的有夏陽銀湖別墅，豫園別墅，金色威尼斯別墅，臥龍灣別墅。這幾個別墅增值不快，但是持續增長。而且別墅是稀缺資源，國家對別墅用地管控越來越嚴，再加上人們對居住條件要求也越來越高，以後別墅上升空間會很大，當然不能選郊區，郊區的別墅不適合國人，適合美國人。
商鋪，必須選十流量大的地方，我家親戚在義烏商貿城買了一套商鋪，05年買的時候了，一共十萬塊錢。現在每年的租金六萬多，而且根本不愁沒人租。如果買在小區的商鋪或者人流量不大的上那就完了。根本租不出去。
公寓只能出租即使是施教區的公寓，也不能作為孩子上學的依據。而且只能出租給未婚青年。把人喝一般家庭很少住公寓去住。而且他的水電費比較高。
語文盛老師
為什麼要買公寓！這是我看過最有價值的理由！
1.公寓不限購！不限貸！買得了！買得起！住的方便，面積小，單價低，月供低，總價低，還款時間短，非常適合投資，也適合過渡。
2 .物權法確定公寓屬永久產權，雖40年土地使用權，但到期可有償續期，即使公寓拆遷賠償金比70年住宅高很多。
3.公寓可自住，可註冊公司。公寓周邊配套齊全，交通便利，購物逛街，飲食方便。物業管理也更加的規範和到位。公寓一般住單身貴族，企業白領，整體人群素質高。
4不限購不限貸，公寓對二次換大面積住房無影響，仍能享受首套按揭利率。公寓比住宅的租金要高。公寓附近商鋪結構配比比住宅的商業配比合理，所以很快可以形成以小區為中心的商業氛圍，吸引人氣，人氣高了，投資回報率的必然會高上去。
5全國絕大多數地區戶籍制度已放開戶籍學籍已不是問題，水電費也絕沒有謠傳的高，即使沒有煤氣入戶，全電更省更安全！交易稅費交易價評估價作平全部也只有3%的稅！
公寓的投資回報：你買一套40平米40萬的公寓，首付20萬，貸款20萬；月供2100元，然後你出租出去一個月租2000——3000、你實際還款變成0、甚至還有餘！
龍圖咯
房子是拿來住的，不是拿來炒的。
第一商鋪。大凡買商鋪的人，都是看好商鋪的投資回報。也就是說他手裡已經有一套或者幾套房子，住房是一點問題都沒有。那麼他要買商鋪，這就要看商鋪的地段和商鋪的運作了。看商鋪投資是否划算，要看20年之內租金能不能回本。比如說一套100萬的商鋪，(100/20=5)年租金達5萬以上，這種商鋪是具有投資價值的。如果回本年限達30年的話，那這種商鋪就沒有任何投資價值了。
第二別墅。買別墅的人基本上都是手裡握有大量資金，或者身份顯赫。他買別墅的價值不一定在於升值，而是要結交別墅的圈子。大凡買得起別墅的，都處於這個城市的中上游階層。他們對價值觀，生活圈子，都比較看重。所以，別墅儘量買高檔小區，可以提升你的交際圈子。這樣算來就不存在投資失敗不失敗的情況，因為圈子給你帶來的價值是沒有辦法估量的。
第三公寓。公寓要選在寫字樓多人流量比較大三圈比較集中的區域。因為只有這種區域才比較好出租。公寓目前交易政策，拿來升值投資顯然是不划算。
第四海景房。海景房我不是很懂，但我有個叔叔買了兩套。從來沒有去住過，他現在除了後悔還是後悔。
以上回答希望對有些看官有幫助。
賣房老李
樓市有四大坑：商鋪、別墅、公寓、海景房！你覺得對嗎？我個人認為，這個說法有些片面，不同的物業，有其不同的價值，不能這麼簡單的得出結論。
我分別來說說這四種類型的物業，有何特點呢？
商鋪：一提到商鋪，很多人就覺得最近幾年的電商，把商鋪的商家的生意都轉移到網上去了，其實這是片面的。電商雖然有其巨大的消費，但是，隨著經濟的發展，人們的消費水平還是在不斷的提高，消費力還是在增加，很多人之所以商鋪經營困難，是因為你做的不夠好，被市場所淘汰的。
剛才也看到一位做電商做了10年的一個視頻，說最近幾年，電商的成本非常高，你根本就無法賺錢。比如說做直通車，點擊一次是5塊錢，你一天有多少點擊量，多少點擊量才能銷售一件商品，一件商品的利潤有多少，這些計算後，你不虧本就算好的。
因此，我的觀點是，商鋪依然有其投資的價值，但不是以前那種你不加區別投資商鋪就能賺錢的。你必須懂得商鋪才能投資才有回報。
別墅：別墅最主要的價值是在其居住，如果你說你要買來投資，那當然就不好了。
只要你的別墅品質比較高，這不愁沒有市場的。
隨著社會越來越發達，購買別墅的人也會越來越多，這就是購買別墅群體也存在一定的市場。
而大家覺得別墅沒有市場，不好賣的原因是地理位置太遠了，不太適合居住。另外就是很多別墅的管理不到位，影響別墅的品質。
公寓：公寓的主要價值是在投資方面。比如你要開酒店，你不買公寓買寫字樓？你只有買公寓。很多人一談到公寓，就說不能買。遇到太多的“專家”，他們說公寓不通氣、不能落戶、小孩子不能讀書。
我就不明白，你買的是商業用房，你為什麼要把居住的落戶和讀書，通氣這些功能聯繫到公寓裡來呢？在購買公寓的時候，一定要考慮的是你購買目的。
海景房：海景房更多的是居住和度假用的物業。
也和別墅的差不多，大多數是品質高的，金額比較大的商品房，一般的人也無法承受。很多海景房只有海景，沒有其他的價值。比如居住，在很遠偏僻的地方，當然就沒有人願意居住。還有很多海景房管理水平比較差，也影響居住品質，當然你就不看好海景房了。
交通方便，配套完善，居住舒適的海景房還是適合購買。
商鋪和公寓的價值是在投資，別墅和海景房的價值在居家，各有不同。
在判斷一類型物業的時候，我們要看他最主要的價值在哪個地方，你不能把所有的物業，都把它用投資的價值來判斷，當然就不好了。
當然，這也是我個人觀點，僅供參考。歡迎各位對這個問題在下面留言，發表你們的觀點和意見，相互交流和學習。
重慶玖哥
如果從資產的流動性來說，商鋪、別墅、公寓、海景房四類房產，最大的共性就是流動性不好，但是要說絕對的四大坑，也不盡然。
這四個房產，共性是持有者大多數都是投資者。投資房產，其實，無所謂絕對的四大坑，還是要回歸房子的本質，那就是地段。
先說商鋪
一方面:商鋪在購買環節，首付比例是50%起，貸款只能貸10年，對於投資者來說，前期支出以及月供壓力會比較大。
另一方面這幾年說的最多的是因為電商的崛起，對於實體帶來了很大的衝擊，導致整個實體經濟萎縮，大多數處於掙扎的狀態。
與此同時我們也能看到，對於位置好的沿街商鋪以及很多的社區商業，租金回報還是非常穩定的，之前說的養三代，體現的還是很明顯，每個月都能夠提供很穩定的現金流。
所以，商鋪資產，一方面對於在購買環節，需要足夠的專業性和獨特的眼光，另一方面，投資商鋪不能考慮商鋪的增值潛力，應該作為一種長期穩定的現金流提供者這樣的心態持有，如果想變現，一方面變現難度很大，一方面變現週期很長，交易稅費太大，導致未來升值空間還是有限的。
別墅房產
別墅的產權有40年70年，根據土地性質決定。我們必須承認，未來別墅產品會越來越少，而且別墅的位置也會越來越偏遠。所以無論是投資還是自住，要想後期好變現，地段太重要，這個地段，一方面說的是城市實力，一方面說的是具體的板塊的價值。
所以如果是一二線城市的核心地段的別墅，那也是不愁賣的，有需求，有購買力，如果是四五線城市的別墅，要想變現，恐怕需要耗費很長的時間，價格當面也會有不同的表現。無論是市中心還是近郊別墅，不同的城市，表現是不同的。
公寓
現在的公寓，有大面積的House，但是更多見到的是小面積的筒子樓形式的公寓產品，多為40年產權。如果是40年產權，這類房子首付比例多為50%，貸款期限10年，商水商電，購買者多為投資群體。
公寓最大的優點是，同地段，公寓的租金回報高於住宅。但是，在同地段，同週期，公寓產品的升值空間小於住宅。
購買公寓產品，置業顧問說的更多的是未來的投資回報率，但是對於地段不成熟的區域，公寓買來之後租給誰是購買者需要考慮的，周邊的產業結構，決定了未來租房人的消費能力，所以租金回報率需要打上問號。但是對於成熟地段的公寓，如果長期投資，也是很好的投資產品，也可以提供源源不斷的現金流。
再說變現，公寓二次交易，稅費成本高，除非持有期間短。所以，變現難，首付多，貸款時間段，不能落戶，沒有學區劃分，商水商電決定了未來倒手，一個是週期長，再就是賣不上價。
海景房
海景房主要還是講區域的，全國的海景房很多，但是真正能賣的上價的，也就是海南，海南的氣候、空氣決定了海南的海景房，吸引了全國的購買力，但是其他地方的海景房，誰買誰懂得。
所以，說這四類房產是坑，是因為不好賣，不升值，持有成本都挺高，但是，如果是優質地段，作為稀缺產品，那也是好的資產，也不會存在變現難的情況。
老何侃房產
有人說，樓市有4大坑：商鋪、別墅、公寓、海景房！你覺得對嗎？我覺得這種說法不夠準確：
首先，任何事物都不能以“非白即黑”下結論，所謂的坑也分大坑和小坑，深坑和淺坑。以商鋪為例，雖說存在回報率低、不易轉手、產能過剩等缺陷，但回報率在7%以上的合格商鋪不能說沒有，數量較少而已；別墅就更不能苟同了，只要是用來自住而不是用於投資，住著肯定比商品房更宜居、更舒適；而公寓（還有寫字樓）只要位置好，租金收益穩定的也有不少；海景房同樣如此，感覺住著舒服就行。
其次，說購買或投資這四類地產是個坑，那是把它們放在房地產這個小筐子裡來論英雄的（與商品房相比較當然差距太大），但是如果放在所有投資項目中就不能一概而論了。比如說去從事高風險的炒股、基金、放高利貸、網絡理財等等，很多項目可能最終會血本無歸；投資房產再虧最後還有實物在，相對來說還是比較穩妥的投資，只是在樓市這一塊選項不太合適而已。
另外，世上沒有穩賺不賠的投資，高收益高風險、低收益低風險，風險與收益永遠成正比；投資還分短期、中期、長期，房產類投資不能以一時一事而論成敗，就不能允許有鹹魚翻身的那一天？
抽時間來看看
這種說法是有道理的：
首先看商鋪，現在的商鋪是大量過剩的，由於房子蓋的太多，每個城市都有大量的商鋪，隨著移動互聯網時代的來臨，所有人的購物習都改成了網上購物，電商平臺讓大量的商鋪實體店東西賣不出去，於是商鋪就成了賣不出去或租不出去的資產。現在投資商鋪賠錢是必然的，關鍵是賠錢你想賣還沒有人要。
其次看別墅，筆者考察過大量別墅，說實話國內的所謂別墅真的是讓人笑掉大牙，不知道的人還以為國內的別墅真的是別墅，其實國內大量的別墅住著不方便，表面看好像幾層，實際每層的使用面積很小，並不適合住人。只有到歐美去看人家的別墅那才叫別墅。國內別墅現在成了富人看不上，窮人買不起的產物，還不如農民自己蓋的小樓房。前不久筆者看了考察了北京大量的別墅，大量的別墅是租不出去，賣不出去。
其三公寓，我國的所謂公寓都是商住兩用房，有的是四十年產權，有的是五十年產權，公寓過去主要是一些小公司辦公和住都在一起，現在也是租不出去，賣不出。你住在裡面裡面有人辦公，在裡面辦公的都是小公司，人員雜亂。前不久筆者在北京調研了一些公寓，基本是租不出去，賣不出，全都砸在投資者手裡。
其四是海景房，海景房是最大的騙局，一些賣海景房間專門到菜市場，超市誘騙老頭老太太，欺騙沒有見過海的老人。海邊並不適合住人，有點常識的人都明白，大海看一看可以，很美。但是，海邊住人太潮溼，長時間住在海邊的人容易得風溼病，而且國內的所謂海景房各種設施都不全。
所以，說樓市有四大坑：商鋪、別墅、公寓、海景房！這種說法是正確的。如果您的企業遇到融資，市場，品牌，利潤低，投資，產業升級，資本運作等難題，歡迎從我的首頁導航條中點擊加入我的“圈子”提出諮詢，謝謝您們的支持。
金融學家宏皓教授
完蛋了，商鋪我買了，別墅我買了，公寓我買了，呵呵，公寓太垃圾了升值潛力低被我賣了還賬了。別墅買的早還不錯，商鋪總體一般般
