全靂看公寓
的確有人說，商鋪，別墅，公寓，海景房，是投資領域的四大坑，但是個人覺得，這些房子，既然是投資產品，肯定有他自己的玩法，想不想知道怎麼玩他們，會讓你資產更上一層樓，所有的投資，下潛的模式，一定是悲劇，上升的模式，才是真正的投資產品，也就是說，老百姓投資這些房子，可能沒有一個全身而退的，因為市場上能看到的，能給你講出故事來的，還能讓你投資的，都賺不了錢。
投資這些產品，怎麼才能賺錢，其實很簡單，財富的晉級過程，才是這些產品存在的價值，舉個很簡單的例子，比如說，你是一個互聯網創業者，突然間上市公司，你成了富翁，買套別墅，買一兩套商鋪，這是你曾經的夢想，可是買上以後，那就是你的資產，吹牛的資本，這個時候，你就是個接盤者，買的別墅是假別墅，行內人叫聯排別墅，就是假別墅，而之前投資的人，賣給了你賺了錢，僅此而已，慢慢的，你也瞭解了其中的一些道理。
當然，只要等待時間足夠長，只要你買的面積足夠大，只要你有一定的運營能力，只要你能夠談價格，未來你也會找得到，和你同樣的接盤者，財富的傳遞，最後演變成智商的傳遞，對房地產投資領域，很多人都是菜鳥，這很正常，但是你覺得投資這些房子的人，都是傻子嗎？
絕對不是，而是有他們自己的一種玩法，那就是財富競技過程當中，才是他們賺錢的時候，而多數人買到這些房子，是為了出租，是為了增值，而且是貸款買的，怎麼能堅持到時間更長，去尋找這些鍵盤者呢，是不是坑，看在誰的手裡，你們覺得我說的對不對，老百姓買這些，肯定沒希望。
好了，就說這麼多吧！關於投資購房，還有什麼其他的疑問可以隨時關注公眾號，樂福居，這裡會有一系列關於購房的一些小常識，等你來哦。
樂福居
商鋪、別墅、公寓、海景房，號稱買房投資“四大坑” ，這個說法還是挺真實的。
1.商鋪
這幾年，普通住宅的行情，不論大大小小的城市，價格基本都翻翻了。但是，商鋪價格卻是一降再降。所以身邊前幾年買商鋪投資的人，其實都是很後悔的。因為做了一筆非常失敗的投資。失敗到連回本都不可能了，都是虧的。所以我們現在看到新聞上甚至出現一些，買了商鋪之後，找開發商鬧，要退錢的。
現在城市裡的商場越建越多，但是真正生意好的商場，很少。所以我們到商場購物，一般會發現，除了餐廳和一些快銷品牌外，其它聲音都很冷清。甚至有很多商場，因為地段、定位等問題，倒閉的不計其數。還有一些樓盤自帶的底商，樓盤開盤都好幾年了，這些商鋪還都是空著的，根本租不出去。想賣掉，現在的市場價又遠遠低於自己曾經的買入價，只能打掉牙往肚子裡咽。所以，商鋪確實是一個大坑。
2.別墅
如果我們單論居住體驗，可能大家都夢寐以求，想買套別墅。但是，如果我們從投資的回報率角度來看，別墅的投資回報率實在是太低了。
比如在杭州的城西，同樣的地段、學區，相鄰的兩個小區，一個是別墅，一個是普通高層。在這一輪的房價大漲中，普通高層基本上漲二至三倍。但是別墅呢，三年前到現在，漲幅極其微弱。假如三年前用買別墅的錢，購買三套住宅，投資回報絕對比你買別墅高很多。所以有人開玩笑說，三年前買不起別墅，只能在一個高低配的小區，買了高層。三年過去了，把高層一賣，發現湊一湊居然住的起別墅了。
3.公寓
買公寓，除了少數女性買來做單身公寓外，大多數都是投資的。所以早年經常會有投資客，一次性買一層樓的公寓，裝修了之後出租。但是公寓的投資回報率怎麼樣呢？
在早些年房價還比較低的時候，投資公寓還是很划算的。比如，小編家附近有一個公寓項目，都是40平左右的單身公寓。前幾年剛開盤的時候，五十萬就可以買一套。租金比周邊普通小區貴一倍，並且現在轉手賣的話，也能賣到兩萬多/平米。所以，前幾年買一套這樣的公寓，不論是出租還是轉手，肯定是賺的。
但是如果現在買，就已經不划算了。比如杭州城西剛新開了一個公寓項目，由於正好在阿里巴巴附近，開盤價達到32000/平米。這樣的價格，只靠出租，要多久才能賺回成本。並且現在房價已經處於高位，已經不能期待這個公寓本身自己能有什麼漲幅了。所以能不能回本，都是問題。
4.海景房
除了有錢人買海景房度假外，海景房的市場真的很小。並且海邊特別潮溼，一年頂多也就住一個月，房子年久失修，問題特別多。自住也很不舒服。海景房還有一個問題就是配套特別差，你本來為了度假，買了海景房，真正住到房子裡的那個月，你會發現，住的不舒服，吃飯不方便，出行不方便，生活各種不方便。並且小區空置率特別高。
而如果投資買海景房，很不幸，你絕對就被套牢了。沒有產業支撐的地區，房價是不會有前途的。海景房的唯一賣點就是海景。除了這個之外，一無所有。這就註定了海景房，不會有什麼投資回報。真正家裡決定賣掉的時候才發現，你家的房子，已經有價無市，很難賣出去了。
杭州房產信息
樓市四大坑:商鋪，別墅，公寓，海景房？
個人覺得這個說法有點以偏概全，畢竟事事無絕對；
第一、商鋪；房產界一直流傳著“一鋪養三代”這麼一個說法，雖然按照目前的情況來說，一鋪肯定養不了三代，但是部分地區的商鋪還是非常有價值的！
我們可以來算筆賬，以本人所生活的城市三亞來說，一套60平的商鋪大概賣130萬，月租金收入7000左右（位置不同價格有差異）；這樣算下來一年也就是84000，那麼租金回報率就是6.5%左右；也就是說大概需要15年左右才能收回成本；這期間還沒有算上房價的增長和通貨膨脹等因素；所以部分地區的商鋪還是有一定的價值；
第二、別墅；別墅其實也不算坑，只是買的時機不對，而且位置沒選好；三亞市區某個項目的別墅，2014年新房售價500萬，目前二手價格在1200萬左右，所以別說別墅沒價值，只怪你沒選對；
第三、公寓；目前已經實行不動產登記，40年產品和70年產權沒多大區別；就只是交易的稅費以及水電費物業費不同；一些大城市像北上廣深的公寓該有的價值還是有的；
第四、海景房；都說海景房潮溼，鹽分大，容易腐蝕傢俱；我也只想告訴你，那還是因為你沒選對地方，在海南買過房子的客戶都知道，海景房是最貴，也是最保值的！而所謂的潮溼也只是地區氣候差異罷了；
綜上所述，商鋪，公寓，別墅，海景房雖然有其劣勢所在，但事事無絕對，有部分地區的產品還是有價值的！
Fang柳澤平777
這個說法太絕對化了，沒什麼東西非此即彼。下面我來結合自己和親戚的情況談談這其中三種：別墅，商鋪和公寓，我住的地方不靠海邊，所以對海景房不太瞭解，知道的也是道聽途說或者從網上看到的。
先來說說別墅，因為我上個月剛買了一套雙拼別墅。我是這樣決定的：1我們周圍有幾個別墅盤，著名的有夏陽銀湖別墅，豫園別墅，金色威尼斯別墅，臥龍灣別墅。這幾個別墅增值不快，但是持續增長。而且別墅是稀缺資源，國家對別墅用地管控越來越嚴，再加上人們對居住條件要求也越來越高，以後別墅上升空間會很大，當然不能選郊區，郊區的別墅不適合國人，適合美國人。
商鋪，必須選十流量大的地方，我家親戚在義烏商貿城買了一套商鋪，05年買的時候了，一共十萬塊錢。現在每年的租金六萬多，而且根本不愁沒人租。如果買在小區的商鋪或者人流量不大的上那就完了。根本租不出去。
公寓只能出租即使是施教區的公寓，也不能作為孩子上學的依據。而且只能出租給未婚青年。把人喝一般家庭很少住公寓去住。而且他的水電費比較高。
語文盛老師
為什麼要買公寓！這是我看過最有價值的理由！
1.公寓不限購！不限貸！買得了！買得起！住的方便，面積小，單價低，月供低，總價低，還款時間短，非常適合投資，也適合過渡。
2 .物權法確定公寓屬永久產權，雖40年土地使用權，但到期可有償續期，即使公寓拆遷賠償金比70年住宅高很多。
3.公寓可自住，可註冊公司。公寓周邊配套齊全，交通便利，購物逛街，飲食方便。物業管理也更加的規範和到位。公寓一般住單身貴族，企業白領，整體人群素質高。
4不限購不限貸，公寓對二次換大面積住房無影響，仍能享受首套按揭利率。公寓比住宅的租金要高。公寓附近商鋪結構配比比住宅的商業配比合理，所以很快可以形成以小區為中心的商業氛圍，吸引人氣，人氣高了，投資回報率的必然會高上去。
5全國絕大多數地區戶籍制度已放開戶籍學籍已不是問題，水電費也絕沒有謠傳的高，即使沒有煤氣入戶，全電更省更安全！交易稅費交易價評估價作平全部也只有3%的稅！
公寓的投資回報：你買一套40平米40萬的公寓，首付20萬，貸款20萬；月供2100元，然後你出租出去一個月租2000——3000、你實際還款變成0、甚至還有餘！
龍圖咯
房子是拿來住的，不是拿來炒的。
第一商鋪。大凡買商鋪的人，都是看好商鋪的投資回報。也就是說他手裡已經有一套或者幾套房子，住房是一點問題都沒有。那麼他要買商鋪，這就要看商鋪的地段和商鋪的運作了。看商鋪投資是否划算，要看20年之內租金能不能回本。比如說一套100萬的商鋪，(100/20=5)年租金達5萬以上，這種商鋪是具有投資價值的。如果回本年限達30年的話，那這種商鋪就沒有任何投資價值了。
第二別墅。買別墅的人基本上都是手裡握有大量資金，或者身份顯赫。他買別墅的價值不一定在於升值，而是要結交別墅的圈子。大凡買得起別墅的，都處於這個城市的中上游階層。他們對價值觀，生活圈子，都比較看重。所以，別墅儘量買高檔小區，可以提升你的交際圈子。這樣算來就不存在投資失敗不失敗的情況，因為圈子給你帶來的價值是沒有辦法估量的。
第三公寓。公寓要選在寫字樓多人流量比較大三圈比較集中的區域。因為只有這種區域才比較好出租。公寓目前交易政策，拿來升值投資顯然是不划算。
第四海景房。海景房我不是很懂，但我有個叔叔買了兩套。從來沒有去住過，他現在除了後悔還是後悔。
以上回答希望對有些看官有幫助。
賣房老李
樓市有四大坑：商鋪、別墅、公寓、海景房！你覺得對嗎？我個人認為，這個說法有些片面，不同的物業，有其不同的價值，不能這麼簡單的得出結論。
我分別來說說這四種類型的物業，有何特點呢？
商鋪：一提到商鋪，很多人就覺得最近幾年的電商，把商鋪的商家的生意都轉移到網上去了，其實這是片面的。電商雖然有其巨大的消費，但是，隨著經濟的發展，人們的消費水平還是在不斷的提高，消費力還是在增加，很多人之所以商鋪經營困難，是因為你做的不夠好，被市場所淘汰的。
剛才也看到一位做電商做了10年的一個視頻，說最近幾年，電商的成本非常高，你根本就無法賺錢。比如說做直通車，點擊一次是5塊錢，你一天有多少點擊量，多少點擊量才能銷售一件商品，一件商品的利潤有多少，這些計算後，你不虧本就算好的。
因此，我的觀點是，商鋪依然有其投資的價值，但不是以前那種你不加區別投資商鋪就能賺錢的。你必須懂得商鋪才能投資才有回報。
別墅：別墅最主要的價值是在其居住，如果你說你要買來投資，那當然就不好了。
只要你的別墅品質比較高，這不愁沒有市場的。
隨著社會越來越發達，購買別墅的人也會越來越多，這就是購買別墅群體也存在一定的市場。
而大家覺得別墅沒有市場，不好賣的原因是地理位置太遠了，不太適合居住。另外就是很多別墅的管理不到位，影響別墅的品質。
公寓：公寓的主要價值是在投資方面。比如你要開酒店，你不買公寓買寫字樓？你只有買公寓。很多人一談到公寓，就說不能買。遇到太多的“專家”，他們說公寓不通氣、不能落戶、小孩子不能讀書。
我就不明白，你買的是商業用房，你為什麼要把居住的落戶和讀書，通氣這些功能聯繫到公寓裡來呢？在購買公寓的時候，一定要考慮的是你購買目的。
海景房：海景房更多的是居住和度假用的物業。
也和別墅的差不多，大多數是品質高的，金額比較大的商品房，一般的人也無法承受。很多海景房只有海景，沒有其他的價值。比如居住，在很遠偏僻的地方，當然就沒有人願意居住。還有很多海景房管理水平比較差，也影響居住品質，當然你就不看好海景房了。
交通方便，配套完善，居住舒適的海景房還是適合購買。
商鋪和公寓的價值是在投資，別墅和海景房的價值在居家，各有不同。
在判斷一類型物業的時候，我們要看他最主要的價值在哪個地方，你不能把所有的物業，都把它用投資的價值來判斷，當然就不好了。
當然，這也是我個人觀點，僅供參考。歡迎各位對這個問題在下面留言，發表你們的觀點和意見，相互交流和學習。
重慶玖哥
如果從資產的流動性來說，商鋪、別墅、公寓、海景房四類房產，最大的共性就是流動性不好，但是要說絕對的四大坑，也不盡然。
這四個房產，共性是持有者大多數都是投資者。投資房產，其實，無所謂絕對的四大坑，還是要回歸房子的本質，那就是地段。
先說商鋪
一方面:商鋪在購買環節，首付比例是50%起，貸款只能貸10年，對於投資者來說，前期支出以及月供壓力會比較大。
另一方面這幾年說的最多的是因為電商的崛起，對於實體帶來了很大的衝擊，導致整個實體經濟萎縮，大多數處於掙扎的狀態。
與此同時我們也能看到，對於位置好的沿街商鋪以及很多的社區商業，租金回報還是非常穩定的，之前說的養三代，體現的還是很明顯，每個月都能夠提供很穩定的現金流。
所以，商鋪資產，一方面對於在購買環節，需要足夠的專業性和獨特的眼光，另一方面，投資商鋪不能考慮商鋪的增值潛力，應該作為一種長期穩定的現金流提供者這樣的心態持有，如果想變現，一方面變現難度很大，一方面變現週期很長，交易稅費太大，導致未來升值空間還是有限的。
別墅房產
別墅的產權有40年70年，根據土地性質決定。我們必須承認，未來別墅產品會越來越少，而且別墅的位置也會越來越偏遠。所以無論是投資還是自住，要想後期好變現，地段太重要，這個地段，一方面說的是城市實力，一方面說的是具體的板塊的價值。
所以如果是一二線城市的核心地段的別墅，那也是不愁賣的，有需求，有購買力，如果是四五線城市的別墅，要想變現，恐怕需要耗費很長的時間，價格當面也會有不同的表現。無論是市中心還是近郊別墅，不同的城市，表現是不同的。
公寓
現在的公寓，有大面積的House，但是更多見到的是小面積的筒子樓形式的公寓產品，多為40年產權。如果是40年產權，這類房子首付比例多為50%，貸款期限10年，商水商電，購買者多為投資群體。
公寓最大的優點是，同地段，公寓的租金回報高於住宅。但是，在同地段，同週期，公寓產品的升值空間小於住宅。
購買公寓產品，置業顧問說的更多的是未來的投資回報率，但是對於地段不成熟的區域，公寓買來之後租給誰是購買者需要考慮的，周邊的產業結構，決定了未來租房人的消費能力，所以租金回報率需要打上問號。但是對於成熟地段的公寓，如果長期投資，也是很好的投資產品，也可以提供源源不斷的現金流。
再說變現，公寓二次交易，稅費成本高，除非持有期間短。所以，變現難，首付多，貸款時間段，不能落戶，沒有學區劃分，商水商電決定了未來倒手，一個是週期長，再就是賣不上價。
海景房
海景房主要還是講區域的，全國的海景房很多，但是真正能賣的上價的，也就是海南，海南的氣候、空氣決定了海南的海景房，吸引了全國的購買力，但是其他地方的海景房，誰買誰懂得。
所以，說這四類房產是坑，是因為不好賣，不升值，持有成本都挺高，但是，如果是優質地段，作為稀缺產品，那也是好的資產，也不會存在變現難的情況。
老何侃房產
有人說，樓市有4大坑：商鋪、別墅、公寓、海景房！你覺得對嗎？我覺得這種說法不夠準確：
首先，任何事物都不能以“非白即黑”下結論，所謂的坑也分大坑和小坑，深坑和淺坑。以商鋪為例，雖說存在回報率低、不易轉手、產能過剩等缺陷，但回報率在7%以上的合格商鋪不能說沒有，數量較少而已；別墅就更不能苟同了，只要是用來自住而不是用於投資，住著肯定比商品房更宜居、更舒適；而公寓（還有寫字樓）只要位置好，租金收益穩定的也有不少；海景房同樣如此，感覺住著舒服就行。
其次，說購買或投資這四類地產是個坑，那是把它們放在房地產這個小筐子裡來論英雄的（與商品房相比較當然差距太大），但是如果放在所有投資項目中就不能一概而論了。比如說去從事高風險的炒股、基金、放高利貸、網絡理財等等，很多項目可能最終會血本無歸；投資房產再虧最後還有實物在，相對來說還是比較穩妥的投資，只是在樓市這一塊選項不太合適而已。
另外，世上沒有穩賺不賠的投資，高收益高風險、低收益低風險，風險與收益永遠成正比；投資還分短期、中期、長期，房產類投資不能以一時一事而論成敗，就不能允許有鹹魚翻身的那一天？
抽時間來看看
很高興回答這個問題。
觀點：個人觀點表示不認可這種說法。
房地產行業經過30年的發展，已經成為了一個成熟而穩定行業，其產品不斷創新優化細分，符合每一個商品市場發展的規律。商鋪、別墅、公寓、海景房這幾種產品，都是屬於商品房市場的細分產品，我認為存在即合理，那麼下面們從四種產品來看，一一論證我的觀點。
商鋪
商鋪產品作為房地產產品中的一個大類，與住宅、辦公寫字樓並駕齊驅。商鋪產品不僅僅是一種產品，更是一種投資的工具，其價值在於投資收益，自營或者出租都可以獲得收益，所以對於商鋪來說，其地段就顯得更加重要。但是隨著社會經濟的發展，電商對於實體經濟存在著巨大的衝擊，那麼商鋪產品作為實體經濟的零售市場的經營場所，就首當其衝受到一些衝擊。但是我們可以看到，不論電商如何發展，商鋪產品仍然大量存在，仍然是開發商開發樓盤項目的必備配套，為什麼？因為人們的日常生活仍然離不開實體店面，所以商鋪絕不會成為樓市的坑，而是必備品類。
別墅
別墅產品是住宅中的高端產品，其滿足的客戶群體確實比較小眾，說白了都是有錢人買的。雖然受眾面小，但是別墅仍然存在著潛力市場。隨著中國經濟的發展，就目前來講中產階級居多，富人還是少數，但是隨著經濟的持續增長，富人階層的人數也在連年上漲，誰不想有錢了住豪宅呢所以別墅產品的未來市場依然很好。
公寓
公寓產品完全是一種住宅過渡產品的姿態出現的，就是為了滿足青年單身過渡的棲息之地而已，但是隨著近年來，很多地方出現了限購、限售，但是公寓產品由於其特性，完美的避過了各種限制，成為一些人投資的熱點。但是不得不承認，公寓產品目前依然是租房市場的搶手貨。
海景房
海景房完全是一種概念性的住宅產品，其以得天獨厚的稀缺資源優勢得到了很多人的青睞。其實這個概念的出發點完全是出於一種對於詩情畫意般的生活的嚮往，就像那首詩說的“面朝大海春暖花開”一樣，海景房在一定程度上也是嚴重稀缺的資源之一，所以我認為海景房也不是坑。
那麼為什麼會有人說是坑呢？
既然題主說了有人說是坑，那麼我就按照這個邏輯分析一下為什麼有人會這樣說，據我個人判斷，可能出於一下兩種：
第一、吃不到葡萄說葡萄酸。上述的四種產品除了公寓之外，其他三種產品都是一般普通人難以企及的，由於其都屬於資源稀缺性產品，價格自然不菲，所以就有很多人就吃不到葡萄說葡萄酸。其實有時候，土豪的心理我們屌絲是無法想象的，貧窮真的能限制人的思維。
第二、投資失敗過，提起來都是眼淚。其實這一類可能是最多的，比如投資了商鋪，但是收益很低，偉未達到自己的預期，所以一朝被蛇咬十年怕井繩，告訴所有的人這就是坑，總是以一種失敗者的態度來表達，這未免有失客觀。
