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王二小最近和几个搞农业的长辈聊天，除了说项目外，更多人感叹：
“搞农业难啊！还不如当年在一线城市买套房来的快，想当初要是在北上广拼死拼活买套房，早成千万富翁了！”
房价，永远是长辈们茶余饭后最具谈资的话题。
的确，在买房方面，估计没有哪个国家可以与咱们抗衡了。在英、美、澳、加大肆购置房产之后，前不久，土豪遍地的迪拜打通了广州、南京的购房服务，诚邀这些城市街坊邻里去迪拜置业。
大家对房价的感情，就跟孩子一样，从小看着它长大，而且越长越高。
如今住宅用地稀缺，收益低，各地限购政策一出，对房价虽影响不大，但对房企来说，却不得不面临转型问题。
2016 年，住建部、发改委、财政部三部委联合发布《关于开展特色小镇培育工作的通知》，计划到2020年，培育1000 个左右各具特色、富有活力的特色小镇。（闻到钱钱的味道没有？）
住宅、商业地产难做，产业地产能拿到便宜的地，这让无数房企纷纷投身其中，万科打造特色农业小镇、恒大成立高科农业、碧桂园搞“产融融合”、华润发布“耕雨”品牌......
房地产业每次变动都会诞生无数土豪，目前炙手可热的特色小镇，能否弥补咱们当年没在一线城市买房的遗憾？
【房地产业的巨大威力】
人们热衷买房，因为这项投资有钱赚。
世界银行的研究报告称：“发展中国家房地产投资对相关产业乘数效应为2倍以上。”
也就是说，在我国，每100元的房地产需求，大约会影响其他行业200元的需求，甚至更多。
房地产业蓬勃发展，带动装饰业、餐饮业、娱乐、卫生、教育和居民服务等相关产业的发展，无数人靠它发家致富。
房地产市场有泡沫是众所周知的事情，可房价就是跌不下来。
能把大家都知道的泡沫越吹越大，自然有它的厉害之处。
各种房地产绑架论指出：
国民经济被房地产绑架了，经济增长过度依赖房地产；
居民生活被房地产绑架了，房奴背着几十年的沉重债务；
金融体系被房地产绑架了，一旦房价下挫，金融体系会陷入极大的困境；
公共财政被房地产绑架了，地方政府的财政收入十分依赖房地产，不少靠卖地还债......
如今各大房企纷纷进军农业，这是来绑架农业来了？
【绑架肯定得找有钱的】
2014年，房地产陷入量价齐跌的低迷境地，唯独碧桂园逆市增长，靠的正是多年来深耕三四线城市的项目。尤其是特色小镇的项目，赶上了政策风口。
这一成功案例告诉大家：三四线城市有钱，有项目，有市场。这无疑坚定了各大地产公司进军农业的决心。
纵观各大公司的项目，普遍集中在农业特色小镇、田园综合体、旅游文旅、产业扶贫等方面。
在商言商，地产与农业的关系用绑架来形容有点过了，这些年各种资金入注，农业行业虽然有钱，但房地产业积累多年，恐怕比农业更有钱吧？
不论是去年住建部宣布的“农村集体建设用地可用来建房出租”、还是今年发改委发布的“田园综合体可增加建设用地指标”，都是希望通过房地产拉动农村经济发展，通过产业园实现产业扶贫，这是搞发展最简单有效的办法。
而房企也不单单是望着补贴去的，我们眼中的高额补贴，和打造一个特色小镇的资金投入相比，还真不够看。
通过农业生产加工销售赚回来，更不知道是猴年马月的事儿了。
【房价是不是又要涨了？】
房地产商盈利，一是卖住宅（各大楼盘）；二是搞商业（各大商业广场），两者是相辅相成的。
住宅说：我周围有商圈、有学校、有医院、交通便利；
商圈说：我周围有大量高档住宅，人流量大，消费能力强。
互吹一波房价就上去了，这样的1+1收益显然是大于二的。
特色小镇大致分为：工业发展型、历史文化型、旅游发展型、民族聚居型、农业服务型和商贸流通型。
目前发展比较好的，是文旅特色小镇。
这种在风景区内打造商业和住宅的做法，有“旅游”、“康养”等元素吸引眼球，难免不会有土豪买来休闲度假；有老板买来开民宿、搞商业；如果医疗条件较好，还会有老人会买来养老。
如果最终真如大房企所言，打造成一座田园都市，宜商宜居还生态，那是不是这里的房价又得涨了？发财的机会是不是来了？
【特色小镇搞住宅，吃肉不啃骨头】
房企这些年在三四线城市发展，有补贴、有政策扶持，搞基础设施建设，搞特色小镇，看似日子不错。
以产业导入为优势的万科文旅城，能给当地提供2万个就业机会，拉动税收增长，这促使地方政府主动低价和万达合作；
恒大在海花岛和怀来的文旅小镇项目，通过配套设施来吸引客户；
绿城在一二线城市附近打造的理想小镇，整合了农业、健康、教育、颐养、园区服务资源；
碧桂园通过联合外部资源，打造的科技小镇....
但迄今为止，尚没有任何房企在产业地产方面，找到了成熟的盈利模式。
传统房企转型做特色小镇，致胜关键是产业。是否有强势的产业导入，直接影响拿地的成功率，也决定了后期的开发模式和盈利模式。
打着特色小镇旗号拿地，搞传统住宅开发，是只吃肉不啃骨头，这样开发出来的特色小镇也并不具备特色。
这正是各地政府努力想要规避的。
卖房子固然收益好，但不能形成当地特色的产业，只能是一锤子买卖，跟乡村振兴的长远发展是不对路的，通过地产拉动农村产业增长的道路。
这才是各地政府最希望看到的。
【到底有没有投资价值】
卖房赚快钱的时代已经过去，房地产已经进入了“赚慢钱”的阶段。现在要拿地做特色小镇，政府要求必须做产业，对工业用地的容积率还有限制。
但这对于买房的朋友，无异于一份保障。只要产业搞起来，配套设施就不会差，这种以产业为主导的特色小镇，还是很具有投资价值的。（此为王二小个人观点，仅供参考哦！）
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