地產八卦女說
在外界看來，這就像是地產行業一起蹊蹺的失蹤案，一個從低調變高調，魯能這個規模幾乎要突破千億的地產公司，就這樣又消失於公眾視野了。
1st
臨近房企年中業績衝刺了，本想翻翻各大機構榜單看看誰家前5月業績完成率太低6月不衝不行的。
卻意外發現，有家幾乎千億規模的企業消失在榜單上了——魯能地產（在各大地產機構榜單中叫魯能集團，因本文只針對其集團下的地產業務，故文中以魯能地產代替，或簡稱“魯能”）。
從2015年下半年開始，魯能的業績爆發可謂是一騎絕塵，時不時就會被克而瑞、億翰智庫等機構榜單列出來，作為成功的案例進行點評。
聽說，被單獨列出來是要花很多錢的。
2017年，魯能的銷售規模已經達到了893.7億元，所有人都堅信，魯能2018年將衝破千億。
然而進入2018年，在包括克而瑞、億翰在內的各大業績排行榜上，魯能都不見蹤影了。
聽說，不上榜是要打很多招呼的。
有人說，這是因為去年底魯能第一次把部分住宅業務注入廣宇發展（000537.SZ）（ps：從2009年開始，魯能為上市便開始了跟廣宇發展的重組之路），所以今年不再適合用魯能的名義出現在榜單裡。
但就算計算廣宇的業績，1-4月65.41億元的銷售額，也顯然與原本魯能的體量相差甚遠。
且去年注資時，魯能的福建、海南等區域並未併入廣宇。據公開資料顯示，去年魯能前四月賣了366億元，單單海南區域2個項目（三亞灣新城、山海天）就賣了89.57億以上，而今年前四月海南樓市大好，魯能的業績數字只能更多。
從魯能山海天小區的各項數據評測來看，魯能這一大盤十分受歡迎 。（數據來源：兔博士APP）
魯能地產，失蹤了？
2nd
一直以來，關於魯能集團地產業務岌岌可危的風聲就未曾間斷。這個岌岌可危倒不是因為業績太低，而是因為牌照獲取的尷尬。
2010年3月，國資委公佈了16家主業從事房地產的央企名單，78家不以房地產為主業的央企要退出。
魯能集團不在16，而在78。
2011年2月，國資委發佈新聞說以“魯能集團在被國家電網收購之前就已從事房地產業務且規模很大”為由，特批魯能集團和其他4家企業從事房地產業務。
但新聞後有一句目的是為了讓該五家央企開發完手中存貨。
這五家央企分別是中航、神華、中煤、新興、魯能。
後來，中航地產被保利地產合併，神華集團與中國國電合併重組，掛牌出售了自己的部分地產子公司，中煤和新興集團的在房地產領域更是幾乎沒見聲音。
但只有魯能集團，在堅守。
2015年正值央企以及地產圈整合大潮，有個叫“馬太效應”的東西，哪家房企都怕。
有老前輩一語道破，“不想被併購，只有兩種方式，做大自己或把自己做複雜。”
於是2015年開始魯能瘋狂拿地，瘋狂賣房，以及儘快做複雜（與廣宇重組成為上市房企）。
3rd
魯能地產第一次出現在機構的名單上，是在克而瑞的《2015年一季度中國房地產企業銷售TOP100》裡（當時在這份榜單叫魯能置業，2016年以後才更名為魯能集團）。
它以13.1億元，排在行業第88。
2015年上半年，它落到了榜單的最後一位100名，半年銷售38億元。
三季度時，它銷售了65億元，行業排名第98。
但2015年全年銷售業績統計時，魯能置業一下前進到了克而瑞這份榜單的第45名，全年銷售額定格為220.7億元。也就是說2015年的第四季度，魯能銷售了155.7億元。
從兔博士的數據來看，2015年10月，魯能銷售金額為9.2億元，11月為7.4億元，12月一下達到了138.9億元，最終實現了全年220.5億元，行業第40名的業績。
2016年，魯能全年646.7億元的年度銷售額，同比增長193%，行業TOP18，被視為“2016年年度黑馬”。
2017年，893.7億元。同比增長38%，行業TOP20。
值得一提的是，2014年時魯能被稱為“扶不起的阿斗”，2014年全年業績退至79億元時，但後來這3年，魯能的爆發力，驚豔了全場。
而土儲是房企“續命”的根本，2015年和2016年兩年間，魯能緊抓公司債放寬的良好機遇，以3.18%到3.76%的利率發行公司債80億元。
這筆錢也成為它日後刷臉的基石。
2015年3月31日，魯能25.2億元首進南京，拿下南京河西南部地塊，樓面價12502.6元/平米，成為區域單價地王。
12月21日，魯能與同行激鬥86個匯合，最終以樓面價達14926元/㎡，溢價率134.4%，總價32.3億元首入福州，成為五四北單價地王。
12月29日，魯能豪擲33.35億成功拿下重慶中央公園西側地塊。並在2016年繼續加碼該區域，總共斥資55億元人民幣，在此連續三次出手加倉，佈局了總量為170萬方且商業佔比超過三分之一的巨型綜合體項目。
2016年1月29日，魯能以16.4億元拿下南京方山G77地塊，樓面價14153元/平方米，成為南京大學城地王。
2016年4-9月，魯能三次下手蘇州，共斥資98.9億元，其中吳中大道北地塊溢價率為146.4%，相城區元和街道樓面價26225元/㎡。
9月7日，魯能14.3億搶下東莞茶山地王，樓面地價12119元/m²，溢價506%。
……
粗略統計了下，2015年魯能拿地花費了137.8億元，2016年花費了244億元。
但傳言，在2017年兩會時，國資委與魯能集團的負責人談了幾次話後，2017年，魯能沒有再拿地王了，全年公開市場拿地只花費了19.6億元，以力求達到上頭要求的低調。
據數據顯示，魯能目前擁有的土儲超過1000萬平米，貨量超過4000億元，這其中還不包括它在海南區域的填海面積。
有分析師直言“房地產開發業務已是魯能集團唯一的主業”。
在把自己做大方面，魯能肯定是成功了。
4th
而做複雜，就是上市。
廣宇發展（000537.SZ）是魯能集團旗下的唯一一個上市平臺，魯能深諳“明修棧道，暗渡陳倉”，如果把房地產業務用重組的方式置到他家企業當中，就可以繼續從事房地產業務。
從2009年開始，魯能就一直在努力把自己裝進廣宇裡。但在2009年和2013年，這個操作先後失敗了兩次。
一直到去年9月25日廣宇發展發佈公告稱收到了證監會《關於核准天津廣宇發展股份有限公司向魯能集團有限公司等發行股份購買資產的批覆》，核准其重大資產重組。
歷時9年的廣宇併購魯能的有關資產重組終於獲得了證監會的核準。
魯能在與廣宇重組以後提出了“在廣宇發展已開展房地產開發的城市中，本集團原則上不再自行獲取新的住宅房地產開發業務的土地儲備，不再從事新的住宅房地產開發項目”。
以及“若廣宇發展因資金實力不足等原因不足以獲得新的住宅房地產項目，而本集團或本集團控制的其他企業可能利用自身優勢獲得該等項目時，則在獲取該等項目且該等項目符合注入上市公司條件後，在同等商業條件下將其優先轉讓給廣宇發展或採取合作方式由廣宇發展為主開發”。
此後，魯能不斷向廣宇發展注入房地產資產。截止去年12月31日，魯能的重慶、濟南、北京、宜賓、成都、青島、東莞、南京、蘇州、張家口住宅業務，都納入了廣宇體系。
不久前，天津廣宇發展股份有限公司又發佈公告稱，公司以總代價35.57億元，收購魯能集團持有的福州魯能、以及都城偉業持有的天津魯能各100%股權。
行業人都知道，企業都喜歡並表，這樣可以大增業績規模與利潤。但吞入了魯能那麼多的住宅資產的廣宇發展的公告，其1-4月銷售業績僅為65.41億元，這與之前魯能體量相差甚遠，顯然無法代表魯能。
魯能成功把自己“做複雜”了，但廣宇也未“替身”成功。
在外界看來，這就像是地產行業一起蹊蹺的失蹤案，一個從低調變高調，規模幾乎要突破千億的地產公司，就這樣又消失於公眾視野了。
5th
原本的魯能地產和現在的廣宇發展不能完全等同的原因，除了後者只擁有住宅業務外，還有一個關鍵，就在於它們之間的一個隔離帶——海南。
這是魯能的重倉區，只要魯能海南業績不好，魯能整體就會被大受影響。
當然，這個問題在之前其實算是優勢，但在海南叫停填海項目並出臺“全域限購”政策以後，優勢變劣勢。
魯能有多愛海南？
除了海南人跟山東人，全中國人知道魯能應該都是通過足球。
1997年12月31日，魯能集團接手山東足球，山東魯能泰山足球俱樂部正式成立，隨後成為足協盃豪門，被國人所知。
國安與泰達球迷互噴時，有時候魯能球迷也會加入。
而在足球之前，大部海南人已經接觸到了魯能。
1988年，海南建省，十萬人才和萬家企業下海南逐夢。
1990年，追求著大潮，魯能進駐海南，不幸，“海南夢”僅兩年就破滅。
1992年冬天，海南不期而至的房地產低潮來臨，萬家追夢房企紛紛逃離。
而此時魯能卻罕見地選擇了堅守，與海南共經風雨。
這一堅守，就是28年。
（圖片作於2016年1月）
據說當時魯能集團的上述公司也就是山東電力集團公司的董事長，在海南待兩年肺炎與風溼不藥而癒。
據說魯能的每個高管都必須去海南進修。
海南英大房地產開發有限公司、海南億隆城建投資有限公司都是它的子公司，而魯能集團目前的多位高管，都在海南區域任職過，比如總經理劉宇。
魯能的規劃是在海南投資超千億，這千億投資規劃的項目又據說整體操作時長有60年。
單單它們的明星產品文昌魯能山海天，目前就已經投資了幾百億。
文昌電視臺的主持人唸的最多的一句臺詞是，“一座海南島，不過山海天”。
文昌超過一百個路標上都有魯能山海天五個大字。
棕色底白色字符的路標，這是在說魯能山海天是個旅遊景點。
嗯？一個房地產項目被標成旅遊景點。
去年我去文昌，出租車司機操著全中國最有趣的海南口音跟我說，“魯能愛怎麼樣就怎麼樣吧，文昌政府這麼窮，路啊，景點啊，都是魯能花錢修的，給他幾個廣告牌也是應該的。”
對於文昌當地人來說，對魯能的感情比對椰樹集團都深。
愛海南那麼深沉，魯能基本算是把百分之50的雞蛋都放在海南的籃子裡，如果籃子砸了，雞蛋就要全碎了。
拿個大雞蛋文昌魯能山海天舉例，他是魯能海南的重盤，也是魯能地產的重盤。
魯能山海天位於文昌銅鼓嶺國家級自然保護區內，規劃總面積86.64平方公里，陸地面積46.64平方公里，海域面積40平方公里，包括寶翎港板塊、月亮灣板塊、海石灘板塊、淇水灣板塊及七洲列島板塊。
陸地面積46.64平方公里對於海南來說是什麼概念？文昌市僅2488平方公里，一個項目就佔了一個市的1.83%。
據億翰智庫的中國典型房企單項目銷售業績榜顯示，2017年前六個月魯能山海天銷售了55億元，佔魯能地產銷售額的9.3%。
為什麼是2017年前六個月的數據不是全年的？因為去年6月以後至今，魯能山海天的數據從這份榜單上消失了。
魯能山海天的一名銷售告訴奶茶嬤嬤，“消失是因為山海天下半年存貨不多賣完了。”
“那你半年前跟我說，2017年山海天的業績目標是100億，賣到55億元，就沒貨了，還定100億元的目標，嗯？”我回道。
總所周知，全年的業績統計表一般在一月底二月初才出爐，那時候海南的“雙暫停”、“環保違規項目整改”、“限建100平方米以下房子”的政策都已出臺。
今年1月，魯能山海天被要求嚴格按照文昌市2017年8月下達的《行政處罰決定書》等處罰文件執行處罰，包括立即停止銷售和運營，拆除山海天銷售中心和山海天精品酒店。
消失的原因，不言可喻。
我在想，魯能海南的總負責人在接到《行政處罰決定書》時內心的感想會不會是那一句，“做了一百件好事和一件壞事，別人只會記得你做過的壞事。”
在收到《行政處罰決定書》的前一週，魯能海南的總負責人，才去看過他們為恢復文昌生態環境、覆育紅樹林而進駐的寶翎河區域。
不知道該負責人在看網上那些批評魯能大肆破壞環境的文章時，心裡會不會罵著兩個字。
保護生態的代價如果只是拆除一個酒店跟售樓處，那今年的全域限購就讓魯能很難受了。
甚至不少媒體用了四個危言聳聽的字來形容海南全域限購後的魯能，“至暗時刻”。
值得一提的是，在2009年魯能與廣宇的重組方案中標的公司有7家，其中有4家位於海南。
2013年的重組中，資產包中的公司增至8家，有兩家位於海南。但在去年11月的注資中，海南公司並不在第一批入駐資源中，而要等盈利穩定後才會注入。
這其中的考慮，大部分是來自於對海南市場的不確定把握。
這也致使散戶們對廣宇發展的股票相當看好。
廣宇發展被資本界認為是2017年被低估的第一股。
☺注：
1.本文來源於：“摩登文旅”，主筆是傳說中的——雙井梁朝偉和奶茶嬤嬤。一支筆桿子好到爆，對地產的小秘密瞭如指掌。歡迎搜索關注。
2.本文文中部分數據來源於兔博士app。
星子簡介：傳說中的地產矮個兒王祖賢。關注地產3年，專注行業，深度剖析。
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