金秋時節，是豐收，也是收割。
8月，黃山樓市新盤迎來一次開盤小高潮，比傳統的“金九銀十”來的更早了一些。在各大媒體普遍對三四線樓市看衰聲一片，黃山新盤依舊處在這個金燦燦的季節裡，享受豐收的喜悅。
兩年多來一輪又一輪的豐收和收割在同步上演，從當下黃山的二手房市場來看，目前已經明顯感覺秋意涼涼，剩下的只是新盤還在獨奏凱歌。
面對黃山樓市當下新盤和二手房市場冰火兩重天的局面，結合到市場目前的現狀，其實也是一半西廂，一半紅樓......
縱觀近兩年黃山樓市的價格走勢，本輪市場和過往的不同，總結起來有兩個最為鮮明的特色，一是預期，二是差價。
預期和差價在這輪市場都出現前所未有的認知差異和價格的嚴重分化。
01/
從預期說起
從黃山房地產市場最初的二手房領漲開始到現階段二手房市場進入瓶頸期，當初最為讓購房者尖叫的是價格預期，從最初看漲15000到20000不是夢的這些預期期望值給予太多人興奮和驚喜。
8月，隨著市中心栢悅山項目最後一幢1號樓含裝修14700的開盤均價面世，已經無限接近當初的第一個預期頂點。
然而，當到達這個預期頂點之時卻已經失去了當初的那份欣喜，反而我們所持有的不動產價值卻並沒有因為這個預期的到來而變得新一輪的增值，因而使得我們對預期要重新審視。
從我們接觸的市場一線反饋來看，前段時間很多問房的客戶也都對黃山房價有著同樣過高的預期，但最近，很多人都是問房價會不會降？
很明顯，預期從最初的無限樂觀到此刻的看漲搖擺。大家對房價的預期已經悄然發生變化。
從不動產的特性來分析，對於剛需來說，有居住功能，對於投資來說有保值增值功能，具有投資屬性。
所以不僅是作為剛需自住用房還是投資保值購房，在這居住和投資這兩大屬性下，一定是越早買越好，特別是在預期的帶動下，一定是將市場熱度和激情全面調動。
因為預期讓你沒有理由拒絕買房。或許這才是黃山樓市前半場新房，二手房市場大熱的主要誘因。
而如今，預期疲軟，已經不能完全支撐房價上漲的動力。那麼剩下的只有差價了。
02/
差價是本輪市場的第二個特色。
為什麼差價會成為本輪市場的特色，有一個重要的因素就是限價。從8月份黃山開盤的新盤板塊和價格來看，差價非常明顯。
一是二手房價倒掛的差價，對於看過二手房的購房者來說並不陌生，在相同地段，相同學區，相同配套的房子，甚至是同一樓盤內，二手房價和新盤的房價相差高達3000-4000一平米。
第二是，限價下板塊之間的差價，比如黎陽板塊的新盤均價7000+，市中心栢悅山毛坯13000的均價，板塊之間的差價分化十分嚴重。
從黃山城市的版圖來看，板塊的差價固然正常，但遠不至於在相差幾站公交差的路程下，板塊的差價如此之大。並不是真實的板塊之間的差異。
第三，板塊內部的之間的差價，在同一個板塊內樓盤與樓盤之間的差價，比如城東板塊，接下來東宸府項目的上市銷售，均價體系也是明顯高於周邊樓盤的，對於這種板塊內部樓盤與樓盤之間較大的價差其實這也是一種間接的對板塊房價的預期。
差價的形成，其原因是地價。大家都知道，當下黃山市場在售的新盤的土地價格也相差巨大，是處於兩個房地產週期的拿地成本，比如上一個週期2000-3000的樓面價，本輪週期6000-7000的樓面價，特別在當下限價的管控下銷售價格自然一分為二。
所以在相同板塊內出現了新老週期高低不同土地價的樓盤在同一時空下發生交集。開發商的拿地成本，地價正是當下限價政策參考的重要尺度，因而價差在短期內一定是客觀存在的。
在對於當下新盤市場在這些差價的誘導下，所以新盤的每一次開盤熱銷都是購房者期盼已久的等待。差價正是作為當下新盤熱銷的最大支撐力。
對於近兩年的新房市場來說，早已沒有傳統的節點性淡旺季之分，有開盤就是旺季，沒有開盤就是淡季。
03/
理清以上的邏輯關係，再看黃山8月的新盤熱。
8月的開盤涵蓋黃山主城區各板塊樓盤的集中式開盤，從黎陽板塊惠仁心苑樓盤的首次亮相，到經開區壹號院和恆大悅府以及城東板塊綠地濱江壹號的加推，再從市中心栢悅山和城東新安印象的清盤。
自去年8月以來至今長達13個月的限價管控下，新房價格一直處於穩定的水平，被強制按壓，漲幅十分緩慢。
限價也是作為當下很多城市最主流的調控房價手段，從大概率來看，限價在近期市場依舊會持續並且難以鬆動。
那麼對於開發商來說，特別是一些在上個週期拿地成本較低的限價盤，用拖延時間捂盤不售來換取高價格的方式已經沒有意義，因為在限價政策下開發商並沒有定價權。
捂盤更多的消耗開發商自身的財務成本，反而得不償失。所以對於價格，不必等。
栢悅山是當下黃山唯一一個備案均價過萬的項目，其他區域備案均價均被管控在一萬一下，各板塊價格體系從6000+，7000+，到9000+不等。
8月，黃山新盤市場總結起來，這是一次多個板塊在售新盤，亮相的亮相，加推的加推，清盤的清盤。對於當下市場的形勢其實也表明了現階段開發商對黃山市場的心態。有的在抓回款，有的急於銷售，有的準備下一個地塊，還有的抱著等等看的態度。
從目前的價格體系來看，均給出參考範本。比如，栢悅山項目，樓面價6000+，產品力給到全乾掛石材，地段處於市中心。備案均價13000元/平米。這也將作為判斷後期新地塊的參考要素。
那麼對於其他處於上個週期低土地價格的樓盤來說，黎陽和經開區在售樓盤均以7000+的價格為主，城東區域的一些樓盤依舊很難突破10000元的備案均價。
在此基礎下，當下黃山新盤的價格體系已經清晰明朗，因為各板塊新老地塊樓盤都已經紛紛面市。
現階段正處於一個新老地塊交替過程中，對於購房者而言，趁現在，抓住低價盤的尾巴，不惜一切的趕上末班車。說真的，低價盤，留給購房者的時間不多了。
反過來看，與其說是留給購房者的時間不多了，其實留給開發商的時間也不多了。能鮮明反應真實市場的二手房市場已經展現穩定和理性的基本面。
04/
在一個理性的市場中，一定是會有差價的存在，也一定是有好賣和不好賣的產品，往往用地段、用品牌、用產品力等等來區分差價和去化率。
從目前的市場走勢來分析，二手房市場已經率先回歸，在市場逐步轉為理性的進程中，除了限價這種強加於市場的價格分化之外，板塊之間的樓盤去化率差距也正在顯現，也就是主流地段和非主流地段房子好賣與不好賣的差別。進入8月份以來，這些分化的感覺也很明顯。
對於現階段這麼一個魚龍混雜的房地產市場，高地價低地價並存，優質盤劣質盤同在，主流地段和遠郊地段都在當下各自盤算，這種渾水摸魚的局面還能延續多久？
從目前市場的金融政策和預期下降的大環境來看，本輪房價的週期已經進入末端，從過往的房地產週期來看，往往是上個週期的末端到新一個週期的興起，這個階段開發商面臨銷售壓力，回款，現金流量等等困境，才是最難熬的階段。
綜合來看，對於8月份的黃山新盤熱，其實也是市場的必然走勢。
在本輪市場週期的盡頭正所以還有如此的瘋狂，不管是購房者也好，還是開發商也罷，都應該好好的珍惜和善待眼下的行情。
因為價差還在，熱度還在。
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