案例簡介
王某某系A小區某房的業主。2009年6月8日，某物業管理處與王某某（乙方）簽訂了《A小區前期物業管理服務協議》，約定由某物業管理處為A小區提供物業服務，同日，某物業管理處與王某某（乙方）簽訂了《A小區業主臨時規約》，規約對業主的權利和義務、物業的使用和維修、物業服務的方式和費用的交納、違約責任和違約糾紛的解決等進行了約定。2010年，王某某以業主私佔小區公共部位、搭建違章建築等為由拒繳物業服務費。王某某實際所有的本田摩托車在小區內被盜，王某某陳述因當時物業公司經理承諾以物業費衝抵被盜摩托車的損失，故未向公安機關報案。雙方調解不成，便訴至法院。
法院判決
1、本院認為，按照《物業管理條例》規定，物業服務企業對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動是基於物業服務合同約定，其不同於行政機關基於法律、法規等規定的行政管理職能，物業服務企業對物業管理區域內違反有關治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規規定的行為，物業服務企業只能制止，並及時向有關行政部門報告，但不能實施行政處罰、行政強制等行政行為。被告以業主私佔小區公共部位、搭建違章建築等為由拒繳物業服務費，本院不予認可。針對物業管理區域內的業主違規擴建房屋，侵佔共用部位等違規違建行為，物業服務企業無行政管理職權，利害關係業主認為其區分所有權受到侵害可另謀途徑解決。物業管理區域內存在違規違章建築，原告陳述已口頭制止，但並無證據證明其已經履行及時向有關行政管理部門報告的義務。因此認定原告在實施物業服務上有瑕疵。
2、本院認為，被告並未提交充足的證據證明原告承諾以物業費衝抵其被盜摩托車損失及衝抵多長期限內的物業費，且被告並未提交證據證明其被盜財物的具體價值也未向公安機關報案。對於被告被盜損失可另行主張權利。
綜上，原告主張2011年5月13日至2016年3月31日的物業服務費應予支持。因原告實施物業服務存在瑕疵，按照服務費用與質量相當的原則，對原告主張的物業服務費本院酌情認定按照八折予以繳納。
律師說法
本案中被告以其他業主佔用公共場所，違章搭建為由拒繳物業費是沒有法律依據的。業主與物業公司之間只存在物業服務合同關係，根據雙方物業服務合同約定，物業公司對於違章搭建只有勸阻、制止和報告的義務。物業公司並非政府的職能部門，沒有執法權，對於違章搭建在沒有授權的情況下物業公司是沒有權力私自拆除違章搭建。對於業主主張的被盜摩托車物業公司曾提供口頭承諾衝抵物業費的情況，摩托車被盜涉及第三人侵權，然而本案中，業主既沒有和物業公司簽訂財產保管合同，亦未有提供證據證明財產損失和物業公司有因果關係，也沒有書面材料證據物業公司曾經做出過口頭承諾。故被告業主的請求沒有法律支持。
閱讀更多 物業小常識 的文章
