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在南山中心區，以東濱路為橫軸、後海濱路為縱軸，第一、四象限深圳灣均價16.6萬/㎡，第三象限蛇口9.4萬/㎡，第二象限後海8.6萬/㎡。

福田也有相似的情況。香梅路以東，均價6.9萬/㎡，甚至還有5字頭的房子；香梅路以西，均價12.4萬/㎡，2000萬隻是起步價。

一步之遙，房價相差近半。是出身決定命運嗎？如馬裡亞納海溝般的價差是怎麼造成的？請收看《走進科學之一街之隔，憑啥他一套房子抵我兩套？》。

名校助攻，有樓盤房價半年漲一半

從2號線海月站出來，A出口太古城南區15.8萬/㎡、曦灣天馥19.2萬/㎡；B出口太古城北區15.8萬/㎡、君匯新天14.1萬/㎡；C出口海月花園一期8.8萬/㎡、二期9.2萬/㎡；D出口天驕華庭11.6萬/㎡、海月花園三期10.3萬/㎡。4個出口形成3大房價梯隊——10萬以下、10-15萬、15萬以上。

先排除一個特例。曦灣天馥掛盤單價接近20萬/㎡，是因為和恆裕濱城二期一樣，使用率極高。比如正在掛盤的一套95㎡戶型，可以做4房，因為贈送了40㎡。

言歸正傳。

以後海濱路為界，海月站的4個出口被劃分為兩個片區——A、B口屬深圳灣，C、D口則是蛇口。隔了窄窄的一條路，房價完全是兩個概念。當然，沒有無緣無故的平，也沒有無緣無故的貴。

以寶能太古城為例。太古城分南北兩區，南區是40-89㎡1-3房，北區以130-306㎡3-5房為主。2009年9月，南區率先入市，開盤均價2.6萬/㎡，隨後北區分批入市。2012年年中樓王單位售罄，太古城收官。

作為深圳灣唯一的入門小戶型，太古城曾經風光無限，成為投資熱點。房價攀上10萬+的高位，只用了不到7年。當時，有網友評論稱，“短期估計會成為站崗價格了。”

這個“短期”很短。2017年3月，深圳灣學校成立招生。據介紹，深圳灣學校實行小班教學，每班25名學生，教師團隊主要來自哈佛、哥大、清北、人大等名校。太古城被劃入該學區。

熟悉深圳灣片區的業內人士@樓癲告訴我，就是因為這所學校，太古城單價漲了50%，從10萬跨入15萬+只用了半年，實現了質的飛躍。

查詢深圳貝殼可以看到，太古城南區9月參考均價約15.8萬/㎡，60套在售單位有50套報價超15萬/㎡，最新成交單價14.3萬/㎡。

後海濱路西側的海月花園一、二期，就沒那麼幸運了，學區不變，後海小學，均價還在10萬/㎡以下徘徊。而三期因為育才四小，均價去到10.3萬/㎡。

必須承認的是，學位是影響房價的關鍵但不是唯一因素。和蛇口、後海相比，“深圳灣的房子更新，也是公認的海景豪宅區，所以更貴。”@樓癲表示。就拿這次的焰火大會來說，太古城手持“看臺票”，而海月花園只拿到了“山頂票”。

品質打底，沒有無緣無故的貴

如果說以海月花園為首的一眾房子輸在半途，那麼香梅路東側的大部分“老破舊”則輸在起跑線上。名字裡帶了“香蜜”的他們，也被認為是“碰瓷”的偽豪宅。

比如香蜜新村、香蜜二村等，名為“香蜜”，但身在景田。最直接的差距就是，和正經的香蜜湖豪宅水榭花都相比，香蜜新村房價不到後者的一半。

一條香梅路，隔開香蜜湖和景田，一邊是臨湖大宅，均價12.4萬/㎡；一邊是住家剛需，均價直接打了5折。

“先不論片區，房子本身的差距比如小區檔次、新舊程度等，也是不小的。”深耕香蜜湖片區多年的資深經紀人大飛表示。

水榭花都是香蜜湖首屈一指的豪宅，房價也首屈一指，均價17.5萬/㎡，2000萬隻是門檻價。小區容積率低至1.4，綠化率高達60%，園林、會所、網球場、泳池啥都配齊了，戶型以大平層為主，方正實用，採光通風好，還有一定的贈送面積。

住在水榭花都是一種什麼樣的體驗？貝殼經紀人鄧先生這樣描述——“站在陽臺上，迎面吹來自然風，看著香蜜湖，感嘆人生。小區園林就有12萬㎡，就像是家在公園裡的感覺。”

香梅路東側的景田，站在陽臺上大概只能看到對面鄰居晾的衣服。不少等拆遷的老房子，樓齡比我還大——市政大院1983年、香蜜新村1987年、龍塘小區1991年。

樓齡老也就意味著，在規劃建設之初，誰也想不到多年以後這裡或隔壁會變成豪宅區。因此，在項目定位、產品設計、建築質量等方面，老房子們走的都是剛需路線。

△香蜜二村

32歲“高齡”的香蜜新村，均價8.6萬/㎡，沒有電梯，二十幾棟樓只配了三百多個車位。經紀人這麼說，“要求不是特別高買來就可以自住。”2000年蛇口海月花園入市的時候，吸引的大多也是買不起羅湖、福田的剛需客。

多年以後，看著長大的鄰居小孩成了城市新貴，“老破舊”們已是美人遲暮。好在，“美人”還有重生的機會，拆遷重建後，誰還不是一條“好漢”呢？