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伴隨著新年鐘聲敲響，房地產行業終於告別2019年。這一年，是高壓之年，全國房地產調控次數高達620次，刷新歷史記錄，較2018年的450次上漲幅度高達38%。政策嚴控之下，房地產企業融資大幅受限，開發拿地資金吃緊，發展被迫放緩。
但就在這樣的環境下， 仍有部分企業高歌猛進，在2019年邁上了新臺階，中國奧園便是其中之一。這家2018年距離千億僅一步之遙的粵系房企，於11月以1013億元的成績首次躋身千億。2019年，中國奧園實現1181億元銷售額，超額完成1141億的年度銷售目標，同比去年增長29%，並從去年的第35名升至第29名。
董事會主席郭梓文在新年致辭中提到，奧園在“一業為主，縱向發展”的戰略指引下，繼續保持著跨越式發展的良好態勢，成績斐然。2019年，集團銷售收入達到1331億元，其中非房板塊實現150億元，多元業務全面開花。中國奧園要決勝2020，繼續保持高質量可持續穩健發展，實現不低於20%的業績增長，也即1417億元的銷售目標。對中國奧園來說，還是比較保守。
搭乘奧運春風
1993年，中國首次申奧失敗。那一年郭梓文29歲，在番禺工地上做裝飾裝修等各類承包。1996年，郭梓文哥哥郭梓寧所在的番禺最大國企，廣東梅山糖業總公司旗下梅山建設開發公司準備改制，兄弟二人聯手拿下承包權，郭梓文成立香港金業集團，成為中國奧園的前身。
兩個多月的時間，金業將令爛尾數年的東發花園封頂，創造出“金業速度”。金業別墅花園在1997年1月18日開售，第一期138套別墅只用了16天就被搶購一空。1998年，中國決定再次申奧，郭梓文的回憶稱：“當時廣州運動場館缺乏，很多廣州人要運動都只能到番禺等郊區去；另一方面伴隨著中國申奧，奧運和體育已激起了全國人民的愛國情懷和民族情感。”
於是，受1984年洛杉磯奧運會承包商傑伯·羅斯開發奧運場館的啟發，郭梓文提出“運動就在家門口”、“請人吃飯不如請人流汗”等理念，在項目內配建全民健身平臺，與國家體育總局達成戰略合作，取得在中國範圍內的房地產領域獨家使用“奧林匹克”名稱和徽標的官方授權，將項目"金業體育花園"更名為"廣州奧林匹克花園"。
兩個月後，時任國家體育總局局長伍紹祖在人民大會堂為廣州奧林匹克花園題詞。差異化定位和名人站臺加持下，創造了五開五罄的神話，賣了2000套房。2001年，郭梓文又開發了南國奧林匹克花園，獲得國際奧委會主席羅格題詞，並邀請中國奧委會主席袁偉民到場考察，該項目再次大獲成功，成為業內奇談。
當年11月，第三屆中國住交會中，南國奧園榮獲"中國名盤第一名"，奧園被評為"中國知名品牌開發商"，郭梓文獲評"中國房地產業十大風雲人物"。
奧林匹克花園項目成功後，郭梓文開始將其在各地複製，並引入了大量合作方，體育總局背景的合作方中體產業集團股份有限公司便是其中之一。讓郭梓文沒想到的是，2002年，中體開始攻擊其“奧林匹克”專利權威性，並獨立開發了其它的奧林匹克花園項目，而金業的“反擊”則是改名奧園。
禍不單行，爭執中，中國奧園上市遇挫，郭梓文購買的“殼”誠成文化陷入數億元債務風波，奧園元氣大傷，2004年總部被爆出閃電裁員，此後數年發展遲緩。2007年，中國奧園終於成功上市，當天股價暴漲了 30%，“東山再起”的郭梓文將目光投向北京，欲帶領中國奧園成為全國性企業。
但郭梓文卻再次看走了眼。2008年，郭梓文接盤知名爛尾樓“長安8號”，試圖複製東發花園的奇蹟，認為其將對奧園未來2-3年的業績起重要作用，並提出了120億元的銷售目標。但8萬/平米的高昂售價讓人望而卻步，長安8號僅賣出10億，再加上收購附帶的鉅額債務，中國奧園資金再次告急，直至2012年將項目轉讓後，情況才有所好轉。
重回高速軌道
經歷過兩次低谷的郭梓文痛定思痛，在2012年年報中提出“快速開發，快速銷售”的策略，並在2013年堅定貫徹，銷售額較2012年幾乎翻倍，突破百億關卡。但在隨後的兩年，中國奧園沒能延續這一勢頭，銷售額分別為122億元、152億元，增長率分別為22% 、24%。
2015年，中國奧園提出了多元化發展戰略，開始涉足文旅並走出中國，落子悉尼。2016年，蟄伏多年的中國奧園看到了行業發展大勢，銷售額一躍增至256億元，同比增長69%。2017年，中國奧園進一步加快開發效率，銷售額增長78%至456億元，2018年更是直接翻倍至913億元，3年複合增長率高達89%，遠超行業平均水平並保持領先。
對此，中國奧園方面曾稱，公司銷售業績的持續快速增長得益於前瞻性的戰略佈局和土地儲備，並快速轉化為可售項目推向市場，支持銷售規模的增長。其介紹，自2016年以來，中國奧園持續加大土儲力度，通過多元化購地方式獲取符合其發展需要的土儲資源。
財報顯示，截至2012年至2015年底，中國奧園的土地儲備分別為996萬平方米、1118萬平方米、1231萬平方米、1333萬平方米，當年新增土地儲備分別為187萬平方米、213萬平方米、266萬平方米、249萬平方米，增長較為平緩。
2016年，中國奧園新增土地儲備314萬平方米，截至年底總土儲1465萬平方米，增速較往年略有提高。2017年，中國奧園開始積極擴張，收購58塊土地，共1286萬平方米，截至年底總土儲約2487萬平方米；2018年，中國奧園新增可開發建築面積1258萬平方米，新增貨值1645億元，年底總土儲進一步增至3410萬平方米。
2017年7月，《深化粵港澳合作 推進大灣區建設框架協議》在香港簽署，而在廣東深耕多年的中國奧園無疑享受到了政策紅利。其在年報中提到，已成功布局大灣區「9+2」城市，擁有五十個項目，實現全覆蓋，搶佔大灣區發展先機。2018年年報中，中國奧園特別指出，2019年將有9個大灣區城市更新項目會逐步轉為土地儲備，預計可為未來增加可售資源約660億元，提供額外的銷售增長動力。
2019年上半年，粵港澳大灣區發展規劃綱要面世，政策紅利進一步加強。中國奧園繼續保持較大投資力度，上半年共新增34個項目，新增土地儲備面積為726萬平方米，截至2019年上半年，中國奧園土地儲備總建築面積達4012萬平方米（權益比81%），總貨值約人民幣4255億元，大灣區佔比約27%，足夠未來三年左右的發展。此外，中國奧園還擁有城市更新項目下的潛在可售資源約人民幣2197億元，其中大部分位於大灣區城市。
2019年，房地產行業受到高壓調控，中國奧園增長放緩至29%，但仍顯著高於同規模房企的平均水平，實現了1181億元銷售額，成為今年為數不多的千億新貴之一，超額完成1141億的年度銷售目標，並從去年的第35名升至第29名。
這一年，中國奧園的多元化發展策略也取得重要成果，旗下奧園健康生活集團於3月18日在香港聯交所主板上市，業績股價持續攀升，截至1月8日收盤已上漲38%。目前，奧園打造了“地產、商業、科技、健康、文旅、金融、跨境電商、城市更新”八大產業板塊，形成“一業為主，縱向發展”業務格局。
2019年7月，中國奧園以32.6億元收購百年人壽13.85%股份，成為百年人壽的第一大股東，擁有了較為穩定的收入來源，而集團的健康、康養產業也可與之進行緊密聯動，在合作平臺、業務板塊、客戶資源等方面充分發揮戰略協同和互補優勢。
質量問題需重視
企業高速發展時，經常會忽略質量問題，中國奧園也沒能例外。
去年8月，中國奧園惠州某項目因虛假宣傳被500多名業主維權。業主稱，購房時開發商強調樓盤性質為住宅，但正式簽約後卻改為商用公寓。二者最大的區別為商用公寓無法遷入戶口，這使得項目宣傳時強調的周邊一站式教育配套成為無稽之談。
7月，亦有媒體報道稱，奧園深圳某項目受到大量業主維權，存在虛假宣傳、質量不過關等問題。具體而言，業主方面稱，樓盤宣傳時稱小區內有2萬㎡生態公園，但交房時卻變成“市政道路+坪山河景觀帶”，宣傳的配套設施智慧書吧、親子樂園、康體樂園等均未實現。而房屋則存在入戶門門框不著地、門檻石全部斷裂、廚房無防水、客廳等房頂漏水、佈防撤防測試失敗、燈通電不正常、插座不通電、木地板鋪設不牢固，牆面有色差並出現破損以及外牆瓷磚破裂、脫落等。
事實上，早在2017年11月，該項目就因誤導性宣傳、違法廣告事宜，被坪山區市場監管部門給予行政處罰，金額約31萬元。但目前來看，處罰並未促使奧園進行整改。
更早之前，中國奧園曾將惠州B項目的樓盤性質從“商住”改為“辦公”；株洲某項目因變更規劃用途，交房五年都辦不了房產證；惠州C項目購房合同亦被私自更改。
除項目質量外，公司發展質量也值得注意。在中國奧園規模迅速擴大的2016至2018年，其資產負債率分別為68%、70%、76%，淨負債率分別為50.74%、50.98%、63.21%；截至2019年上半年，資產負債率及淨負債率分別為84.79%、64.24%，仍處於比較安全的區間，但也需警惕。
另外值得注意的是，公司2019年上半年新增負債中，境外負債比例為35%，短期負債中境外還款比例為24%，外匯風險敞口較大。考慮到匯率不確定性較大的宏觀背景，集團或需更為注意進行相關匯率風險對沖，減小匯率波動對集團盈利的影響。
近日，董事會主席郭梓文在新年致辭中提到，中國奧園要決勝2020，繼續保持高質量可持續穩健發展，實現不低於20%的業績增長，也即1417億元的銷售目標。對中國奧園來說，還是比較保守。希望在擺脫對速度的盲目追求後，中國奧園能夠在房屋質量上多下功夫，同時關注企業的健康發展。（本文首發鈦媒體，作者|石萬佳）
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