北京房價這麼高，負擔不起，還是先在老家訂一套房安穩下來”。2019年12月底，在北京西二旗互聯網公司工作的劉鴻宇，在鄭州經濟技術開發區搶了套106平米的新房。而像“北漂”劉鴻宇一樣，在大城市打工租房、回老家買房置業，已成為當下都市“漂一族”現實且無奈的選擇。
在返鄉置業新選擇下，哪些城市成為熱門？回鄉購房主要動力是什麼？相對一線城市購房，人們更看中什麼？願意投入多少錢？貝殼找房通過在線調研數據及過去一年大數據匹配分析，為返鄉置業群體提供具有參考性建議。
七成“漂一族”返鄉置業在路上
總價150萬以下房產成首選
劉鴻宇的老家在河南周口，正值城中村的老房子拆遷改造，家裡獲得了價值約七十多萬元的補償，再加上他在北京工作五年攢下的幾十萬，便趕在年前在鄭州買了這套心儀的房子。“我這套房沒用商貸，資金壓力小，公積金就夠了。” 為了不給自己太大壓力，劉鴻宇特別在意房子總價的把控。
其實，劉鴻宇回到二線城市置業並非孤例。近期，貝殼找房針對一線及新一線城市4500多位“城漂”人群調查顯示，71%的人表示已返鄉置業或有返鄉置業的意願。同樣，超七成受調人群表示，可接受的回鄉置業房屋總價不高於150萬元。他們中，有68.7%的人優先選擇“新房”，而14.3%的被調查者表示“二手房”也在考慮範圍之內。
貝殼找房一線及新一線城市“城漂”人群調查
在“劉鴻宇們”看來，返鄉置業並非對一線高房價的妥協，而是全盤考慮自身情況後的最優解。
在他看來，如今在一線城市買房，十全十美的房子太少——核心區域房價動輒都是6萬以上的，單價8、9萬更不敢想；而那些房齡30年以上的、社區環境和戶型一般的房子，投個五六百萬進去又不值得。同樣，北京郊區盤條件雖然房價低一些，但學校、醫療資源的配套均不理想，並且上下班通勤至少一兩個小時……還不如暫時在北京租一套、再回老家買一套性價比高、配套齊全的，自己未來一旦回鄉還能有個定居之所。
是的， “漂一族”總要有個定居之所。在返鄉置業的目的上，調研問卷收集到的答案並不集中。其中，有21.2%表示為了親屬，要“提升家中長輩或孩子生活質量”；而另有19.9%的人表示未來大概率會“回鄉發展”；此外，還有18.7%表示“考慮到子女教育”，13%表示“買房作為婚房”。林林種種，相對分散的購房目的，折射了返鄉置業主流的剛需與提升居住品質的要求。
值得一提的是，僅有8.7%受調人群是“為了投資，資產保值”。可見，在“房住不炒”的政策大背景下，人們的住房消費也迴歸了理性。
近年來，新一線城市在國家戰略中的地位顯著提升，以成都、武漢、南京、鄭州、西安為代表的新一線城市正在崛起，8%左右的經濟增速明顯高於北上廣深。而新一線城市第三產業佔比增幅普遍高於一線城市，對就業的吸引力持續增強。
對此，貝殼研究院分析認為，未來不管是經濟發展還是房地產市場的潛力，都不僅僅侷限在三大城市圈，內陸核心城市及城市群也是重要的引擎，“東杭西蓉中漢” 三個典型城市就是代表。所以，一線城市的人口返鄉置業，將成為未來房產交易一個重要趨勢。
返鄉置業熱門TOP10城市揭秘
成都交易最火、杭州房價最高
透過貝殼找房平臺上的成交數據，我們找到了那些返鄉置業的熱門城市。新一線城市中，返鄉置業熱度較高的城市為成都、南京、武漢、西安及重慶；二線城市中，返鄉熱度較高的城市為合肥、濟南、石家莊、太原及南寧；而在三線城市中，返鄉熱度較高的城市為廊坊、清遠、唐山、梅州及汕頭。
市場火不火，交易熱度最直觀。2019年，熱度TOP10城市中成都熱度最高，其次是鄭州及天津。成都作為返鄉熱度最高的新一線城市，其成交量領跑全國。“天府之國”遠低於一線城市的房價、宜居便利的社區生活、獨特的文化認同正吸引了無數外出打工人群的迴歸。
對此，西南財經大學經濟學院教授劉璐亦指出，四川、陝西這些地方，是全國勞務輸出的大省，到沿海發達地區打工的人較多，掙了錢回來買個房，看省會城市的樓市也很正常。“這幾年明顯可以發現，很多在一線城市打拼的較高收入白領，由於當地的房價高，也選擇回到原籍的新一線城市置業，這可能構成了當前新一線城市返鄉置業的主力。”
另一方面，從交易均價與套均成交價格兩個維度來看，杭州、南京及天津位列全國前三。從貝殼的交易數據可以看出，城市之間房價差異明顯，在杭州買一套房，相當於在長沙買2.8套房，相當於在重慶買2.2套房，相當於在鄭州買1.8套房。而特別要提到的是，位於環京津區域的廊坊，交易均價高於西安、成都、重慶及鄭州等新一線城市。
從購房者優選戶型來看，兩居室為杭州、廊坊、南京、天津、武漢及西安等城市的主流交易戶型，這幾個城市的成交均價也相對較高；而在成都、長沙等交易均價相對較低的城市，三居室卻佔據多數。當然，更大的戶型意味著更好的居住品質，返鄉置業熱度TOP10個城市中，鄭州、重慶及成都四居以上戶型交易佔比較高。
在購買者年齡上，TOP10城市中有9個是新一線城市，主力購房人群均為不到30歲的“90後”。而在廊坊的購房者的年齡結構相對“更成熟”，購房人群年齡佔比80後居高，其次是70後及90後，這裡面除了環京津相對較高的房價外，不排除投資因素的影響。
2020返鄉置業計劃延後
多城市頭部商圈關注度高
對於大多數漂一族來說，背井離鄉的最初目的是尋找更多的機會，並獲得更高的報酬，能讓錢包鼓一點就是最大的幸福。貝殼找房調查數據也證明了這一點，高薪水的工作、優質的教育資源與醫療資源，是讓他們選擇留在一線購房定居的最主要動力。
但隨著大城市生活成本趨高，生活成本對收入大大擠佔，這使得實際可支配收入逐漸減少之外，居住環境的簡陋、與家人分離與城市缺乏融合的孤寂感，也在侵蝕著幸福感。
2020年頭兩個月，疫情影響讓線下售房停擺，預期的春節“返鄉置業”並未實現。但貝殼找房的調查顯示，大多數剛需購房者只是延遲了購房計劃，多數人並不會因為疫情而取消返鄉置業計劃。
2020年2月底，根據貝殼研究院關於“疫情下的住房消費者預期調查”顯示，僅有8.5%的受訪者表示受疫情影響將取消買房計劃，他們中，購房計劃推遲1-3個月的比例約佔39%，而在6個月以內計劃重啟購房的佔比達67.8%，可以看出，大部分消費者購房計劃推遲時間普遍不超過半年。
那麼，市場一旦恢復，哪些區域會成為返鄉置業的熱門呢？貝殼找房根據歷史數據，對返鄉置業TOP10城市交易熱門區域進行了分析，其中西安的城西、城南區塊，長沙的雨花亭、馬王堆區塊及天津的勸業場、體育館街等城市頭部商圈交易指數較高，即交易量主要集中在頭部商圈，交易聚集效應明顯。
而鄭州的滎陽、廊坊的香河與廣陽及武漢的臺北香港路等城市TOP1商圈，交易集中趨勢明顯。相信待此次疫情過去後，伴隨著購房交易補償性恢復，這些熱門商圈的返鄉置業需求將得到充分釋放。
後記
疫情對房地產交易影響是暫時的，渡過這段足不出戶的日子後，相信人們對“要有個穩定的住所”需求、對改善居住環境的訴求將會更加強烈。在此次返鄉置業調查中，51.7%的受調人群表示“有自己的住房，是生活幸福所必需的”，同樣，有超過九成受調人群表示，住房與生活幸福是息息相關的。
是的，人們長時間的閉門不出更加體會到了“居住環境”的重要。不論是選擇“向前一步”——堅定在一線城市購房，還是“後退一步”——回到新一線或家鄉省會城市置業，相信人們都會根據自身情況對居住狀況重估與調整。
而在返鄉置業的趨勢上，貝殼研究院有這樣的判斷：未來一方面一線城市高昂的房價和高門檻的落戶條件對眾多人才產生了“擠出效應”，另一方面新一線城市在國家戰略的支持下，競爭力持續提升，一線城市漂一族“返鄉（新一線城市）置業”會成為中國城市變化的縮影，也將會進一步塑造未來的城市格局。
數據來源：貝殼找房《2020返鄉置業報告》
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