2019年在“房住不炒”的大背景下，上海楼市政策从严，全年成交量773.5万平方米，均价53911元/平方米，楼市呈现量增价稳态势。另外，全年上海共计超6万套新房入市，开盘首日去化并不乐观，平均去化率41%。从区域成交情况来看，受供应量影响，外环以外的成交占比接近80%，其中临港新城由于今年新政的影响，销量上升较为明显。
楼市回暖 成交量涨价稳
2019年在“稳房价、稳地价、稳预期”调控目标中，上海楼市整体保持平稳运行。
据上海中原研究院数据显示，2019年上海市新房成交量约773.5万平方米，同比增长19%;成交均价为53911元/平方米，同比增长1%。
从区域成交来看，2019年浦东新区成交面积遥遥领先，总成交面积171万平方米，其中原南汇成交近97万平方米，占比近57%。其次，青浦总成交面积近100万平方米，位于亚军席位;另外奉贤、嘉定、松江、宝山、闵行5个区域成交面积超过55万平方米，成为第三梯队。
分板块来看，成交比较活跃的板块为徐泾、临港新城、青浦新城、周康、南桥新城等。TOP10板块中，临港新城由于今年新政的影响，销量上升较为明显。徐泾也属于今年成交量上升比较快的板块，而最受欢迎、同时也是新增供应量较为集中的板块是南桥新城、徐泾、和青浦新城。
值得一提的是，分环线来看，2019年成交量主要集中在外郊环间，占全市总成交量的49%。其次为郊环以外，占比28%，即外环以外的成交占比接近80%。这一数据的形成除了和今年的供应量主要集中在外郊环间和郊环以外有关外，还与2019年3月份据上海限购政策出台刚好5年期满，大量客户购房资格获得解封，郊环外和外郊环成为刚需释放区有着密不可分的关系。
2019年上海新房走势平稳，始终在5.3万元/平方米左右震荡。具体来看，长宁、徐汇、普陀等9各区域均价显著高于上海全市均价，浦东、青浦、宝山则接近全市均价。从房价涨幅来看，前三区域为青浦、长宁和金山，其中受众多高去化率项目加持的青浦房价上涨高达15.3%领先全市;而杨浦由于开盘项目减少和推盘户型不佳等原因导致区域新房均价降幅接近30%、另外浦东因为南汇区楼盘大量入市拉低整体均价，该区域新房均价降幅超过10%。
预售证发放“上松后紧” 远郊板块是热区
2019年上海共计193个项目取证，发放预售证228张，取证套数共计6.64万套。其中预证发放集中于南桥新城、徐泾、青浦新城、金汇、海湾、罗店等远郊热点板块。同时，上半年是发证高峰期，尤其是1、3、6月，相反下半年由于房企年度业绩大部分已达标，后期业绩压力小，取证不再积极，导致全年呈现“上松后紧”取证态势。另外，专家根据近两年预证发放趋势判断，预计明年最早一波预证发放高峰期为2、3月。
全年超6万套新房入市 平均去化率41%
2019年上海共有184个项目入市，共开盘214次，共6.09万套房源入市。总体来说，2019年房源入市量和去化率较为稳定，其中楼盘平均当日开盘去化率为41%。
数据来源：上海中原地产 数据截止到2019年12月16日
从月度情况来看，一季度市场较为火热，金三银四推盘量大增，热销盘带动去化，市场活跃度高，下半年则由于预证发放收紧导致市场迅速转冷，去化率较低。
专家预判：2020上海楼市温和回暖
上海链家市场研究部资深分析师杨雨蕾认为：2019年上海楼市成交量和价格都较稳定，预计2020年也会延续这种态势。政策上来看，预计2020年上海楼市政策不会有松动迹象，或许会出现类似19年临港新政这样的局部政策，但对市场的影响有限。成交量上，由于2020年上半年面临高基数的局面，所以成交量同比增长情况较难，从全年来看同比可能仍然会有增长，但增幅有限。
另外，上海中原地产市场分析师卢文曦也认为，在房住不炒，房地产不再作为刺激经济的手段的大背景下，预计2020年楼市政策不会放松。从全国来看2020年楼市政策具有微调的可能，政策调控地方具有自主权，目前来看广州深圳部分区域有微调，上海调控政策依旧较严，2010年楼市政策宽松不太可能。
同时，他也表示，2019年上海土地供应较多，未来产品入市或会促进成交，但价格以稳为主，不会出现大幅度增长。同时，从2019年上海市场行情来看，上海新房均价同比微涨，主要是受成交结构影响，毕竟外围推出产品类型包括精装修、洋房等，价格有所上调，预计2020年上海房价维稳，涨幅预计5%以内。
第一太平戴维斯中国市场研究部董事张琳先生认为：伴随需求逐步释放，预计2020年市场在平稳基础上继续温和回暖。此外，他也预计，随着轨道交通14、15、18号线分段开通，受益于通勤优势提升以及供应面相对宽松的普陀及浦东南中环等区域或将有活跃表现 。
另外，第四季度LPR新政发布，除新增住房贷款外，此前签订的住房贷款合同也可选择与LPR挂钩，按浮动利率计算还款额。住房贷款导向将更为市场化。
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