隨著一紙公告，會德豐(HK：00020)歷時3天的停牌之謎，終於揭曉答案。
2月27日，會德豐發佈公告表示，將私有化退市。交易完成後，這家在資本市場浸淫37年的老牌港資公司，將徹底退出資本市場舞臺。
對於吳氏家族的這一決定，市場頗感意外。早在2017年，九龍倉集團(HK：00004，下簡稱“九龍倉”)拆分九龍倉置業(HK：01997)上市時，關於吳氏家族私有化九龍倉的聲音就甚囂塵上，然而最終被私有化的卻是會德豐。此次劇情反轉的背後，隱藏著吳氏家族怎樣的考量?
老牌港企私有化背後，籌謀業務整合？
多年來，因在香港物業方面有業務重疊，會德豐私有化九龍倉的傳聞一直未有間斷。
2017年11月，九龍倉置業從九龍倉集團分拆上市，主要負責在香港從事策略性大型零售、寫字樓及酒店物業的投資，本質上更像是一個房地產信託基金——單純持有香港的優質收租物業。
而九龍倉則主要在內地從事地產發展及投資、其它香港物業及於香港和內地的非地產業務。會德豐集團(九龍倉除外)則主要在香港從事地產發展，以及透過會德豐地產在新加坡從事地產投資及發展。
可以看到，三個平臺均有涉足香港業務。也因而，其業務整合的傳聞不時傳出。不過在屢次的傳言中，私有化的主角一直是九龍倉，然而最終被私有化的卻是會德豐。
對於吳氏家族的選擇，中國企業資本聯盟副理事長柏文喜對藍鯨房產表示，維持上市公司的地位，一則需要較高的維持成本，二則需要在公司運作方面相對公開透明，對具體業務操作的自由度有約束和影響。這對於運營穩定且旗下擁有九龍倉系兩家上市公司的會德豐來說，維持上市公司地位，或許沒有太大意義。
值得一提的是，這是否意味著會德豐將開始解決三個平臺之間的同業競爭問題?對此，花旗表示，若果私有化計劃成功，吳光正家族將會直接擁有九龍倉置業45.9%權益，並持有九龍倉50.2%權益，以及擁有香港330萬平方米的未出售建築面積土地儲備，包括位於啟德、長沙灣、觀塘及將軍澳的項目。
該行估計，吳光正家族隨後可以將這些香港物業資產以賬面價格出售予九龍倉，以便將現金循環到吳光正家族以進行私有化。該行又預計，九龍倉將會成為香港及內地物業發展的分支，而潛在的交易可由九龍倉的逾400億元股票投資組合提供資金。
但柏文喜認為，會德豐的地產相關資產是否會注入九龍倉系，目前還只是個假設性的問題。會德豐持有的地產相關資產質量還是不錯的，如果注入應該對九龍倉系的股價及長期發展是利好的。但因為會德豐向這兩家上市公司注入資產的行為構成關聯交易，也要注意對價和交易方式的公允性，是否會損害上市公司的公眾股東的利益。
同時，柏文喜也指出，“以會德豐的實力，有需要的時候可以隨時組合最適合股市價值的模式再上市。”
飽受爭議的71.9港元
根據私有化方案，吳光正家族建議就會德豐股東持有每股股份獲分派1股九龍倉置業及1股九龍倉股份;要約人將以現金按每股12元代價向股東支付款項，代價將約為81.8億港元。
按停牌前最後交易日九龍倉置業每股40.2港元及九龍倉每股19.7港元的價格，每股協議安排總金額為71.90港元的行使價，較會德豐24日停牌價47.25港元/股溢價52.2%。
對於該價格，花旗認為，以1.17倍賬面價值進行收購似乎合理，並可能會被大多數少數股東接受，相信能夠達成私有化的機會很高。
然而，有市場觀點認為，短期來看，會德豐以52.2%的溢價回購投資者手上的股票，投資者多有盈利。不過對於投資者而言，以會德豐早前的股價表現來看，未來走勢應是目前股價的2倍以上，對標為新鴻基地產。而通過股份置換的方式回購投資者手上的股票，則將九龍倉和九龍倉置業股票的走勢風險轉嫁，對於投資者而言風險更大。
然而，不論是主要負責內地銷售物業的九龍倉，還是香港持有物業的九龍倉置業，現階段都面臨較大的業績壓力。
一方面，由於內地“限價”等政策遲遲未開放，本就在內地地產銷售表現不太搶眼的九龍倉，面臨更大壓力。2月18日晚間，九龍倉發佈盈警，預計2019年股東應占集團盈利同比下降約50%。
另一方面，過去一年，香港零售業市場面臨著前所未有的“寒冷”。根據九龍倉置業的中報，前6個月，被譽為九龍倉置業租金“血牛”的海港城總銷售額同比微跌1%，至184.97億港元。同時，2019中期報也顯示，九龍倉置業發展物業收入1000萬港元，同比減少85%。營業虧損1400萬港元，2018年同期虧損4600萬港元。
財報表示，近兩年虧損都是因為上市附屬公司海港企業有序撤出發展物業分部所致。彼時，在業績發佈會上，九龍倉置業主席吳天海表示不看好下半年的酒店業和零售業。而2020年開年新冠疫情，對九龍倉置業來說也是一個不小的挑戰。
反之，截至2019年6月30日止6個月，會德豐實現收入217.13億港元，同比增長23.53%;營業盈利126.79億港元，同比增長31.42%;股東應占純利83.27億港元，同比減少3.22%。此外，截至2019年6月30日，集團旗下管理的土地儲備為630萬平方呎。而2019年，會德豐拿下了多宗地塊，目前，會德豐與中海已經成為香港啟德跑道區大地主。
對比三家上市平臺的經營情況，中小股東最終是否會統一私有化，尚難以論斷。同時，退市也並不意味著結束，未來吳氏家族又會施展怎樣的資產騰挪術，又是否會再次推動會德豐上市?藍鯨房產將持續關注。
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