說實話，做一個地產人，這段時間我也算蠻焦慮的那群，因為市場停擺，成交靜止，逼不得已下各種線上加直播手段都用來自救了。
然而，市場有多買賬，大概只有自己能暖自知了。
不過正當我們以為市場會就這樣無止境焦灼時，世面上開始出現了一個神奇的現象，
據說有開發商，開始漲價了
而且還不止一家。
應該是從南京江寧某項目傳出了要漲價800-1200元/㎡的消息
然後，揚州的碧桂園陵江府發出了調價通知，取消之前的疫情優惠，意味著變相上調了價格。
接著，南通萬科翡翠公園，精裝均價上漲540元/㎡，但依然被200人秒光82套房；常州美的金科公園天下也發佈漲價通知，同樣樓層戶型價格上漲300元/㎡；無錫恆大悅瓏灣有沒有75折不好說，所有在售房源即將上浮3個點。
直到昨天，現在樓市中比較有風向意義的蘇州，香悅四季雅苑項目也發佈了價格調整通知，3月1日開始目前在售的產品價格全面上調2%。
整個長三角樓市，彷彿一步從冬天走進了夏天。
雖然，我也沒有完全核實完這些消息真實性，不過我也向業內人士證實了，確實有樓盤是在調價的。
要知道這些消息不僅在中介和銷售的朋友圈高潮的傳播著，我相信也很容易刺激著買房人本來就焦慮等待的神經。
所以我想來和各位深入聊一聊這件事的背後的信號和邏輯。
以及，是否意味著房價真的要漲了
首先，我想和各位說，比拼耐力的時候，不要自亂陣腳。
我把這幾種調價的開發商大概分為三類。
第一種，項目的產品力和區位都很過硬，但是被限價，也就是之前行情被各種搖的那種。
因為反正不愁賣，藉由疫情救市機會能微調多少就多少，省出來都是利潤啊。
第二種，一般是大型開發商牽頭，因為盤子很大，戰線拉也很長，這樣依託自己體量，可以適當放一些鯰魚試試市場的反饋。
用適當調價去攢出一種營銷氛圍，雖然很傳統，但是很有效。
第三種，就是跟風者，因為你也不知道市場到底恢復到何種程度了，但是有了帶頭效應，那我跟著試水，看看能不能搶跑。
但不管處於哪種動機，身上都有兩大明顯特徵：試水和微調。
試探市場這個我們可以理解，而微調一方面是開發商確實不敢一步就把步子邁得太大，另一方面，各大城市限價的緊箍依然還在，也做不了太大的動作。
這點上，營銷意味遠多過實質動作，並且被壓縮在極小範圍內，對房價會普遍大幅上漲還抱有疑慮的朋友，大可放心。
不過，我依然想告訴各位，就算這樣營銷行為更多是為了烘托，但是背後折射的信號，各位千萬不要輕視。
起碼，開發商們的信心 回來了。
這種信心的託底，大概來源兩個維度，首先，各個地方穩樓市政策密集出臺：
2月20日，5年期LPR降低5個基點至4.75%；
2月21日，河南駐馬店公積金首套買房首付比例由30%降為20%；
2月24日，浙商銀行，針對非限購城市首套首付降為2成；
2月26日，東莞市公積金最長貸款期限統一設定為30年，可商貸轉組合貸；放寬貸款申請人條件，壓縮審批時限，最高可上浮20%可貸額度。
房企們覺得，市場多長時間能恢復不好說，但目前至少是上了保險的名單了。
接著，成交也在真實的反彈了。
據統計，復工第一週，瀋陽賣出578套房；復工第二週，廣州新房成交大漲172%；疫情之下北京樓市逐步回暖，上週新房成交環比上漲32.9%！
根據蘇州市商品房銷售網上管理系統統計，本週作為復工較為集中的一週，週一至週五（2月24日-2月28日）蘇州新建商品房總成交1172套。
5天成交量直接破千，環比前一週增加317套。
這意味著，疫情控制的比大家想象的要好，樓市的復甦也比大家想象的快。
甚至你現在到一些先期復工售樓處，帶著口罩來看房的人已經不算少了，不管他們是被線上導流過來，還是被優惠吸引過來。
而現實就是，有人來看房了。
這點其實也不難理解，就在過年時候我就和各位分享過，今年的小陽春是沒有了，可是樓市冷了兩年，原本要在這次疫情中需求釋放的勢能沒有消失。
我們拿上海來舉例，哪怕在上海這5年週期最差的時候，3月起碼都要16000套二手房成交。
也就是說，就算剔除其中容易被市場和週期擺佈的投資需求，剛需和改善的需求勢能依然很大。
現在他們突然被冰住，但不意味著他們消失了，他們只是被裝在真空盒子中，遲早要等著市場來吃掉了。
而且這種從靜止到突然釋放的動態切換，往往伴隨著市場劇烈的波動，畢竟這些疊加的需求在單一節點上爆發了。
那麼，開發商們雖然過了一個月的苦日子，但是一個月現金流對開發商來說，還真能算捱餓，而不是飢渴。
現在，不管有沒有苦盡甘來，大部分開發商大概都在想一件事，怎麼搶跑市場。
土地市場是能最好反應這種預期的。
很多時候不能靠直覺，我們覺得應該躺下不動裝死的房企，很多都在悄悄吃進土地存貨。
比如，萬科、綠城、綠地、華潤、中海、保利、旭輝、招商蛇口、海倫堡等這樣資金相對充足的大房企，拿地步伐並沒有減緩。
以北京為例，溢價普遍還不低。
甚至還出現了香港置地大手筆出了310.5億拿下徐匯西岸金融港地塊，這樣全國新總價地王的操盤。
就在今天，蘇州第一塊地從園區青劍湖起拍，5分鐘5輪，加價1.54億，直逼現房銷售前一手和板塊地價天花板。
沒什麼能比這種真金白銀花出去，更能表達房企們對後市的信心了。
還有一點，用土地市場去穩定大家對樓市預期，也是所有操盤者都樂於見到的，並且支持的。
特別是在當下這個需要信心的時節。
最後，還有一個信號，雖然和房企們直接關聯不大，但也值得各位注意。
今天上證股市大漲3.15%，而大漲的內核邏輯在於大基建、房地產兩大板塊雙雙爆發，領漲市場。
而你往下再深挖一步，是中央地方數萬億基建投資快速落地，在這樣預期在股市快速被反饋出來。
數據統計顯示，目前河南、雲南、福建、四川、重慶、陝西、河北等七個省市先後公佈重點投資項目，基金累計投資額25萬億。
而且據機構預計，近期新增的專項債券約70%投向了基建領域，此後將更加強調投向基建比例的提升。
大概一週期前，經濟學家馬光遠提了這樣一個觀點。
從某種角度來說，目前看來正逐步變成現實。
而且這也似乎是目前環境中，最無奈但也是最佳的選擇了。
雖然這不意味著我們會回到大水漫灌的老路上去，但是房地產總是能在這樣的浪潮中找到自己的優勢。
因為承載基建主體永遠會是城市，是土地，是與之匹配的行業，並且價值將會這些要素中進行了內部循環。
其實買房和賣房兩方之間，戰略上的勝負都是週期動態啊，貨幣勢能啊，城市競爭啊決定的。
而戰術市場的博弈，從來都是是場比拼耐力的牌面賽，拼的就是開發商和買房人誰先承不住氣了。
在我眼中，時間依舊還是在買房人這邊，因為疫情，房企不能不卑微一點讓利一點；因為疫情，市場信心需要時間去修復。
只是，現在留給我們窗口時間真的還那麼寬裕嗎？
起碼從開發商的表現來看，他們已經多少顯得比買房人更樂觀點。
我也不知道，最後到底底牌揭開誰會賭贏。
但悲觀者常常正確，樂觀者往往成功，去年的這句流行金句，放在今年，也許依舊合適。
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