外資瘋狂“掃貨”國內商業地產折射出哪些信號？
國內商業不動產的大宗交易，一年的整體的交易量大概在2800億左右。我們統計到2018年，外資佔到整個交易市場大概是1/3的水平。其實在2010年前，外資在中國的投資的比例會比今天更大，當時佔到了70%。這幾年實際上我們最大的投資人還是中資的企業。但是為什麼大家在18年19年看到了很多外資回到中國來投資不動產，我覺得這裡面可能有幾方面的原因。
第一，是匯率方面的優勢。人民幣兌美元的匯率下跌，對於外資來說這一定是個非常好的信號，他們可以用相對來說更少的美元資產去購買人民幣的資產，這個是非常簡單的邏輯。
第二，是我們自己的問題，就是國內的機構投資人在19年的融資能力下降，那麼大家知道商業不動產的投資是一個需要大量資金投入的市場，融資能力一旦下降，收購的能力也會有直接的影響。
外資的基金通常是在境外已經募集好了一支基金，已經有錢可以去直接投資，而內資的很多的商業地產的基金是根據項目再去募資，所以在今年的資金的市場裡面內資是比較吃虧的，所以我們看到外資有很多的錢投入到了國內。
第三，也是跟我們自己市場有關，拿出來可以去交易的資產變多了。其實也是因為國內對於房地產市場的調控相對來說是比較嚴格。在大的趨勢上，像很多的企業，包括像海航這樣的企業都把自己的很多資產拿到市場上去出售，所以可以賣的資產相對來說也是變的更加多元化一些。
第四，是跟外資對配置中國的市場有關。舉一個例子，像香港有一個最大的房地產投資信託基金，其實也是亞洲最大的全球第二大的商業的房地產投資信託基金叫領展。領展是2005年在香港上市，在香港上市十年的期間裡面都只持有香港的資產。在2015年開始佈局中國，特別是佈局中國大陸的一線城市的資產，包括北上廣深。從15年到19年陸陸續續在北京收購了兩個資產，歐美會和通州的羅斯福廣場，在上海收購了企業天地，在廣州收購了西城都薈，同時又在深圳收購了新怡景中心。新怡景是深圳第一個被外境或者叫海外標準化的REITs市場收購的資產，收購金額是66億，也是非常大的一筆交易。
所以我們也看到了外資很多的投資人開始佈局到中國大陸的房地產市場，是因為本身國內的一線城市的商業不動產這幾年的發展市場還是非常好。無論是我們租金，還是我們的回報率，還是我們整個資產價值的一個變化，對外資的投資者來說都是比較有吸引力的。
第五，是根據具體的外資投資人本身的戰略相關，像凱德原來主要是投購物中心，他們也在去年收購了上海的一個核心區的辦公樓，這豐富了他們在上海陸家嘴區核心辦公樓的一個資產組合。這也是我們看到不同的外資機構，根據自身的一個資產配置，或者是自身的一個資產管理能力，去選擇大陸地區的標的物。
對國內的商業地產市場來說，我覺得外資的參與是一個好事。我們看很多外資的不動產的基金，他們非常重視中間的資產管理的環節。他們在收購了資產以後會花很多的精力，甚至會花很多的資金去做升級改造，去提升一個物業的品質。
像最早香港的基匯資本在北京三里屯收購了盈科中心。當時收購的時候，盈科中心的太平洋百貨基本上已經處於一個停業的狀態，基匯資本在收購了以後，把太平洋百貨去改造成了一個非常好的辦公樓，也招了非常多的市場上頂級的一些品牌進入到盈科中心裡面。
國內商業地產市場逐漸從一個增量市場慢慢轉變到一個存量市場，那麼這裡面這是外資的資產管理的經驗，我覺得對我們整個國內的商業地產市場都是非常有幫助的。這些存量資產本身也有非常大的一個價值，我們不光是一買一賣去賺一個差價，通過資產管理去提升物業本身的現金流和物業的價值，我覺得這個對於中國的商業地產市場來說，也是一個非常有意義的事情。
但是我們並不覺得是一個外資進入中國市場抄底的概念，因為實際上如果大家仔細分析外資在中國購買的這些項目，價格並不低。可能他們更關注是一個核心的資產，或者是具備改造提升價值的資產。他們並不是以一個非常低的價格去收購，我覺得更多的是外資在這個時刻關注到中國市場，去完善他們全球的一個資產配置。
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