一直以來，對於小產權房的買賣合同到底有無法律效力，總有人諮詢律師。從旁觀者的角度來講，對於人們想買小產權房的原因，大概可歸納為三點：首先、沒有購房資格；其次、小產權房比商品房價格便宜得多；再次、寄望未來拆遷，能獲得大筆賠償金額。但是對於小產權房的買賣還是有很多人表現出較為擔憂。可以說其是一直來困擾著購房者的問題之一，今天尊恆律師帶你來了解一下小產權房的“方方面面”吧。
一、什麼是小產權房？
小產權房是人們在社會實踐中形成的一種約定俗稱的稱謂，而不是法律意義上的概念，小產權房是指在農民集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發的房屋。
二、小產權房有哪些類型？
1、通常意義上的小產權房：佔用集體用地或耕地違法建設，將農民集體用地使用權流轉，用於商品住宅開發的違法建築。（這個是最常見的情形）
2、限制銷售的小產權房：在政府劃撥或出讓的土地上，不按規劃功能開發或使用，並將限制銷售的房屋直接在市場上銷售，具有產權糾紛的不完全產權房。
3、部分二手房：一些二手房還沒辦理徵地手續及欠繳土地出讓金就進行交易，該類房屋的買賣合同會被視為無效。
三、小產權房的特點？
相對於“大產權房”，小產權房有以下的明顯特徵可區分：
1、價格優勢明顯：小產權房建設在集體土地上，這些集體用地的地理位置相對偏遠，一般位於城市郊區或遠郊區，本身土地價值較低。最重要的一點是，無須繳納國有土地出讓金和相關稅費，於是土地建設成本極低。
2、產權不完整：國家不承認並不予辦理小產權房的過戶登記手續，也不能上市交易。並且，依照相關法律法規規定，小產權房買賣合同屬於無效合同，並不受《合同法》的保護。既無法律保障，也不可以上市交易。嚴格上來說，小產權本質上是無產權。
3、不合法性：小產權房建設在農村集體土地之上，與國家現行的土地管理法相違背。農村集體土地使用權是該集體組織成員的專有權利，是不能出讓、轉讓的。目前利用農村集體土地建造房屋出售給城鎮居民的行為是違法的，小產權房購買者獲得的鄉鎮產權或村集體組織相關證明文件並不具有法律效力。
4、法律風險大：小產權房在房屋質量、物業管理、配套設施、水電煤氣等方面都可能存在問題，更重要的是，購房者從鄉鎮或村委會獲得的所謂房屋“所有權”不能正常行使，在轉讓、繼承、抵押、拆遷補償等方面均會受到較大的限制，相關權益難以得到保障。
四、有關小產權房的最新政策
根據我國《土地管理法》的規定，農民集體所有土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設。而農村宅基地屬集體所有，村民對宅基地也只享有使用權，村民將房屋賣給本村以外人員的買賣行為不能受到法律的認可與保護，也不能辦理土地使用證、房產證、契稅證等合法手續。
《關於農村集體土地確權登記發證的若干意見》規定，“對於借戶籍制度改革或擅自通過‘村改居’等方式非法將農民集體土地轉為國有土地、農村集體經濟組織非法出讓或出租集體土地用於非農業建設、城鎮居民在農村購置宅基地、農民住宅或‘小產權房’等違法用地，不得登記發證。”
律師建議
無論是宅基地轉讓還是小產權房買賣都具有較大的法律風險，對於購買小產權房大家務必謹慎對待。若是集體經濟組織內成員間互相轉讓，也應該給自己敲響一個警鐘，避免因拆遷或者其他情況致使自己遭受經濟損失。
經典案例回顧
案情簡介：
2013年12月，盧某將其在農村自建的188平方米住房以23萬元價格賣給邱某;雙方簽訂了房屋買賣合同，並於簽訂當日邱某向盧某支付了20萬元。
當邱某要求交付房屋並辦理房屋產權過戶手續時，盧某卻以未付清餘款為由多次拒絕交房。心生餘慮的邱某通過土地及房產管理部門查詢才得知，盧某所賣房屋無權無證，純屬違章建築。為此，邱某多次向盧某提出解除合同退還本金的要求，盧某均以拖延推諉之詞應對。今年5月，邱某向法院提起訴訟。
法院審理及判決：
邱某認為，盧某隱瞞事實真相，採取欺詐手段誘騙其簽署了根本不可能辦理房屋過戶手續的買賣合同;盧某察覺後又長期佔有其購房款拒不歸還，其行為不僅有違民法“誠實信用”的基本原則，而且嚴重侵犯了其合法財產權益。
被告盧某在法定期限內則未作答辯。
法院經審理認為，原、被告之間簽訂的房屋買賣合同所基於的買賣標的系農村房屋，該房屋買賣合同中原告並非涉案房屋所在村集體經濟組織成員，且該房屋買賣未辦理農村宅基地使用權的審批手續，該合同違反了法律禁止性規定，應屬無效。合同無效或者被撤銷後，因該合同取得的財產，應當予以返還，故被告需返還原告已支付的購房款20萬元。
法律分析：
“小產權房”並不是一個法律上的概念，它只是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。目前通常所謂的“小產權房”，也稱“鄉產權房”，是指由鄉鎮政府而不是國家頒發產權證的房產。所以，“小產權”其實就是“鄉產權”“集體產權”，它並不真正構成嚴格法律意義上的產權。說的再直白一些，“小產權房”是一些村集體組織或者開發商打著新農村建設等名義出售的、建築在集體土地上的房屋或是由農民自行組織建造的“商品房”。2011年11月，《關於農村集體土地確權登記發證的若干意見》政策發佈，明確指出小產權房不得登記發證。
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