USGBC & GBCI 北亞區總監王婧在 2019 年 Greenbuild 中國峰會上分享綠色建築市場的行業趨勢
近日，騰訊網刊登了 USGBC & GBCI 北亞區總監王婧的一篇專訪。採訪中，王婧就為什麼中國地產開發商紛紛追求 LEED 認證、綠色建築的優勢等問題給出了自己的答案。
本文原載於騰訊網，以下為採訪全文。
來自世邦魏理仕的統計數據顯示，截至 2019 年末，世邦魏理仕跟蹤的 17 箇中國內地主要城市寫字樓平均空置率為 21.7%，全國寫字樓租金指數同比下跌 1.8%。與此同時，2019 年寫字樓新交付面積 740 萬平方米，為歷史最高值，受到國內外經貿不確定性以及 P2P、共享辦公行業優化整合的多重影響，全年淨吸納量放緩至 337 萬平方米。
城市供不應求的寫字樓市場 圖源：攝圖網
儘管過去幾年寫字樓市場供過於求，2020 年將繼續面臨挑戰，但仲量聯行聯合 GRESB（全球房地產可持續性評估）發起投資者問卷調查顯示：絕大部分的受訪者認為綠色建築認證與評級為優質資產提供了投資 “標籤” 和保證，因此成為考慮投資的先決因素；大約 85% 的受訪者認為綠色資產具備更大的升值潛力，平均持有期為 9.7 年，遠遠超過市場上大部分投資基金 4 至 6 年的持有期；同時相較非綠色資產，接近 70% 的受訪者認為綠色資產可達到更高的內部回報率（IRR）。因此，以寫字樓為首的綠色建築發展在這兩年迎來巨大的增量，推動著中國甲級寫字樓和大宗交易市場進入綠色投資時代。
對此，USGBC& GBCI 北亞區總監王婧帶來一組 USGBC 發佈的數據：截至 2019 年 12 月 31 日，以中國為首的北亞區已成為全球 LEED 認證表現最為搶眼的市場，北亞區 LEED 總項目數已經達到 5,700 + 個，其中總認證項目數達到 2,400 + 個，這些項目覆蓋了超過 3 億 2 千萬平方米的建築面積。在她看來，中國開發商對於綠色建築的開發熱情方興未艾，而且綠色建築理念甚至已經從單一的寫字樓市場，延展至數據中心、零售、物流等多重領域。
01）商業向善 企業關注更 “可持續發展”
眾所周知，LEED 認證是美國民間綠色建築認證獎項，由非盈利組織美國綠色建築委員會（USGBC）於 1993 年開始運作，目前在世界各國的各類建築環保評估、綠色建築評估以及建築可持續性評估標準中被認為是最完善、最有影響力的評估標準。
LEED 成功的商業運作和市場定位得到了世界範圍內的認可和追隨，如今它已經成為全球默認的主流綠色建築評級體系，得到全球不同氣候帶國家的認可，而中國已連續 2 年蟬聯 LEED 全球除美國以外的市場榜首，顯示了其建築市場對 LEED 認證的追求與熱情。那麼，究竟是什麼原因讓中國地產開發商對 LEED 認證趨之若鶩呢？王婧從以下三個角度給予了回答。
首先，從政策扶持的角度來說，自中國 2012 年出臺的《關於加快推動我國綠色建築發展的實施意見》以來，對綠色建築重視的程度逐年提升，目前，中國已逐步形成了促進綠色建築發展的政策體系，各省市對綠色建築激勵政策其方式主要包括：土地轉讓、土地規劃、財政補貼、稅收、信貸、容積率、城市配套費、審批、評獎、企業資質、科研和消費引導等。例如北京朝陽區和深圳南山區等都有針對通過綠建和 LEED 認證的項目給予財政獎勵。
“LEED 綠色建築的標準，解決了‘無法衡量則無法管理，無法管理則無法提升’的問題，讓地產開發商對綠色的追求有跡可循。政府機構可以根據綠色建築的標準和企業的 “綠色成績”，為之配套了稅收等各種優惠政策。” 王婧如是說。
其次，從企業發展角度來說，隨著投資者愈發堅定地承諾將環境、社會和治理（ESG）納入投資決策，大部分企業的投資理念開始有所轉移 —— 不再單純地追求利潤至上，而是開始講究利潤之上企業的三重底線，即除了經濟責任，還有環境責任以及社會責任。
企業越來越多地開始追求社會責任
王婧進一步解釋道：“2016 年港交所規定所有在中國香港上市的企業，必須強制性公佈其環境、社會以治理的公報（ESG），到了 2019 年，港交所又發佈 ESG 指引，更嚴格的規定了企業 ESG 報告的發佈標準，對上市企業的碳排放、廢棄物處理等都提出了量化的彙報指標。國內有大批地產開發商在港交所上市，這些企業每年都要完成 ESG 公報披露，綠色建築認證就是一項非常契合的量化成果披露。與此同時，在中國香港上市的開發商在開發辦公樓時，為吸引對可持續發展同樣有追求的企業入駐，自然也有強烈的綠色認證的動力和需求。”
最後，從企業融資的角度來說，綠色金融正成為綠色建築新功能。在國內，綠色金融愈發成為傳統經濟模式向綠色經濟轉型的催化劑，很多房地產企業開始關注可持續融資、綠色融資，綠色金融亦被納入《“十三五” 規劃綱要》並已取得飛躍式的發展。自 2012 年引入綠色信貸以來，中國已經建立了價值超過 1 萬億美元的世界第一大綠色信貸市場，綠色信貸規模已經佔到貸款總額的近 10%。
王婧舉例說：“太古地產在 2018 年發了 5 億美金的綠色債券，用於支持其在香港開發的一個正在申請 LEED 已經拿到預認證的寫字樓，2019 年為支持企業進一步發展，太古又發了可持續發展表現掛鉤貸款 5 億港幣，貸款協議中，企業與銀行之間有一項目標約定，太古地產作為中國內地及香港唯一一家進入道瓊斯可持續發展指數（DJSI）的開發商，如果能維持評級的話，且把開發項目的能耗有效降低，那麼銀行會相應給到優惠利率。事實上，新世界、凱德等知名品牌開發商，都在做這類可持續融資，綠色金融是未來企業融資的重要途徑之一。”
02）關注建築與人 最終目標是改善人的體驗
過去，綠色建築曾被認為是一種昂貴且遠離大眾的概念，會大幅度增加建築增量成本。但事實上，綠色、健康的建築不一定會增加工程建造成本，隨著規劃不斷趨於合理化，綠色建築的成本已經遠遠低於傳統且可持續性較差的同等建築，若是把節水節電、保障住戶健康、減少生態系統負面影響等因素納入衡量範圍，綠色建築的優勢就更加明顯了。
“最初很多開發商關注綠色建築，是因為關注到外資企業在租賃寫字樓時，需要項目有綠色建築認證作為背書，拿過綠色認證的寫字樓能錄得更高的租金與更低的空置率。” 王婧認為，如今中國綠色建築的發展目標有了重大轉變，“綠色建築十三五規劃中提出：到 2020 年我們要實現全面綠化的建築環境的目標。從綠色到環境，再到健康，隨著全球綠色建築市場的不斷演進，綠色建築不再僅僅是構建高能效綠色樓宇，更是關注建築中的人。綠色建築最終目標是改善人的體驗，乃至助力全人類實現生活品質提升。”
王婧解釋道，人口結構變化、科技創新、氣候危機，是未來寫字樓產品需要關注的價值點，隨著綠色建築市場的形成，企業可以選擇購買、租賃綠色建築用於辦公，這更能表達對企業員工、客戶和投資者關懷和社會責任。更重要的是，如今千禧一代甚至更為年輕的 Z 世代對工作環境和企業目標有著更高的要求，這使得不僅僅是建築，建築使用者的健康環境成為了新的關鍵因素，而健康的工作環境對於員工同樣有著積極的影響，選擇綠色建築將為企業帶來營運成本的節約、員工工作效率的提高、因病缺勤率的降低，並有助於留住優秀的員工，因為人們總是傾向於在綠色建築中工作。
79% 的員工表示，他們更願意在 LEED 認證的建築中工作
展望未來，王婧認為綠色建築領域也正在經歷著深刻的變革：綠色建築理念從單一的寫字樓市場，延展至住宅、數據中心、零售、倉儲物流等多重領域，同時綠色建築的代表也不再僅僅是上海、北京的專屬，它們也可以是臺中彰化縣的工廠、大同的展覽館、烏蘭察布的數據中心、四川達州的麥當勞等等。綠色建築不再只是一部分人的特權，而成為更多人日常生活的一部分。從這個角度來說，大力發展推行綠色建築不僅因為其投融資
“硬通貨” 身份，更與環境、健康息息相關，關乎全球可持續發展的未來！閱讀更多 LEED進行時 的文章
