邵剛996
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烏魯木齊觀園路片區，屬於水磨溝區，在烏魯木齊的東側近郊，與天山區交界。觀園路片區的建設已經有五六年，近一二年明顯加快了速度。更早些時候，新疆師範大學、新疆天山職業學院已經建成，學生進駐。
觀園路附近東靠石人溝風景區，草木植被覆蓋率較高，空氣優於市區，夏天比市區低個3、4度。從居住角度講，觀園路是不錯，離市區不太遠，居住環境好。
今年來，觀園路附近房產開發突飛猛進，熱鬧非凡。較早的歌林小鎮別墅、百商托斯卡納小區，後面的天使之城、弘州•江山紫郡、廣匯的頤景庭院等等，最扎眼的莫過於烏魯木齊的公務員小區：軒和苑，分ABCD四個區，聳立於觀園路片區中央。還有傳說中的自治區省級幹部別墅區。
據媒體報道，觀園路片區近期規劃很多，主要如下：
1、隨著烏魯木齊安居工程和城市規劃改造工程的實施，水磨溝區將打造千億級會展型現代服務業產業集群。
2、水磨溝區將打造為原生態特色風景區，集人文景觀、自然景觀、生態景觀、旅遊宜居的綜合生態景觀群。
3、克南高架將東延至觀園路葛家溝，與東繞城高速相連，打通了克南高架東行與東二環的通行。
4、水磨溝區棋盤山（觀園路旁）建造投資800多萬的荒山改造公園，營造綠色生態。公園配套設施齊全，奇異樹木花草涼亭齊全，為周邊居民和遊客提供優美宜居宜遊環境。
5、在水磨溝區要建造烏魯木齊第一個庭院田園風格的文化旅遊中心，提供旅遊餐飲、戲曲演藝、商務洽談、文博展覽等文化時尚街區。
6、觀園路大學城的建設拉開了水磨溝區教育強區的序幕，目前23中等8座中小學院校字確定落戶大學城。水磨溝區觀園路片區將成為全學段覆蓋區。
去年，政府突然又宣佈在觀園路片區邊上又要新建河馬泉新區，主要是新疆大學、新疆醫科大學新校區為核心。
這樣的話，觀園路片區就定位於居住、教育、文化聚集區，是非常適合居住的。
至於升值空間，觀園路片區不是很大，主要不是商業繁華區，交通邊緣化，沒有大的單位企業。觀園路片區唯一升值空間的期望寄託在，將來是否會遷一座重點初中、小學過去。
新疆好房子
觀園路片區，是水區規劃的三個片區（新區）之一，其他有紅光山（會展）片區、河馬泉新區，因為我自己就有一套房子在觀園路片區（水墨嘉苑），2014年買的，首付15萬，到2016年，房價基本在3000多到4000，這一片區從2017年開始，突然漲價了，一下就飆升到6000左右，到目前，觀園路片區的房價在6100元到6500元，整體來說，跟烏魯木齊其他地方相比，房價偏低（連白鳥湖等片區的房價都比它高），觀園路房價不高，主要是克南二期沒有修好，加上基礎設施還沒有起來，一旦今年通車，BRT5號線開通到這裡，房價會所有上升。
河馬泉新區
未來觀園路片區有沒有升值空間？有，但有一定的侷限性。我先說下升值空間的優勢：
1、大學資源。主要是師範大學溫泉校區、天山學院的帶動，以及附近新疆大學（直線距離2公里，正在修建的秋實路連接）。
2、附近規劃的比較成熟，從托斯卡納到水墨嘉苑，再一路向東，整個片區目前基本發展的比較成熟，大家如果實地考察一下，會發現這一片區規劃的還不錯，不管是道路，還是樓房之間，整體還不錯。
3、正在修建的道路資源。主要是克南二期，即將完工，一直延伸到葛家溝，在水磨溝村就可以下高架，是非常方便，特別是在南湖周邊上班的，一腳油門，就到家，大概就十幾分鍾時間，以及南北向的秋實路，可以直達河馬泉新區和石人溝。
而且，我前幾天專門去考察了一下，克南二期高架路馬上就要通了，一旦上下通車，是非常方便的。
4、交通資源。目前開通了104路、8路等多趟公交車，據說BRT5號線也將延伸到這裡（這種可能性非常大，畢竟這條線兩頭都是公務員小區（騎馬山和和水區公務員小區）。而且，秋實路一段修通，可以連接河馬泉，還能直通石人溝，東可以去葛家溝，進入達坂城、石人溝；西可以走溫泉東路、克南二期進入水區非常方便；南可以走觀園路、大學路，進入東大梁再進入天山區；北可以走秋實路進入河馬泉新區，再從華光街東延進入八道灣片區等。
6、地理位置還不錯，去葛家溝和石人溝的必經之路。
7、河馬泉新區建設一定程度上帶動觀園路片區發展。這種獲利雖然有一定的侷限性（主要是被棋盤山擋住），但現場走訪你會發現，河馬泉新區東部核心區新疆大學，與觀園路片區只有不到2公里，中間一條穿越棋盤山的秋實路（正在修建）把兩個片區有效連接起來，能有一定的優勢，且目前政府的目的也是想把兩個片區（新區）連接起來，不然，也不會花那麼大代價去穿山越嶺地修建秋實路了（約一公里）。（下圖）
8、其他局部教育資源。河馬泉新區裡面的13中分校是否會輻射觀園路？不得而知，但目前觀園路確實已經投用了烏魯木齊市第23幼兒園和烏魯木齊市第四十一小學（水區綜合實力第二）分校，其他一些學校也在建設中。
9、大量公務員小區存在，能夠利用有效的人脈資源，推動其進一步發展。不用說，在交通、教育方面，其利用手頭和人脈關係，一定會把最好的資源，盡最大努力優化和引進。
10、空氣質量不錯。這裡跟西山等風口上、河馬泉新區煤礦地帶略有不同，就是空氣質量比較好，生存環境略好。
11、形成了比較多的大型居住小區，如水墨嘉苑（水區公務員小區）、市公務員小區，各大學住宅樓、卡斯托納、歌林小鎮、天山牧歌、天使城等。
不足：
1、河馬泉新區的輻射力度不足，它吃肉，觀園路片區能喝點湯就不錯了。
2、山脈限制發展。觀園路除了東西走向沒有山外，南北都是山，限制其發展和延伸，特別是棋盤山，嚴重限制和河馬泉連成一片。
3、沒有好的教育資源。雖然目前有幼兒園、小學等學校，但不是名校。
4、觀園路片區沒有大型城市綜合體和醫院等，生活購物不方便。
5、沒有支柱性產業，難以帶動經濟和片區發展。
6、沒有大型的居住休閒娛樂空間，如公園、購物、看電影等。
觀園路片區
7、政府大力發展河馬泉新區，必然沒有精力、財力物力再去推動觀園路片區發展。
總之，觀園路片區有一定的發展空間，房價有一定的升值空間，如如今的6000左右，三年後預計八九千，但差不多就此到頭了，所以，如果是居住，還行，如果是投資，則需要小心謹慎，不可盲從。
烏魯木齊那些事兒
觀園路出租車都不去的地方
望月海凝
有個屁的升職空間，首先你要搞清楚那一片全是公務員小區，商品房賣一萬，公務員小區賣六七千，不過不能過戶有一定風險，但是會搞亂市場價格，所以買房一定遠離公務員小區，否則受影響
阿健的生活
看升值空間主要是看發展前景，必須要了解城市規劃和落實情況。目前看，觀園路規劃是康養休閒文教區，已經建成的有市公務員小區，天山區水磨溝區公務員小區，幾所大學，另外河馬泉新區的新大，醫科大都已經封頂。可以參考高鐵片區的發展。未來升值空間比較大！
紅柳泉的牛
投資你可以選擇長沙，成都，同比你可以看看增長率和易租率…烏魯木齊剛需可以，投資算了吧
範德叔
觀園路片區位於水磨溝區，西臨水磨溝風景區，東臨葛家溝片區，距離市區約5公里，距離水墨天山石人溝景區約15公里，西有東二環，東有東繞城高速。目前建成的有師範大學新校區，天山職業技術學院，市公務員小區（軒和居），水區公務員小區（水墨嘉苑），天使之城小區，東洵紫金苑，百商托斯卡納小區等，另外還有歌林四合院，歌林小鎮等別墅區。另外還有一所小學即將建成，計劃2019年8月招生，一所中學在建中。觀園路片區目前可能是949交通廣播曝光率最高的地方了，就是因為超級堵車！原因是2017年開建的克南高架東延二期項目又開工了，目前該項目正在日夜加緊施工，預計10月建成通車，目前公共交通只有34路和8路公交車，由於片區內及周邊小區住戶日益增多，私家車加公交車加工程車導致交通極其擁堵！觀園路以北的河馬泉新區也是乾的熱火朝天，醫科大學和新疆大學將落戶於此，據市政府規劃局公佈的河馬泉新區規劃最新消息，地鐵4號線將由西北向東南貫穿河馬泉新區，並將終點站設在觀園路師範大學和歌林小鎮附近，相信將來高架建成和地鐵修通會使該片區交通方便不少。由於地理位置得天獨厚，周邊擁有水磨溝風景區，雪蓮山風景區，石人溝風景區，博格達峰群山近在眼前，環境，空氣質量應該都是烏魯木齊最好的，總體來說，觀園路片區規劃定位並非商業聚集地，而是以科教，宜居為主的片區！綜上，觀園路片區目前房價並不高，很適合居住購買，但如果想要買來投資，這就要看樓市的大環境了，僅供參考
出走218
3200的集資房
xzc西域客
2008年買的觀園路附近的房，2010年裝修好，至今沒能正常入住。修路，修路，修路！沒完沒了，公交線路少佈局不合理通車不正常。觀園路～溫泉東路～高爾夫路～青年路一直不能通車，上班，孩子上學都要繞道水磨溝公園那裡，多走大概3-4公里路不說經常堵車。很不方便但願明年通車以後交通方便！！！！
戈壁紫栁
堵死你，都到東山公墓了
