市場行情
上週（近5日）申萬地產板塊上漲2.31%（同期上證綜指和滬深
300分別上漲2.54%和2.96%），周成交額714億，環比增長2.3%，地產表現略落後大盤。板塊中“魯商發展、哈高科、渝開發、京投發展、萬通地產”等表現強勢，“中洲控股、粵泰股份、中房股份、金宇車城”等跌幅居前。港股通地產股“佳兆業、綠城中國、建業地產、融創中國”等表現較為強勢。行業跟蹤
1)政策方面：
2019年12月29日央行發文，自2020年3月1日起金融機構應與存量浮動利率貸款客戶就定價基準轉換條款進行協商，將原合同約定的利率定價方式轉換為以LPR為定價基準加點形成（加點可為負值），加點數值在合同剩餘期限內固定不變；也可轉換為固定利率。我們預計隨著貸款市場報價利率（LPR）的深入運用及貨幣信貸傳導效率的提升，5年期LPR的下行會促進購房按揭利率的下行（存量與增量客戶均會受益）。
2020年1月1日，央行決定於2020年1月6日下調金融機構存款準備金率0.5個百分點（不含財務公司、金融租賃公司和汽車金融公司）。央行稱，此次全面降準體現了逆週期調節，釋放長期資金約8000多億元，能有效降低金融機構支持實體經濟的資金成本。降準能整體不改穩健貨幣政策的取向，2020Q1流動性的邊際寬鬆有利於提振市場信心，對地產股次日的股價刺激有較明顯（內房股更顯著，A股市場的表現與茅臺業績預告低於預期導致存量倉位資金博弈有關）。
2019年12月31日，廣州市住建局印發實施《廣州市人才公寓管理辦法》，要通過配套建設、集中新建、盤活存量房源等7大類建設籌集人才公寓。招拍掛出讓的普通商品住宅用地，配建不少於總建築面積10%的人才公寓和公租房。中心城區新增供應居住用地中，人才公寓和保障性安居工程的用地面積不少於總用地面積的30%。2020年1月3日，東莞首次出臺系統性的人才安居規範文件《東莞市人才安居辦法（試行）》，允許各類人才同時享受廣東省與本市有關人才安居優惠政策，並允許頂尖人才、特色人才以及具有副高及以上職稱或博士學歷的人才在購買商品住房方面享受戶籍居民同等待遇，即符合條件的非本市戶籍高層次人才購買商品住房無須提供個稅或社保證明。
2020年1月1日，重慶市住建委發佈公告，主城區個人新購高檔住房房產稅起徵點由2019年的17630元/㎡上調至19587元/㎡，即成交建築面積價格達到19587元/㎡及以上的住房須繳納新購高檔住房房產稅。重慶是房產稅試點城市，對增量購置（獨棟、高檔住房、三無人員）住房徵收房產稅，稅率按梯度（三無人員購房或交易單價在過去兩年均價3倍以下按0.5%、3-4倍按1%、4倍以上按1.2%）計算，也有免稅面積（新購的獨棟和高檔住房免稅面積100平米，三無人員不扣除免稅面積）。2019年重慶主城區新房均價約10500元每平米（成交樓面地價約5600元每平米），同比上漲約15.4%，抬升徵稅標準後，有利於改善型住房產品的銷售放量。
2）市場方面：
2020年1月2日貴州茅臺發佈業績預告，2019年增長預計為15%左右，低於市場預期。兩個交易日內茅臺成交量大幅攀升，帶動基金存量倉位發生變動，上週農業、有色、傳媒等板塊漲幅顯著，市場風險偏好有了明顯提升。
2019年房企銷售收官，按權益銷售來看，恆大排名首位，綠地升值TOP5，世茂升至TOP9，金科、陽光城、華夏幸福、金地、中南、旭輝、榮盛分別位居第13、14、16、17、18、19和21位，按年度全口徑銷售增速來看，TOP10房企內（世茂+48%、中海+25%、新城+24%、融創和龍湖+21%表現相對顯著），TOP10-20區間內（金科+52%、旭輝+38%、中南35%、陽光城+30%、金地+30%、招商蛇口+29%，表現相對顯著），TOP20-60區間內（建業+68%、華髮+66%、中駿+57%、奧園+41%、龍光+38%，表現相對較強），從權益銷售增速來看，TOP60房企內，金科+41%、綠城+40%、奧園+38%、時代+34%、旭輝+34%、龍光+29%、建業+28%等表現居前。
上海易居近日發佈《40城土地市場報告》，2019年40典型城市土地成交建築面積57784萬方，同比增長1.7%。40城土地成交面積已經連增三年，但增速有所回落。2019年40典型城市土地出讓金收入達28609億元,同比增長18.6%。
根據我們跟蹤的43重點城市，2019年新房銷量整體增長20%（一線增長11%、中心二城市增長31%、輻射三四線城市增長13%、其他三四線城市增長1%）；從成交均值來看，樣本城市2019年月均成交6245套（與歷史高位2016年的月均成交套數下滑8.7%）、一線月均6735套（相比高位2015年下滑31.9%）、中心城市月均10052套（相比高位2016年下滑16.0%）、被輻射三四城市月均4995套（達到歷史高位）、其他三四線月均3709套（達到歷史高位）。
投資建議
A股地產股自2019年11月中旬上漲以來，累計上漲時間一個半月，相對邏輯主要是2019年權重強勢個股出現回調資金轉向低估值地漲幅品種、絕對邏輯是地產調控政策轉向積極，流動性改善和市場風險偏好提升成為階段性催發助力因素。自1月初展望至春節前，我們對地產股上行趨勢依然保持樂觀。強勢股不斷創出新高，有望進一步打開次優地產股的表現空間。A股推薦“萬科、金地、保利、華夏幸福、中南、陽光城、華髮、榮盛、藍光”等，港股通推薦“融創中國、碧桂園、融信、佳兆業、旭輝、金茂、寶龍、龍光等，板塊投資評級維持不變。
重點推薦
萬科：業績符合預期，土儲補充積極
結算量穩步增長，盈利能力穩定。2019年前三季度公司結算規模穩步增長，其中地產開發業務結算金額2125.7億元，同比增長26.9%，結算面積1455.0萬方，同比增長13.6%。盈利能力維持穩定，前三季度公司綜合毛利率、淨利率分別為36.0%和12.8%，同比分別提升1.2和0.4個百分點，地產業務結算毛利率27.6%，同比維持穩定。另外，公司三項費用率同比均維持平穩，而由於部分城市地產市場調整，公司對個別項目進行存貨跌價準備計提，前三季度，公司計提存貨跌價準備11.4億元，截至三季度末，公司存貨跌價準備餘額為30.6億元。截至2019年9月末，公司已售未結算金額約為4474.3萬方，對應合約金額6363.4億元，公司未來可結算資源充沛，業績具備保障。
銷售穩步增長，合理補充土儲。前三季度公司實現銷售金額4756.1億元，同比增長10.2%，實現銷售面積3061.6萬方，同比增長5.5%，銷售均價15535元/平方米，同比增長4.5%，累計新開工面積3243.4萬方。拿地方面，第三季度公司新增62個項目，總建築面積1479.0萬方，權益建築面積1155.3萬方。前三季度，公司累計新增116個項目，總建築面積2832.1萬方，權益規劃建面2042.0萬方，按權益金額計算81%位於一、二線城市。總土儲方面，公司在建總建面約10587.8萬方，權益建面約6275.4萬方，規劃中總建面約5594.2萬方，規劃中權益建面約3629.4萬方。
短期償債能力強，長期負債規模穩定，淨負債率可控。截至三季度末，公司總有息負債規模為2306.3億元，比去年同期減少5%，其中長期有息負債1678.0億元，佔比約為74.0%，公司短期償債能力強，截至三季報末，在手現金1072.4億元，對短期有息負債628.3億元的覆蓋倍數為1.7X，同時，截至三季報末，公司淨負債率為50%，同比2018年三季度末維持穩定。
盈利預測與投資建議。預計公司2019-2021年EPS分別為3.73元、4.33元、4.96元。考慮公司基本盤穩固提升，物業管理等子板塊的潛在分項估值貢獻，維持“買入”評級。
金地集團：盈利能力穩定，靜待全年業績放量
結算量和毛利率表現正常，業績增速有較大幅度回落。2019年前三季度公司毛利率為41.8%，同比增長0.4個百分點，盈利能力穩定，前三季度公司歸母淨利潤54.3億，累計增速從中報51.7%的增速回落到3.4%，增速變動上看回落較多，業績下滑的原因主要有四個：（1）第三季度業績同比下滑32.8%，明顯拉低了累計業績增速。2018年Q3結算量比較大（2018Q3營收184億，+124%），2019Q3營收201億，同比增長僅9%；（2）三費均增長明顯，2019Q3銷售費用從去年同期的3.05%增長77.7%至5.42億；財務費從去年同期的-1.99%增長335.2%至4.68億，管理費從去年同期的8.08億增長21.5%至9.82%；（3）2019Q3聯合營企業確認的投資收益同比大幅下降，從2018Q3的11.02億下滑49.9%至5.52億；（4）少數股東損益佔比提升，從去年同期的38.4%提升到42.4%。總結來看，金地三季報業績低於市場預期，有利於市場預期的下行，最終年報超預期可能性反而較大。
銷售大幅增長，三季度土地投資力度減弱。金地2016-2018年的銷售額分別為1006億、1408億和1623億，同比分別增長63%、40%和15%。2019年1-9月銷售額1418億元，同比上升33.7%，銷售面積710.3萬方，同比增長22.4%，銷售均價19969元/平方米，同比增長9.2%。前三季度，公司土地總投資額約517.8億元，新增了約714.7萬平方米的總土地儲備,土地投資力度較上年基本持平，拿地單方成本6917.8元/平方米，較上年同期的9617.9元/平方米下降了28.1%。截止2019年上半年末，公司已佈局到54個城市，總土地儲備約為4760萬方，權益土地儲備約2,550萬平方米，一二線佔比80%。
短期償債壓力尚可，淨負債率同比小幅下降。截止2019年中期，公司融資成本僅為4.87%，在業內具備較強比較優勢。截至2019年三季度末，公司總有息負債為887.8億元，同比增長12%，淨負債率為60.1%，同比下降了5.5個百分點。其中長期有息借款676.8億元，佔比約為76.2%，而截止三季度末公司在手現金431.5億元，現金短債比2.0X，在手現金充沛，短期償債壓力較小。
盈利預測與投資建議。預計2019-2021年EPS分別為2.13元、2.65元、3.08元，我們預計2019Q4結算金額預計在240-30 0億左右，按下限來估計2019全年營收增長31%，業績增長19%，維持“買入”評級。
保利地產：盈利能力持續提升，物業分拆託底估值
業績符合預期，盈利能力進一步提升。近期公司發佈了2019年三季報，前三季度公司實現營業收入1117.9億元，同比增長17.8%，實現歸屬於上市公司股東的淨利潤128.3億元，同比增長34.1%，增速相比中報有所回落，但符合市場預期。盈利能力方面，前三季度公司毛利率和淨利率分別為35.9%和15.7%，同比分別增長3.2和1.5個百分點，前三季度公司歸母淨利率11.5%，同比提升1.4個百分點，盈利能力進一步提升。
銷售穩步增長，淨負債率同比減少。2019年前三季度，公司累計實現簽約銷售金額3468億元，同比增長14%，其中一二線城市銷售金額佔比75%，並實現累計銷售回籠3098億元，回籠率達到89.3%，回款率較同比提升了3.6個百分點。實現累計銷售面積2294萬方，同比增長13%，銷售均價15152元/平方米；2019年第一、第二、第三季度，公司分別實現銷售金額1097億元、14
30億元和941億元，同比分別增長26%、11%和7%，分別實現銷售面積700萬方、936萬方和657萬方，同比分別增長18%、9%和15%。截至三季度末，公司總有息負債2759億元，淨負債率為82%，同比減少19個百分點，其中短期有息負債482億元，現金短債比為2.3倍。堅持深耕一二線，三季度拿地明顯增多。2019年前三季度，公司新增項目84個，同比減少22%，對應計容建面1493萬方，同比減少39%，前三季度新增計容建面為2018年全年新增計容建面48%，同時新增權益建面1130萬方，權益比76%，一二線城市拿地佔比約為75%。前三季度，公司拿地金額996億元，權益地價760億元，同比減少24%，新增土地樓面地價6382元/平方米，同比持平。分季度來看，2019年第一、第二、第三季度公司新增項目數量分別為14、30、40個，對應計容建面分別為279.5萬方、541.3萬方和667.2萬方，分別同比減少62%、30%、29%，2019年第一、第二、第三季度公司新增土地樓面地價分別為5723元/平方米、6237元/平方米和7185元/平方米。截至三季度末，公司已覆蓋全國108個城市，共計666個項目，總建築面積24772萬方，其中待開發面積7654萬方。
盈利預測與投資建議。我們預計2019-2021年的EPS分別為2.01元、2.49元和3.08元，考慮到公司物業拆分上市穩步推進有利於估值提升，維持“增持”評級。
中南建設：業績再超預期，有息負債保持低位
前三季度業績再超預期，盈利能力穩步提升。前三季度公司營業收入和歸母淨利潤分別實現36.5%和78.7%的高增長，業績增速相比中報再度提升，盈利能力穩中有升。截至三季報末預收賬款為1278.8億元，較2018年末增長16%，公司可結算資源充沛，明年業績具備保障。前三季度公司綜合淨利率為5.7%，較上年同期上升了0.5個百分點，考慮到公司未結算資源隱含毛利率高於2018年結算毛利率，預計全年結算毛利率、淨利率將高於18年全年。
銷售依舊維持較高增速，全年銷售料穩步增長。2019年1-9月公司實現合同銷售金額1300億元，同比增長27%，銷售面積約1026萬平方米，同比增長32%，我們預計全年銷售規模有望突破1800億元，前三季度平均銷售價格12625元每平方米。同時，前三季度公司經營性現金流入938億元，為一年內到期有息債務的5.9倍，現金回款情況良好，經營風險可控。
拿地力度持續增強，積極補充土儲。2019年1-9月公司新增51個項目，新進入濟南、廈門、揭陽、鎮江等城市，新增計容建面751萬方，權益計容建面468萬方，拿地權益比為62.3%，新增項目平均地價約4832元/平方米。分季度來看，公司第三季度拿地力度明顯增強，2019年Q1、Q2和Q3分別新增項目12個、15個和24個，對應計容建面分別為192.8萬方、230.8萬方和327.1萬方。截止三季度末，公司已佈局到全國107個城市，共計349個項目，總土儲4755萬方，其中在建計容建面3423萬平方米，未開工計容建面1332萬平方米。
有息負債規模可控，短期償債能力顯著提升。截至三季度末，公司總有息負債規模為690.6億元，相比年中僅增加5.1億，總有息負債在同等規模的房企中處於低位，經營風險可控。三季度末公司短期有息負債160.3億元，佔總有息負債的23.2%，較18年末減少了8個百分點，負債結構合理。公司在手現金充沛，截至三季度末現金為254.5億元，現金短債比1.6倍。
盈利預測與投資建議。預計2019-2021年EPS分別為1.09元、1.90和2.45元。考慮到公司盈利能力快速提升，淨負債率持續改善，我們維持“買入”評級。
華髮股份：毛利率提升明顯，中期分紅超預期
毛利率大幅提升、首次中期擬分紅派息。公司中期業績整體表現平穩，業績增速明顯低於營收的原因：1）高價盤結算比重提升導致2019H1土地增值稅同比增長216.9%至14.1億；2）銷售費用和利息支出同比增幅顯著高於營收增速；3）去年同期有5.7億的聯合營企業投資收益而報告期僅0.2億；4）少數股東權益同比大幅增長至2.7億。考慮到上半年銷售毛利率同比大幅提升9.7個百分點至35.0%、四季度結算比例提升以及聯合營投資收益在下半年確認，預計公司業績增長主要在下半年體現。此外，公司擬首次進行中期派息，每10股派息2元（含稅），表現超出預期。公司可分配利潤充裕，此後中期分紅或成為常態。
銷售逆勢高速增長，明年貨量依然充沛。2019年上半年公司實現簽約銷售額435.9億，同比增長72.2%，實現簽約銷售面積179.1萬方，同比增長62.0%。上半年公司權益銷售額排名在行業TOP35，銷售增速大幅超越同行及行業平均水平，實現逆勢高速增長。公司佈局一線及強二線，主打中高端改善型產品，上半年銷售均價24,345元每平米，在TOP35房企裡面位居前列。下半年公司新推貨值多於上半年，預計全年實現銷售額950億（+63%）。截止上半年末公司在建面積1158.5萬方，同比增長45.4%，公司目前土儲轉在建，在建轉可售速度雙雙提升，這為明年的銷售增長打下基礎。
下半年拿地或提速，大灣區積極儲備城市更新項目。報告期公司新開工338.9萬方，相當於2018年末公司留存的土儲僅剩411.1萬方未開工。考慮到上半年土地市場過熱，公司拿地相對謹慎，獲取土地計容建面僅97.2萬方，主要位於上海、天津、武漢、珠海等核心城市，下半年隨著土地市場迴歸理性公司面臨更多的拿地機會。此外，公司在大灣區的城市更新業務穩步推進，除珠海外，公司已在廣州、深圳、中山、江門等城市積極儲備城市更新項目。
預計公司2019-2021年EPS分別為1.56元、2.19元和2.93元。考慮到公司週轉速度加快、銷售大幅增長、信用評級調升，維持“買入”評級。
融創中國：業績如期高增長，下半年貨值充沛
業績大幅增長，盈利能力穩中有升。報告期公司結算面積536.0萬方，同比大幅增長51.4%，結算金額734.2億元，同比大幅增長65.6%，帶動業績大幅增長。2019年上半年公司毛利率、淨利率分別為25.2%和14.4%，較上年同期相比穩中有升。值得
關注的是，報告期內聯合營企業投資收益36.3億元，同比增長226%，財務費用淨額僅6.1億元，同比減少77%。銷售規模位居行業TOP5，下半年貨值充沛。2019年上半年，公司實現合同銷售金額2141.6億元，同比增長11.8%，位居行業第五，權益銷售比例為69%，上半年公司總共可售量約3700億元，新推2000億元去化率約70%左右。上半年累計合約銷售均價14,550元/平方米，同比下降9%。展望下半年，公司可售貨值充沛，預計總可售資源約5722億元，其中存量貨值約1665億元，新推貨值為4057億元，其中一線、二線及強三線推盤量佔比分別為6%、74%和20%。
土儲充足質量高，下半年嚴控拿地。2019年上半年公司新增土儲約4718萬方，同比增長約60%，權益佔比約61%，拿地成本較上年持平。公司於今年5月以來基本停止招拍掛拿地，嚴格控制拿地節奏。截至2019年8月，公司總土地儲備2.13億方，平均土地成本4307元/平方米，總貨值約為2.82萬億，其中83%位於一、二線城市，土儲規模充裕質量較高。
流動性充裕，短期償債能力強，槓桿率有望持續下行。 2019年下半年公司剛性到期的有息負債約為442億元，而在手現金為1380億元，覆蓋下半年到期有息負債3.1倍。截至2019年上半年末，公司有息負債總額3021億元，相比去年末增長了32%，導致年中淨負債率有所上升。未來隨著嚴控拿地支出、利潤釋放和淨資產的快速累計，年末淨負債率有望明顯改善。2019年上半年，穆迪、標普、惠譽等機構再次上調公司信用評級，並展望為穩定。
預計公司2019-2021年EPS分別為5.68、7.24和9.23元，考慮到公司盈利能力穩定，維持“買入”評級。
佳兆業：業績超預期，淨負債率明顯回落
業績增速超預期，毛利率小幅走高：2019年上半年公司業績表現超出市場預期，業績增速明顯高於營收的原因：1）銷售毛利率有所提升，從去年同期的31.5%提升到33.4%；2）成本管控得力，各項營業開支增速明顯低於收入增速；3）匯兌損益及資產減值同比大幅減少，從去年同期的8.1億減少到2.0億；4）報告期公允價值變動同比提升200%至3.9億，而少數股東損益大幅減少5.9億。
銷售增速亮眼，大灣區貨值充裕：報告期公司實現權益銷售金額347億，同比增長37%（銷售均價17,700元每平米，基本持平）。從貢獻結構上看，舊改轉化的項目佔比33%，從貢獻區域上看大灣區佔58%，深圳佔比30%。下半年公司預計推盤1200億（權益口徑），其中大灣區佔61%、長三角佔比14%、華西佔比13%，保守按45%的去化率估計，完成全年權益銷售目標875億難度不大。
舊改儲備豐富，廣深項目含金量高。作為城市更新領域的代表，公司在舊改方面優勢明顯。截止到2019年6月末，公司已經納入土儲的舊改項目在大灣區有704萬方（對應貨值1890億，土地成本僅2,692元每平米），在上海有21萬方（對應貨值85億，土地成本13,067元每平米），潛在毛利率高。尚未納入土儲的舊改項目佔地面積3200萬方，貨值約2萬億，廣州和深圳佔比約60%。
淨負債率明顯回落，負債結構有所優化。報告期末公司淨負債率為191%，相比2018年底下降了45個百分點，持有現金300億，相比去年底提升了31%。報告期公司主動進行負債優化，迄今回購5.6億美元優先票據，令2019年底到期票據本金減少至1.4億美元。報告期末公司平均資金成本8.6%，相比去年末小幅上行0.2個百分點。
預計2019-2021年EPS分別為0.56元、0.65元、0.72元。考慮公司在大灣區土儲貨值充裕，淨負債率大幅改善，維持“買入”評級。
旭輝控股集團：盈利能力穩中有增，拿地權益有所回升
核心淨利潤穩健增長，盈利能力保持強勁。2019年上半年，公司實現營業收入200.6億元，同比增長8.9%。2019年上半年公司銷售毛利率為29.6%，同比增加6個百分點，維持在行業優良水平，銷售淨利率為22.0%，同比基本持平，核心淨利率14.3%，同比增長1.0個百分點。2019年上半年公司實現歸母核心淨利潤28.7億，同比增長17.3%。公司自上市以來持續實現了核心淨利潤的穩健增長，表現出強勁的盈利能力。地產開發下半年結算金額預計明顯提升，全年業績無憂。
上半年銷售高速增長，下半年可售貨值充裕。公司在2019上半年實現合約銷售金額及銷售面積分別為884.4億元和508.8萬方，同比分別增長33.9%和17.5%，銷售回款率比2018年末增長8個百分點至95%，在業內領先。由於銷售結構改善及產品力的提升，上半年公司銷售均價約為17400元每平米，同比增加13.7%。從結構上看，一二線城市銷售貢獻達70%，長三角和環渤海地區銷售貢獻合計佔比達75%。截止2019年7月末，公司已完成合同銷售10
30億，佔全年目標1900億元的54%，下半年可售貨值為2300億元，其中一二線及準二線佔比89%，可售貨值充沛，預計完成全年銷售目標無虞。多元化方式拿地，權益比明顯提升。在拿地方面，公司採取招拍掛、併購、舊改、商業勾地多元化拿地方式，1-7月公司新增建築面積878萬平方米，權益地價324億元，拿地金額權益佔比提升至74%，拿地成本僅4967元每平米。公司順應首置首改主流需求調整佈局結構，2019年新增項目首置首改佔比提升至74%，上年同期為45%，二線城市拿地佔比從上年的54%提升至81%。截止7月末，公司累計土地儲備達6300萬方，總貨值9800億，其中一二線及準二線佔比高達89%。另外，公司在大灣區通過合作開發加舊改模式，在8個城市，合計鎖定逾30個項目，預計總建面約600萬平方米。
槓桿總體可控，融資成本保持低位。2019年上半年公司資本結構持續改善，截止上半年末公司淨負債率約為69.5%，比去年同期降低2.5個百分點，一年內到期債務比約為18%，槓桿水平安全可控。公司不斷拓寬融資渠道，境內外融資渠道暢通，境內外債務佔比分別為60%、40%。2016年以來公司加權融資成本均控制在6%以下的水平，2019年上半年末公司加權融資成本約為5.9%，較2018年末略升0.1個百分點，融資成本在同規模房企中優勢依然明顯。預計 2019-2020 年 EPS 分別為 0.95元、1.20元，考慮到公司銷售增長持續，各項指標均衡向好，未來增長空間確定性強，維持“買入”評級。
融信中國：淨負債率改善超預期、下半年拿地保持彈性
業績增長符合預期，下半年毛利率有望維持。公司前三年較高的銷售增長逐步進入到業績兌現階段，上半年公司結算區域主要位於杭州、福州、阜陽、上海等地，結算金額大幅增長帶動業績增長。上半年公司的銷售毛利率為23.9%，相比去年底略有提升，展望下半年預計毛利率依然能維持在24%左右的水平。
銷售增速放緩，銷售單價依然搶眼。2019年上半年公司實現銷售金額567億（+4%）、銷售面積282萬方（+11%），銷售單價為20100元每平米，在TOP50房企裡面名列前茅，銷售權益比約55%，銷售去化率約70%，銷售回款率約80%。公司定位品質地產開發商，聚焦高效能城市，堅守中高端住宅市場，下半年預計新推1200億（長三角佔55%、海西佔22%），假定去化率維持不變，全年有望實現1400億銷售目標。
淨負債率改善超預期，安全性明顯提升。今年上半年公司大力優化債務結構，短期債務佔比從2018年末的40%降低到2019年中的31%，平均融資成本從2018年末的7.1%下降到6.9%，貨幣資金從2018年末的250億提升至2019年中的319億，增長27.6%。截止到2019年中，公司的淨負債率為77%，相比2018年末下降了26.8個百分點，降幅超出市場預期。
總土儲穩定增長，下半年拿地保持彈性。公司按“1（核心一二線）+N（周邊輻射城市）”佈局，目前進入43個城市，截止到2019年中，公司總土儲2654萬平米，權益比約53.3%，平均土地成本4465元每平米，相當於今年上半年銷售均價的22.2%。上半年公司新增土儲421萬方（平均溢價率僅12.6%），總土地對價177億，公司權益地價84億，拿地相對謹慎，下半年公司拿地保持一定彈性。
結合對標公司估值和公司的土儲佈局和槓桿顯著改善，維持“買入”評級。
寶龍地產：銷售逆市高增長，商業地產提估值
業績增長符合預期，毛利率再度提升：受益於公司2016年以來住宅銷售的發力，公司地產開發結算持續放量，為業績穩健增長奠定基礎。2019H1收入口徑物業銷售佔比85.7%，而其中住宅貢獻70.5%（2016年這一數字僅為27.2%）。公司自2016年以來加大對住宅開發的投入力度，通過“商業+地產”模式拿地，嚴控土地成本，深耕長三角區域，目前銷售表現逆市增長態勢。上半年公司銷售毛利率再度提升，達到38.8%的歷史高位，帶動淨利率提升至19.7%，同比上升了0.8個百分點。
銷售逆市高增長，受益於低基數和區域深耕：2019年上半年公司實現合約銷售額292.0億，同比增長78.7%，增速遠超行業水平，在TOP50房企裡位居前列。年中公司提升年度銷售目標10%至550億，下半年公司可售貨值約631億（長三角佔78.1%），保守按45%的去化率，預計公司2019年銷售額580億，增速超過40%，未來三年合同銷售增速預計能維持在30%左右。
拿地開創新模式，土儲成本優勢突出：公司15年商業開發運營的積累對住宅項目獲取的協同優勢日趨凸顯。除了類似新城控股“商業+住宅”的勾地模式，類似龍湖集團的“商業+地鐵”模式也開始發力。報告期公司在杭州、南京獲得地鐵上蓋優質項目，均由公司控股操盤，可售部分預期毛利率均超過50%。截止上半年末公司土儲建面約2437萬方，總可售貨值超過3000億，土地平均成本僅2701元每平米，佔2019H1銷售均價的16.5%，土地成本優勢十分突出。
攜手騰訊開啟商業數字化，融資成本穩健下降：公司與騰訊設立合資公司，打造面向行業的商業數字化創新應用。公司的商業地產類型豐富，覆蓋面廣，2019年計劃新開業6家，預計年末開業商場達到45家，總可租賃面積（不含委託管理）為315.1萬方。上半年末公司有息負債規模約495.9億，平均融資成本僅6.24%，相比去年末下降0.24個百分點。預計公司2019-2021年EPS分別為0.96、1.25和1.49元，考慮到公司商業估值逐步呈現，維持“買入”評級。
碧桂園：銷售回款率再提升，現金流充裕安全
業績表現符合預期，毛利率小幅提升。報告期公司收入增長53.2%，淨利潤增長41.3%，歸母淨利潤增長20.8%，業績基本符合預期。公司銷售毛利率為27.2%，相比去年同期提升了0.7個百分點，銷售淨利率為11.4%，同比微降但保持在合理水平。業績增速明顯低於收入增速的原因1）一般銷售管理費用同比提升了85.1%至186.7億；2）上半年外匯虧損及計提金融資產減值合計16億；3）少數股權損益增長了117.6%至74.2億。
保持充裕現金流，淨負債率嚴控60%內。公司自2018下半年迴歸穩健增長以來，注重銷售回款高於銷售增速本身，2019年上半年實現權益銷售額2819.5億，位居行業第一，權益可售資源去化率65.0%，權益銷售回籠現金2659.4億，權益口徑回款率高達94.3%，相比去年的91%再有提升。作為國內全域開發商，公司在2019年上半年權益拿地金額1106.8億，同比減少20.2%，年中淨負債率為58.5%，相比去年末上升8.9個百分點，但同比看仍下降0.5個百分點。展望下半年，公司權益可售貨值約4820億，純三四線佔比55.3%，保守按55%去化率估計公司全年權益銷售額5500億（+9.6%）。
大灣區土儲充足，土地成本保持穩定。2019年上半年末公司已獲取的權益可售資源約17,587億，其中目標客戶為一二線的權益可售資源佔比52.2%。在大灣區內公司已獲取的權益可售資源3467億（深圳為225億），潛在權益可售資源5519億（深圳佔1961億），深圳在2019H2到2021年可供貨值約414億（主要是舊改項目）。
機器人投入可控，協同優勢顯著。機器人作為公司的戰略投資板塊，在住宅建築和社區服務領域與開發和物管存在很強的協同效應，而且衍生的發展空間可能更大。報告期內公司在機器人領域投入的研發費用6.2億，建築機器人、醫療機器人和餐飲機器人三大產品線在穩步推進。
盈利預測與評級：預計公司2019-2021年EPS分別為2.08、2.59和3.10元，當前股價對應的動態市盈率分別為4.3、3.5和2.9倍，維持“買入”評級。
重點公司公告
【建業地產|經營數據】截至12月30日，建業地產實現全年銷售總額1048.9億元，較上年同比增長45%，銷售合同面積1510.7萬平方米，較上年同比增長37%，在建總建築面積4088.68萬平方米。
【金茂|經營數據】截至目前，中國金茂已完成年度1500億回款，累計簽約銷售額也提前撞線年度目標。全年杭州、北京、溫州、南京、寧波等5個城市單城銷售金額先後突破百億規模。
【綠城|經營數據】截至12月29日，綠城實現合同銷售金額2003.8億元，已完成全年2000億元的目標；公司累計獲取土地73幅，土地投資額約856億元，新增貨值超2000億元，新增可售面積逾800萬平方米，新增土儲主要分佈在寧波、杭州、西安、重慶等一二線核心城市。
【融信|經營數據】12月單月，融信中國合約銷售額約為152.23億元，同比增長11.39%，合約建築面積約為48.2萬平方米，平均合約售價約為31580元/㎡。截至2019年12月底，融信中國實現總合約銷售額約為1413.17億元，同比增長15.94%，總合約建築面積約為654.77萬平方米，平均合約售價約為21583元/㎡。
【榮盛發展|經營數據】2019年12月，榮盛發展實現簽約面積221.94萬平方米，同比增長31.54%；簽約金額225.84億元，同比增長17.51%。榮盛發展2019年全年累計實現簽約面積1098.07萬平方米，同比增長11.66%；累計簽約金額1153.56億元，同比增長13.58%。
【奧園|經營數據】截至2019年12月31日，奧園實現全年合同銷售金額1180.6億元，同比增長29%。據此，奧園完成了2019年銷售目標1141億元的103.5%。
【恆大|經營數據】集團物業於2019年全年的合約銷售金額約為6010.6億元人民幣，同比增長9%；全年合約銷售面積約為5846.3萬平方米，同比增長11%；全年合約銷售均價為10281元/㎡。
【富力|經營數據】2019年12月，富力單月權益合約銷售總金額約為178.5億元，銷售面積達約133.96萬平方米，銷售收入和銷售面積環比分別上升30%和5%，同比分別上升4%和7%。2019年全年，富力權益合約銷售金額約1381.9億元，銷售面積達約1254.76萬平方米，銷售收入和銷售面積同比分別上升5%和23%。按此前宣佈的1600億年度銷售目標來算，目標完成率為86.38%。
【美的置業|經營數據】2019全年，美的置業合同銷售金額約1012.3億元，同比增長約28.1%，而相應的已售建築面積約1002.3萬平方米，同比增長約26.8%。
【融創|經營數據】2019年12月，公司實現合同銷售金額約人民幣556.4億元，同比增長25%，合同銷售面積約397.2萬平方米，合同銷售均價約人民幣14010元/㎡。2019年全年，融創累計實現合同銷售金額約人民幣5562.1億元，同比增長21%，累計合同銷售面積約3828.5萬平方米，合同銷售均價約人民幣14530元/㎡。
【萬科A|經營數據】2019年12月份，萬科實現合同銷售面積414.8萬平方米，合同銷售金額人民幣573.1億元，同比下降9.05%。2019年1月至12月份，萬科累計實現合同銷售面積4112.2萬平方米，合同銷售金額人民幣6
308.4億元，同比增長3.94%。【世茂|拿地】世茂聯合體以總價6.19億元競得浙江嘉興桐鄉市1宗地塊，樓面價8523元/㎡，溢價率99.04%。該地塊出讓面積36314.79平方米，容積率2，建築面積72629.58平方米。
【藍光|拿地】公司以18.29億元摘得福州市1宗地塊，樓面價12942元/㎡，溢價率23.66%。該地塊出讓土地面積為63660平方米，容積率1.0-2.22。
【新希望|拿地】公司以總價18.59億元競得蕭山科技城地塊，樓面價14578元/㎡，溢價率0.54%。該地塊出讓面積5.1萬平方米，容積率2.5，建築面積12.75萬平方米。據不完全統計，新希望本月已在廣東佛山、武漢分別競得涉宅地塊，月內新希望已投資53.67億元在公開市場上拿地。
【新希望|拿地】公司以上限價格13.46億元競得杭州市餘杭區1宗商住地，樓面價12342元/㎡，溢價率29.91%。該地塊出讓面積4.36萬平方米，容積率2.5，建築面積10.91萬平米。
【保利|拿地】公司以19.02億元競得福州1地塊，成交樓面地價15442元/㎡，溢價率31.90%。該地塊土地面積55987平方米，容積率1.0-2.2。根據規定，該宗地須建設可建住宅建築總面積60%的安置型商品住房，按照17702元/㎡均價銷售。
【金科|拿地】公司以6900元/㎡競得成都市龍泉驛區1宗住宅用地，該地塊淨用地面積105190.75平方米，容積率為1.5。
【寶龍地產|拿地】公司以底價31.2億元競得珠海金灣區1宗商住地，成交樓面價7224元/㎡。該地塊宗地面積19.39萬平，容積率1~2.23，總建築面積43.19萬平方米。
【龍湖|拿地】公司以單價6541元/㎡摘得長春市南部新城1宗居住用地，溢價率11.98%。該地塊規劃用地面積53049㎡。此次為龍湖首次進駐長春。同時，龍湖以總價4.94億元奪下南京江北高新區1宗純宅地，成交樓面地價13537元/㎡。該地塊出讓面積13033.28平方米，建築面積36493.18平方米。
【龍湖|拿地】公司以競得成都市青羊區1宗商業兼容住宅用地，成交樓面地價9100元/㎡，溢價率12.35%。該地塊淨用地面積為102.88畝，其中商業佔比上限為50%，計算容積率2.5，可開發體量為17.15萬㎡。
【華潤|拿地】公司以單價6566元/㎡摘得長春市南關區1宗居住用地，溢價率8.24%。該地塊規劃用地面積52815㎡。
【綠城|拿地】綠城以7.88億元競得寧波市寧南貿易物流園區1宗純宅地，成交樓面價9810元/平方米，溢價率36.2%。該地塊用地面積3.7萬平方米，規劃最高容積率2.15，可建樓盤體量8萬餘平方米。
【金茂|拿地】雅居樂&金茂以底價19億元競得南京市江寧上坊1宗純宅地，樓面價12184元/㎡。該地塊出讓面積為地上63132.42平方米、地下5004.34平方米。
【融創|拿地】融創以34億元拿下北京市石景山區1宗不限價地塊，溢價率25.93%。該地塊土地面積為2.33萬平米，建築控制規模6.52萬平米。
【中海|拿地】公司以36.5億元摘得北京市石景山1宗不限價地塊，溢價率17.74%，成交樓面價48650元/㎡。該地塊以“六通一平”形式供地，地上計容規模7.5萬平米，容積率2.8，控高80米，建築密度及綠地率均為30%。
【恆大|發債】公司擬發行不超過45億元2020年面向合格投資者公開發行公司債券（第一期），期限為3年，詢價區間為5.80%-7.80%。值得注意的是，恆大在4月份發行的三筆合共20億美元票據，利率在9.5%-10.5%，此次公司債的詢價區間遠低於美元債。
【榮盛發展|融資融券】公司擬發行2020年度第一期超短期融資券，基礎發行規模為5億元，發行金額上限為10億元，期限為266天，申購利率區間確定為4.5%-5.5%。
【保利|併購】雲南城投置業股份有限公司發佈公告稱，擬向保利灣區投資發展有限公司以非公開協議方式轉讓全資子公司東莞雲投置業有限公司90%的股權。後者獲取上述股權及華陽花園項目90%權益的交易價款暫定為人民幣9.41億元，最終以經國資監管機構備案的評估值為準。
新房成交表現
房企銷售排名
公司估值表
創業板擴容或致估值體系承壓，地產板塊性價比凸顯【西南地產周觀點1111】
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