最難的事情，一定是要做出預測和判斷，特別是複雜多變的房地產行業。
鬱亮之前就表示，萬科不預測天氣，只踏實的做好“農民”種好地。
但易居企業集團CEO丁祖昱仍需要挑戰這最難的房地產預測，給行業一個明確的方向。
2019年是房地產行業很特別的一年，哪怕是2020年跨年夜如約而至，地產人的狀態要麼是拼搏著賣房，要麼是期待著2020的預測與分析的到來。
2019年最後一天，地產圈最為關注的是2020“丁祖昱評樓市”年度發佈會的到來。因為這一天是丁祖昱的“年終考試”，同時會有對於2020年的展望和10大預測。
據統計，丁祖昱當天在發佈會上用了近4萬字，如何消化這4萬字所傳遞的信息量呢？的確需要認真的去覆盤、去思考。
眾所周知，2019年是房地產“最南”的一年，難的原因不僅在於操盤銷售，更在於預測。從預測結果看丁祖昱對了8.5個，預測成功率可謂很高了。
無論怎樣，2019年已成過去，人和企業都是要向前看。2020年已開啟，“擁抱未來”，這是丁祖昱給出的關鍵詞。
01
前路充滿未知？
2019年，地產行業發生了很多事。
數據顯示，2019年全年，全國合計出臺的房地產調控政策次數達620次，刷新歷史紀錄，同比2018年上漲38%；A股上倒下了2家上市房企，地產不敗的神話破滅了。
退市與破產，如影隨形。
據人民法院公告網顯示，截至2019年12月20日，房地產企業的破產數量已經達513家，已經超過2018年全年的458家破產數量。
對於2019年，丁祖昱的觀點是百強房企增長“失速”，新增千億數量“腰斬”，房企投資2019年9月開始踩“剎車”，百強也開始破產重組，這些關鍵詞下的房企生存環境，觸目驚心。
活下去不是萬科的專利，但足見萬科對於當前市場的敬畏。2019年11月的媒體交流會上，鬱亮在回答萬科未來的策略時稱，萬科從來不預測天氣，萬科是農民，預測天氣是沒有用的，每天要做的就是種好地。
鬱亮表示，萬科要做準備好，迎接挑戰，活到最後的企業。
克而瑞研究中心發佈報告顯示，TOP100房企2019年累計權益銷售金額同比增長6.5%，不及2017年的40.5%和2018年的35.1%。行業整體規模增速較前兩年顯著放緩。
丁祖昱坦言，2019年，商品房銷售面積、金額累計同比增速雖保持著小幅微增態勢，但增速明顯放緩，上漲動力略有不足，市場降溫徵兆已然顯現。
《2019年中國房地產企業銷售TOP100》顯示，前十房企的排位發生了微妙的變化，前三名全年的銷售業績，逼近8000億元，也就是說前三名合計超過了兩萬億銷售額。而TOP30銷售規模佔全行業半壁江山、千億房企達到34家，行業集中度越來越高。
正基於此，丁祖昱認為這樣的趨勢還將延續，隨著增量天花板的逼近2020年“行業規模、企業規模雙見頂。
另外一個現象，同樣值得地產行業關注，那就是購房人群體的變化。丁祖昱認為，事實上，房地產面臨的最大挑戰是人口、需求的變化。
“試想一下，當出生人口劇減4000萬人，購房主力人口減少6100萬人，購房人群從50、60後轉化為90、95後，00後也開始邁入購房行列，這將是什麼概念？”
安於現狀不求作為，還是提前應對房地產的未來。
未來的房地產將會有怎樣的變化呢？
在丁祖昱看來，未來十年，房地產是中國最大的製造業。“特別是房住不炒之後，房地產投資屬性減弱，消費屬性在不斷加強，房地產製造業的特徵越來越明顯。”
“未來10年中國的商品房總量，雖然不會再像過去一樣每一年在增長，但是未來10年加在一起面積達到150億平方米，總金額達到150萬億，問題不大。所以房地產是中國最大的製造業。而把房地產今天和製造業的每一項去對比都是一致的。製造業具備哪些特徵，房地產業同樣具備。”丁祖昱這樣判斷。
不是地產太“南”了？而是你要看到未來！只有這樣才有可能贏在未來。
比如說租賃變天，需要的是尋找新模式。丁祖昱指出，2019年的租賃市場整體壓力大，但未來空間還會更大。在他看來，租賃要去尋找模式，要去了解每一塊細分市場的實際的需求，然後再去做更加符合不同的細分市場的租賃的新模式。
02
如何擁抱未來，機會在哪裡？
房地產進入2020年代，不僅要有短線思維，更要有長線判斷，不僅要看到一年，更要看到十年。
2020年，企業規模和行業規模都在玩“極限運動”，大魚吃大魚的顛覆性時代也到了。
2020年，丁祖昱看好萬科、融創、金茂、世茂、美的、佳兆業、綠城服務、碧桂園服務的股票。在他看來，這些房企的增長速度比較快，未來股票市場上漲空間也更快。
未來十年：不動產時代來臨，存量時代大資管起舞。2019-2030年，全國物管行業管理規模將由不到300億㎡，增至500億㎡以上的體量。
那未來的房地產機會在哪呢？答案，一定是科技。
科技的力量，正在橫掃一切，房地產自然不例外。
2015年，馬雲在德國的一場演講告訴眾人，真正改變世界的不是科技，而是夢想。不是科技改變了世界，是科技背後的夢想改變了世界。
4年後，2019年馬雲在達沃斯論壇上“警告”稱，科技可能導致“第三次世界大戰”。
回到地產行業，科技的力量同樣值得高度重視。縱觀地產行業，擁有人工智能、區塊鏈等核心技術房企數量在持續的增加，房企多元化發展的同時，對於科技力量的重視達到前所未有的高度。
有太多的開發企業，逐步的做弱化地產化標籤，增加的則是科技板塊。
“科技+地產”一定會是未來地產行業發展的必然趨勢，科技賦能的時代已然到來。
易居（中國）控股有限公司董事局主席周忻就強調，易居將積極推動區塊鏈、人工智能、大數據等前沿信息技術在不動產垂直領域的落地創新和融合應用，藉助這些新動能來實現服務的智能化、高效化、不斷優化迭代升級。
服務的方式會進一步優化，服務的效率也要不斷提升。“服務，讓中國人住得更好”成為易居在未來歲月裡不變的追求。而最大的改變就是在已經開始的中國房地產下半場的不動產時代，易居已經不僅僅只滿足於做一個最好的服務生。
新的十年願景裡，易居立志成為中國不動產行業“科技賦能、智慧服務”的奮鬥者、整 合者和領導者。
丁祖昱認為，一切都在變化，改變著我們傳統的思維模式。人口和需求的變化倒逼我們突破自我，尋求更加適應時代的產品，未來十年，房企從規模增長到“十項全能”。
過去十年，房企發展依靠銷售規模增長。未來十年，房企面對行業洗牌需要全面升級，從僅依靠規模增長到構築“十項全能”，包括培養融資的核心能力，投資、產品、開發、營銷、服務的專業能力，組織、人力、激勵、文化的管理能力。
“行業已經進入不動產時代，未來十年，數字化全面賦能房地產，我們將迎接一個更大的時代，繼續奔跑，這是時代賦予我們偉大的使命。”
2020時代的房地產行業是否如丁祖昱所預判，相信時間會給出最客觀的評判。
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