08.20 循迹其从“京西近郊”向“世界级的科技园”的蜕变路径

京西区域孕育了北京文脉，见证了北京城市的发展变迁。近年来，伴随着WSD首都西部综合服务区战略的全面启动，以门头沟为主，整个京西区域都发生了巨变。

长安街西延之后，西六环至二环之间道路“打通”，直接拉升了门头沟区域房价。加上其天然的生态环境优势，近几年，门头沟已跃然升级成与其他城八区量价持平的新宠，成为了北京宜居改善区域的首选版块。

下面局长从规划红利、配套资源、楼市价值三个维度，为您详细解读门头沟区发展面临的机遇，循迹其从“京西近郊” 向“世界级的科技园”的蜕变路径。

规划红利

1 数据指标

《门头沟分区规划（2017年-2035年）》草案指出，到2035年，门头沟人口控制在42万，城乡建设用地70平方公里。

建成“一城两带三点多脉”的区域空间结构。“一城”是门头沟新城，主要包括龙泉镇、永定镇两个建制镇与大峪、东辛房、城子三个街道办事处；“两带”是永定河生态文化融合发展带与沿109国道区域协同发展带。

到2035年，生态红线占全区面积31.4%，生态控制区占全区总面积的96%左右，城市集中建设区占全区总面积4%。

到2035年，绿色出行比例达80%，公交出行比例80%；轨道交通里程11.2公里，公交专用道里程80公里。

新供应住房中，租赁住房占比约12%，产权型住房占比约88%；产权型住房中，保障房比占比约40%，商品房占比约60%；商品住房中共有产权住房与中小套型占比约

55%。

2 世界级的科技园

中关村人工智能科技园落户门头沟，计划投资138亿元人民币(21亿美元)，建设一个国家级的人工智能产业基地，园区面积达54.87公顷。

根据中关村科技创业金融服务集团最近发布的介绍，园区计划于2018年底前完成投资额约20亿元的土地一级开发工作，并在3-5年内完成产业载体建设，建成后将实现入驻企业约400家，年产值约500亿元。

配套资源

1 轨道交通

S1线的开通跨时代的将门头沟引入了“城市轨道交通”的时代，未来随着苹果园站封站改造的结束，门头沟S1线可以实现在金安桥、苹果园两站换乘1号线，6号线。

地铁11号线西段是一条南北向的线路，经过了首钢、北辛安、金安桥、金顶街四个车站。其中金安桥站，目前已经是北京地铁6号线、S1线的换乘站。

地铁18号线，又称北京地铁

R1线，是2020-2025规划中的一条线路，预计2019年开工，2023年完工通车。一条起于门头沟，终点在通州的横贯线路，16个站点中，有14个都是换乘站，与12条北京地铁线路交互。

备受关注的长安街西延线工程将于今年“十一”之前贯通！通车后，公路交通、轨道交通、地下交通都将真正实现“直达市中心”。

109高速北京段的建设不仅服务于京津冀，支撑门头沟区产业转型，还是一条带动西部区域旅游发展的放射性通道，可将灵山、妙峰山、百花山等风景区串联起来。

未来，从西六环至门头沟最西边的清水镇，可由现在的3个半小时减少至1小时，解决山区百姓出行难的问题。据介绍，109新线高速计划2023年开通。

2 医疗资源

目前门头沟区有京煤总医院、门头沟区妇幼保健医院、门头沟区医院等综合医院，基本能满足当地居民的就诊需求。

规划显示，未来门头沟即有新医院即将开始建设，此次规划的医疗用地将被用来建设三级肿瘤专科医院和二级综合医院，预置床位规模为600张、300张。

根据医疗机构分级标准来看，这座医院将是向几个地区提供高水平专科性医疗卫生服务和执行高等教育、科研任务的区域性以上的医院。

3 商业配套

之前门头沟人一说逛商场买东西，总是西单、王府井。后来多了金源mall、大悦城之类的，现在最近的也就是喜隆多，还是在石景山区...

而未来的门头沟，在石门营环岛旁边，有首开保利欢乐大都汇，大量的商业体已经签订了入驻的协议，未来它周边的小区居民们，出了家门口就能享受到购物的便利。

在长安街西延长线上，有“长安天街”一座大型的集吃喝玩乐学为一体的大型shopping mall。开业后，一家人可以吃喝玩乐学一整天，满足所有人的需求，妥妥儿的亲子好去处。

4 教育配套

近年首师大附中（永定分校）、北京八中（京西校区）、北京市第二实验小学永定分校等优质教育资源不断进驻。

规划显示，未来4年门头沟将打造 “京西”、“京师”、“山谷”系列教育集团。北京服装学院将落户门头沟区，成为区内首个高等院校。普惠性幼儿园覆盖率稳定在85%以上；正在建设的北京景山学校京西实验学校和育园小学将同步建两个专业剧场，供周边学校共享；试点新型九年一贯制；优质高中学校覆盖率逐步提高；有望新增国际学校等等..

5 生态资源

青山绿水一直是门头沟的主旋律之一，除现有的景点外，未来还会有永定湖公园（总面积约 48.66 公顷。）、石龙科技公园（项目用地面积为311115㎡）、绿海森林公园（将投资1.64亿用于提升景观工程）、永定河郊野公园（占地111公顷）等等，公园可以说是多的去不完。

楼市价值

1 成交概况

数据显示，门头沟区域2019年（截止8月19日）住宅+别墅成交588套，成交均价50089元/㎡。

贝壳找房显示门头沟区域内在售楼盘有23个，住宅12个，住房主要以三居、四居的改善型和别墅为主，符合区域生态宜居的规划定位。其中大部分项目都位于S1线周边。

该片区建设楼盘较多，从当地政府近期会议来看，未来也将有更多土地供应。

2 土地市场

上半年门头沟共成交两宗地块。

一宗为2月1日中骏底价摘得的永定镇地块。今年6月，该综合体地块住宅案名已对外公布，为中骏·天峰，项目主打89-113平方米的两居、三居产品。周边在售的有华润西山墅、丽景长安、西山燕庐等新房项目。

一宗为4月4日合景泰富竞得的永定镇地块。地块编号为MC00-0016-0055、0056、0066地块，楼面价17810.99元/平方米。该项目地块不再配建保障房，居住建筑规模中套型建筑面积90平米以下住房面积所占比重需达到70%以上。

值得注意的是，相比中骏在2月1日的毗邻地块，该宗地楼面价高出了近6000元/㎡。

3 热门板块

北部板块

指的是河滩路以北的区域，距离老城区核心地段800米，这里的新盘主要集中在滨河路和城子大街之间，均为高端改善楼盘，均价约为60000-65000元/平。北部区域紧邻门头沟老城区，主要依托老城区核心地段生活配套，现有配套非常完善，像国泰百货，物美大卖场，京煤集团总医院（3甲），大峪中学（重点）等，配套发展已很成熟，土地已近饱和。

南部板块

指的是临近长安街西延线的南部新城板块，是长安街西延长线的最西端。近年来区域发展较快，地铁S1线、阜石路等交通较为通达，近年首师大附中（永定分校）、北京八中（京西校区）、北京市第二实验小学永定分校等优质教育资源汇集。

目前，区域推售的住宅产品较为丰富，既包括总价500万/套左右的刚需住宅，也包括总价千万级以上的别墅产品。

2019年上半年，门头沟区域新房成交均价56000元/㎡。如果以10年作为维度，看过去10年北京楼市价格涨幅，会发现门头沟区域价格涨幅远远超过全市平均的318%，高达700%左右。

局长认为，随着北京城市功能区的逐步完善和中心区产业的疏解，门头沟凭借其丰富的自然资源和快速发展的教育商业，加上轨道交通网的不断完善，未来发展前景可观，处于不断利好的形势。