这两天，小胖看房团群友向小胖君咨询：园区的人才优购房源在开盘后没有被人才选购后，是否可以由不符合园区人才优购房政策的购房者购买。
这个是需要分项目来看的，分了多种情况而决定是否能够购买。
1，园区的普通新建商品住房，在领取商品房预售许可证之后，其预售面积60%为园区人才优购房房源，那么该批优购房则优先给符合园区人才优购房政策的购房者，当开盘后，该批优购房还有剩余，则转为和其他房源一起再次入市，购房者不分是否符合人才优购房政策。
如，泊云庭、中海上园湾、仁恒海和云庭等
2，由人才组屋转为的人才优购房房源，则只能是符合园区人才优购房政策的购房者购买；
如，星翠澜庭、中国铁建花语江南（这2个项目先前的人才组屋房源）
3，园区管委会发布上市的人才优购房房源，仅只能是符合园区人才优购房政策的购房者购买；
如恒泰上市的2批优购房、晋合公寓、紫荆苑；
那么，怎样才符合园区人才优购房政策。同时，苏州目前的购房政策、贷款政策、税费政策、以及其他区域也是否有人才优购房政策，今天，小胖君就来好好的盘一盘苏州楼市的买房政策。
限购政策
No.1
限购范围
苏州大市范围内限购区域为苏州市区（姑苏、相城、吴中、新区、园区、吴江）、昆山、太仓；
不限购区域仅为张家港、常熟两市
No.2
限购要求
本市户籍
限购套数：本市户籍居民家庭最多可购买3套房；
非本市户籍：
所需条件：
需提供自购房之日起前3年内苏州市区(含吴江区)、昆山市、太仓市、张家港市及常熟市累计2年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明
限购套数：
非本市户籍居民家庭最多可购买1套房
注：苏州本地户籍的认定方法：
1、苏州大市都算苏州市户口
吴中区、高新区、园区、姑苏区、相城区、吴江区、昆山、太仓、张家港、常熟户口，都算苏州户口。
2、苏州集体户口、原苏州户籍的现役军人算苏州市户口。
3、夫妻双方只要有一人是苏州户口的购房就按苏州市户口政策执行。
4、外来人才引进的，由区、市两级组织部出具相关证明后，等同于苏州户口。
5、外籍人士(含港澳台地区)等同于外地户口
No.3
相城区限购政策
需要特别注意的是，相城区在苏州的限购政策之上再次升级了限购，内容如下：
非苏州市户籍居民家庭在相城区购买商品住房需满足600积分
不过，相城也推出了《相城区人才安居乐业实施意见(试行)》：
来相城创业就业的人才，可通过开具人才证明获取购房资格，凭证明即可在相城区内购买房产，不受一般购房政策中关于户籍、积分等规定的限制（详见下文）。
No.1
限售范围
苏州市区即姑苏区、吴中区、相城区、吴江区、苏州高新区、苏州工业园区范围内的新建商品住房、二手住房
张家港市自2017年8月27日起，未满2年的商品住房、二手房均不得交易。
No.2
限售时间
新房：取得不动产证3年
二手房：取得不动产证5年
人才购房政策
01
工业园区人才优购房
园区人才购房要求：
1、开发商需在项目预售许可前，由电脑摇号抽取60%以上房源，作为人才优先购买房源；
2、申请人需要满足条件：
● 在苏州具有购房资格；
● 在园区就业、创业，并连续缴纳社保或个税12个月及以上；
● 个人及家庭（含未成年子女）在苏州大市无房；
● 本科及以上学历，或其他高层次紧缺人才；
● 本办法实施后，转移房产至原配偶或未成年子女者，两年后才能申请。
下列三种情形，均不符合申请条件：
（1）在园区工作，社保、个税没有缴纳在园区；
（2）不在园区工作，但社保、个税缴纳在园区；
（3）申请人社保缴交单位与实际工作单位不一致（即通过园区企业第三方代缴），且实际工作单位为非园区企事业单位的。
2、苏州大市范围无自有住房既包括姑苏区、吴中区、相城区、工业园区、高新区、吴江区等6个城区，也包括张家港、太仓、常熟、昆山等4个县级市内无自有住房。无自有住房包括商品住房、动迁安置房和农村宅基地等。
3、具有本科及以上学历（学位）或园区人才办认定的其他高层次紧缺人才。
园区人才办认定的其他高层次紧缺人才主要指在满足其他条件的基础上，对园区自主申报入选的各级领军人才不做社保或个税缴纳时间要求，对具有博士学历（学位）的人才放宽社保或个税缴纳时间至3个月及以上。
No.2
工业园区人才组屋
申请条件：
苏州工业园区人才组屋计划申请人需满足：至少在园区工作满2年(以园区社保为准)，申请人及其配偶在苏州大市范围内未持有住房，与所在单位签订有5年及以上(从申请人才组屋年份起)劳动合同，并符合下列条件之一的已婚人才：
①具有硕士及以上学位;
②拥有副高级及以上职称(含职业技能等级一级及以上);
③获得金鸡湖双百领军人才及以上各级领军人才称号。
申请人员按批次房源集中申报，由苏州工业园区中小企业服务中心负责申请材料受理，苏州工业园区人才办根据评审结果，公示后确定入围比例和具备购房资格人员名单，购房资格仅该批次房源有效。
每个申请人只能享受一次人才组屋政策。夫妻双方均符合购买资格的，只限申购一套人才组屋。
园区拥有人才组屋楼盘：建屋海德公园
No.3
吴中经开区优购房政策
吴中经开区优购房主要是针对优质高科技企业和高层次人才的，且要满足开发区工作并交纳社保，个人及家庭在苏州大市无自有住房和购房记录。
①以企业为单位的申请，最多享受10套优购房，且该个人需要在符合上述条件的企业担任高管和技术骨干。
②以个人名义申请的购房者，首先要满足在开发区工作2年，且个人及家庭在苏州大市无自有住房和购房记录。
享受30%优惠的人才包括，诺贝尔奖获得者，国家最高科学技术奖获得者，中国科学院院士，中国工程院院士，发达国家权威学术机构会员等。
享受25%优惠的人才包括，落户开发区的“长江学者”特聘教授，国家杰出青年基金获得者，中国科学院“百人计划”入选者等。
享受20%优惠的包括，落户开发区的“长江学者”奖励计划(青学者项目)、国家优秀青年科学基金获得者等。
符合企业类申请条件的，只有一次优购资格。每个申请优购房的个人只能享受一次优购房政策。夫妻双方均符合购买资格的，限申购一套优购房。
No.4
相城区人才购房
服务的人才对象：
1、符合《相城区人才安居乐业实施意见（试行）》的A-F类人才；
2、全日制本科学历（中级职称）人才
人才购房绿色通道：
相城区工作满3个月的全日制本科学历(中级职称)及以上人才，可凭人才证明在区内购房不受户籍、社保、积分等限制条件的影响。对相城发展作出突出献的苏州籍在外优秀人才和专家学者，经认定后可参照区内高层次人才区内购房不受有关条件限制。
优惠优先购房服务：
根据人才类别提供区镇国资公司配建或参与建设的商品住房项目600-2000元/平方米不等的减免优惠，和房地产开发公司在区内投资新建房地产项目的优先选房购买资格。免费为外籍人才提供身份证件翻译公证及上门办理服务。
公积金优惠政策：
纳入享受住房公积金支持政策高层次人才目录的各类人才，首次使用公积金货款购买首套住房的，可享受货款限额的1.5-4倍，公积金缴存满一个月即可办理；缴存公积金可按实际工资总额计算，不受公积金缴存基数上限限制。
其他不同层次的人才安家补贴和租房补贴：
首次引进且个人及家庭在苏州大市无自有住房的人才，可申请租房补贴；在苏州大市范围内购买首套自住住房（唯一房）后，可申请安家补贴。
1，顶尖类人才：可获最高1000万元安家补贴和最高10000元/月租房补贴；
2，领军型人才：引育的国家级有关人才工程、省市级人才工程领军人才，可获最高300万元安家补贴和最高6000元/月租房补贴；
3，其他有关人才：根据人才层次和类别可获最高250万元安家补贴和最高3000元/月租房补贴。
贷款政策
No.1
商业贷款
1、首套首贷
居民家庭首次购买普通住房（指从未购置过住房），按照国家政策，最低首付款比例不低于30%。
2、二套房/无房有贷款记录
① 有一套房无贷款记录、有一次贷款记录已还清，对于有购房贷款记录但申请贷款购房时实际没有住房的居民家庭，申请商业性个人住房贷款购买普通住房的最低首付款为50%。
②有1套住房、但没有购房贷款记录的居民家庭或相应购房贷款已结清的居民家庭，申请商业性个人住房贷款购买普通住房的最低首付款比例为50%。
③有一套房贷款未还清
居民家庭拥有1套住房且相应购房贷款未结清，再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房的最低首付款比例为80%。
3、两套及以上住房
对于拥有两套及以上住房的居民家庭，暂停发放商业性个人住房贷款。
No.2
公积金贷款
贷款基本条件：
1.借款申请人和参与计算可贷额度的共同借款申请人，在申请之日前连续按期足额缴存住房公积金六个月（含）以上，且申请时个人住房公积金账户（以下简称个人账户）处于正常缴存状态；
2.无公积金贷款余额；
3.首次或第二次办理公积金贷款；
4.购买、建造、翻建、大修苏州市范围内的自住住房，包括普通住房、联排别墅（屋）、酒店式公寓（70年产权）；
5.购买住房的首付款不低于规定比例；
6.能够落实贷款担保。
贷款额度：
1、不超过贷款最高限额。
首次办理公积金贷款，借款申请人及共同借款申请人中有两人（含）以上共同参与计算可贷额度的，贷款最高限额为70万元；仅借款申请人参与计算可贷额度的，贷款最高限额为45万元。
第二次办理公积金贷款。借款申请人及共同借款申请人中有两人（含）以上共同参与计算可贷额度的，贷款最高限额为50万元；仅借款申请人参与计算可贷额度的，贷款最高限额为30万元。
首次使用公积金贷款购买套型建筑面积90平方米（含）以内的普通住房，且住房总价不超过110万元的，贷款最高限额为住房总价的80%。
2、不超过住房总价（包括在购房合同（协议）中载明并计入住房总价的精装修金额、阁楼等价款）与已支付首付款的差额。
3、月还款额（按等额本息还款方式计算的本金和利息），应不超过借款申请人和参与计算可贷额度的共同借款申请人住房公积金缴存基数之和的50%。
贷款期限：
公积金贷款期限以年为单位，贷款期限加借款申请人申请贷款时的年龄之和不得超出其法定退休年龄。同时，还应符合下列要求：
1.新建住房的贷款年限最长不超过30年；
2.存量成套住房、建造住房、翻建住房的贷款期限最长不超过20年，且存量成套住房的贷款期限不得超出所购住房的剩余使用年限。
首付款比例：
首次办理公积金贷款的，首付款比例不低于住房总价的20%；
第二次办理公积金贷款的，首付款比例不低于住房总价的50%。
可贷额度：
首次办理公积金贷款的，可贷额度为借款申请人（含参与计算可贷额度的共同借款申请人）个人账户余额之和×10（倍）；
第二次办理公积金贷款的，可贷额度为借款申请人（含参与计算可贷额度的共同借款申请人）个人账户余额之和×6（倍）。
园区公积金可贷额度的另一种计算方式：按还款能力计算，申请人缴存公积金的月工资基数之和×35%×12月×贷款期限。
个人账户余额之和不足1万元的，按1万元计算；中等偏低收入住房困难家庭购买保障性住房的，其可贷额度可上浮最多不超过3万元。
苏州学位政策
No.1
5年1学位
除了工业园区，苏州其他区域均施行“五年一学位”政策。
No.2
9年1学位
2019年5月16日起，在工业园区新购并取得《不动产权证书》的商品住房和二手住房，用于申请入学的，对服务对象提供的合法固定住所予以登记，登记的合法固定住所九年内认定一名地段生（初中、小学不分段，同一家庭多名子女不受限制）
税费攻略
No.1
新房
新房的税费比较简单，主要需要缴纳的就是契税、房屋维修基金、各种杂费等。
新房契税：
首套房：90㎡以下，契税1%；90㎡以上，契税1.5%；
二套房：90㎡以下，契税1%；90㎡以上，契税2%；
三套房：不论面积大小，一律缴纳契税3%。
备注：这里的首套、二套、三套指的是以家庭为单位，名下的成套住宅房屋套数。
房屋维修基金方面，电梯房120元/平，多层不带电梯房75元/平（目前市场商品房多为电梯房）。
此外，新房还有一些杂费等（依不同项目而定）。
No.2
二手房
二手房交易涉及的费用，大头主要包括增值税及附加、契税、个人所得税、中介费。
1.增值税及附加
不满2年，普通住宅和非普通住宅需缴纳增值税，税率一般为5.6%；满2年，普通住宅免交增值税，非普通住宅采用差额征收增值税。
2.个人所得税
若满足属于家庭唯一住宅以及购买时间超过5年，免征个人所得税；若不满足，则按照1%缴纳。
3.契税
首套房：90㎡以下，契税1%；90㎡以上，契税1.5%；
二套房：90㎡以下，契税1%；90㎡以上，契税2%；
三套房：不论面积大小，一律缴纳契税3%。
4.中介费
在二手房交易过程中，中介为买方提供了服务，因此要收取一定的服务费，一般为房屋成交价格的1％－3％。
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