江心洲好久沒拍地了。
嚴格來說，江心洲好久沒有動真格兒的進行商業化拍地了，之前的江島華庭、勝科島北、仁恆G84，以及永銀文化產業園等，都是量身定做的地塊。
那些訂製地幾無市場參考價值，也讓江心洲成為大大小小關係戶的後花園。一方面是好事，提高了島的“含趙量”，另一方面，自住率不會太高。
現在，江心洲真的要拍地了。
NO.2019G08地塊（建鄴區江心洲街道07-024地塊）東至環島東路、南至星影街、西至科技路、北至星月街。總用地面積36133.97㎡，出讓面積36133.97㎡，二類居住用地，容積率1.01≤R≤1.35，限高H≤24m。
起拍總價11億元，最高限價15.6億元，起拍樓面價22550元/㎡，最高樓面限價31980元/㎡。
注意了，樓面價區間：22550元/㎡~31980元/㎡。
這也是對江心洲的板塊大致定位。放在整個南京來看，這樣的起拍樓面價等同江北新區目前的最高樓面價，同時，31980元/㎡的上限樓面價幾乎與2017年中冶拿的秦淮G59齊平。
低於河西中的上海建工G68、河西南金茂與河西南葛洲壩，這四個地塊是南京僅有的4萬+。
以目前地價而言， 河西南 > 河西中 > 主城區 > 南部新城 > 主城非核心區域 > 江北新區核心區 > 江寧、江北新區非核心區 > 其他郊區地塊
最終，江心洲G08的地價將是一個定位座標。
參考一下江心洲的二手房房價，可能會預判這是怎樣一個點位。島上的中介門店並不多，與之交流之後，年前與年後成交，低價房源去化很快。
仁恆綠洲新島：4.3~5.2萬/㎡；銀城長島觀瀾：4.8~6.3萬/㎡（贈送面積多的疊墅）；保利紫荊公館：4.8~5.5萬/㎡；升龍公園道：4.7~5.5萬/㎡。
之所以價格區間較大，因為島上的產品類型也較多，有疊加，有花園洋房，也有小高層，毛坯、精裝也都具備，另外，戶型上的差別也比較大。
這次土拍的22550元/㎡~31980元/㎡區間，如果未來不限價出售，房價在5萬左右基本沒問題。何況，G08地段屬於較好的位置。
江心洲G08地塊的位置如下，都是實拍圖，比較清晰的反映了具體場景，圖上的是銀城長島觀瀾的潤園，東側靠江則是初中教育用地，而北側的就是G08地塊，直接臨江。
也就是這個位置，如今是芳草萋萋，春天，草坪、鮮花、紫色的花兒都齊齊綻放。對面的是涵碧樓酒店，影影綽綽。
這是江心洲的環島路，可以看出綠化很美，極富設計感，G08的優勢就在於濱江，無遮擋。
以上是微觀環境。這次的地塊出讓裡，要求是低容積率1.35以下，限高24米，很明顯是高端改善產品了。當然，在南京，能做好低密改善產品的開發商其實也並不多。
江心洲業主群裡也有討論，紛紛表示，綠城、龍湖、仁恆這種品質開發商來趕快拿地吧，拒絕XXX、XX、XXXX，特別是XX。
高質地段+低配產品，這在南京很普遍，也是一種無言的憂桑。畢竟，南京體面階層的普遍尷尬是：看得上地段，卻看不上產品。
江心洲一般被稱為南京的“富人島”。這種稱呼，沒點數了。
畢竟現在4萬多5萬的均價，也就和主城帶個三流學區的房價相同，略低於河西南佳兆業五礦崇文金城，更低於河西中部。何況，島上也有大量安置房，原住民較多，體現了人文關懷。因此，“富人島”？不存在的。
有一點不容忽略，江心洲的發展速度很快，5年下來，島上的樓盤都賣完了。
江心洲業主，最關心的問題是：學校是什麼名校分校？
這個核心訴求，從2015年到2019年，連頭連尾五年了，猜測的學校基本上把南京能想到的都想了：從小學拉力琅芳南師附小北小，一路猜測到南外、金陵9年一貫制教育，甚至也想到新城教育集團。曾有業主擔心，不至於是XX教育集團吧。那就是負分了。
由此，2019年誕生了南京新四大疑問：
（1）南京會合並句容嗎？（2）寧蕪鐵路什麼時候搬？（3）琅小搬遷學區會變？（4）江心洲配什麼學校？
這個問題留給未來。
但江心洲，不容辜負。
從南京西側的“擁江”戰略而言，江心洲位於主城區、河西新城與江北新區核心區之間，兩遍都是繁華璀璨的都市風光，高樓聳立，城市觀感，而恰恰江心洲是低密花園島，人們看風景，而江心洲就在風景裡，有點“白雲初晴，幽鳥相逐”的韻味。
目前的荒涼，配套發展遲緩，問題並不大，無非早來晚來。對於南京這樣的城市，“晚來”不是壞事，太過於匆匆，急功近利，比如河西新城早期的商業、配套，如今看來無非一個加強版的社區配套。
島上的環境怡人，甚至也有優雅的白鷺展翅高飛，與城市高樓形成了強烈對比。這可能也是江心洲之於南京的價值，多了一處別緻地方，即便島外市民，也能到島上溜達、閒逛。
山水城林的南京，因為“島”的存在，區別於其他城市。島居的生活，四面環水，有一種遺世獨立的浪漫，近城又不在城，翩翩之意。但這樣的審美生活，也許5年、10年後的價值更高。
有人曾好奇，為什麼江心洲上的美女多，這不奇怪，因為詩經上也說了：所謂伊人，在水一方。
這也可以解釋，一位擁有河西、江北、主城十多套房的朋友，為何獨愛江心洲。
江心洲G08地塊，猜測一下，最後的地價。
最後，丟個小段子，南京有三個知名房產專家，一個住在江心洲，一個住河西，另一個住學區房，問他們未來房價哪裡最高？一個說，江心洲；另一個說，河西南；最後一個表示，肯定是老破小學區房。你們認為呢？歡迎留言討論。
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