看到網上一組數據，說我國的休閒農業旅遊人次高達22億，產值440億，帶動790萬人次就業。乍一看這數據喜人，形勢喜人，再一想，這組數據的真實性如何？
休閒農業是什麼？查了一下，有很多種解釋，這些概念混淆了觀光農業、旅遊農業、觀光休閒農業、觀賞農業、觀嘗農業、體驗農業、旅遊生態農業、田園農業、飯店農業、農村旅遊等10餘種，大部分文獻對該產業的定義也基本集中在旅遊觀光這一領域。
目前市面上對於休閒農業的理解侷限於通過利用農村資源，發展農村地區旅遊，也就是鄉村旅遊這個範疇，但其對農業的休閒功能理解並不深刻。
相對完整的、休閒農業的定義是，休閒農業是以農事活動為體驗的項目基礎，以農業為美麗的景觀，以農村為舒適的氛圍和場境，把農業和旅遊業結合在一起，吸引消費者前來觀賞、品嚐、購物、勞作、體驗、休閒、度假的一種新型農業生產經營形態，圍繞“農”字做活農業旅遊。
本來還沒搞明白休閒農業，2017年一號文件提出一個田園綜合體，各路媒體爭相報道，一二三產結合，還有更多專家提出了田園綜合體的標準模塊，其本質還是休閒農業。華麗的辭藻給了鄉村旅遊更多的遐想，激發了投資商的投資慾望，新聞媒體近日播報，一個田園綜合體動輒幾十億，甚至上百億。很難想象在基本農田和一般農田可以種出幾十億的回報。所以說，大家對休閒農業的理解存在一定誤區。
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誤區一、休閒農業重“農”輕“旅”
休閒農業行業內有個721規律，10個休閒農業項目，七個失敗，兩個慘淡，一個成功。因為很多項目上馬時缺乏商業模式的設計。農村的用地包括基本農田，一般農田，宅基地和農村集體建設用地。基本農田按照法律規定只能種糧食蔬菜或中試。一般農田允許種糧經飼作物。宅基地和集體建設用地目前還沒能直接入市。
迴歸土地的本質，農田種養靠的是農產品，我國WTO以後早已進入國際化的農產品競爭，西方發達國家的低成本農產品早已讓農民的農產品無法抬頭。加上我國43%左右的農民人口比例，6億多農民都靠天靠地吃飯，看到什麼價格好就種什麼，跟風嚴重，週期性明顯，所以種地理論上賺錢，實際很難賺錢。
但城市化給農村土地帶來了空間經濟的機會。城市擁擠，繁忙，空氣差，食品安全等問題迫使城市居民嚮往農村生活。從土地產出的角度看，這時候，土地產出的不是農產品，而是整體的景觀，場景，氛圍和生活，是無形的服務。其核心是“客流”，賺的是餐飲，住宿，娛樂，門票等綜合收入。
如此，就得注意農旅的結合。遊客是休閒農業的客群。
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誤區二、休閒農業重“旅”輕“文”
有農有旅似乎全了，但還不夠，畢竟我們的城市化有個歷程，很多城區也都有農田，農村地區在我國太多了。光自然風光的山水還看不完，憑啥要來農業區域？——也就是說，拼完了“農”的項目後拼什麼？
我們可以想象一下迪士尼。迪士尼沒到浦東以前，誰能想象川沙這個地方會有那麼多遊客過去玩，人們去了那裡也不記得川沙這個地名，只記得上海的迪士尼。這就是文化的魅力。山水景觀為何吸引人，因為山水有其獨特的自然屬性，具備唯一性，稀缺性，不可替代性的特徵。也可以稱之為資源。好的IP可以成為區別於其他休閒農業區的符號，深入遊客印象。
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誤區三、休閒農業重“規模”輕“選位”
一部分房地產商、開發商有錢了喜歡上規模，而忽視所處的區位。休閒農業是不可移動的產品，它產出的是體驗和服務，其成功的核心是人氣。也就是需要遊客從市區到農村，這屬於人口空間移動的範疇，國外稱之為空間交互，影響其人口流動的因素，主要包括距離，交通，資金成本和時間成本。如果離開城區過遠，而其他選擇就會被替代。為此，選位很重要。
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誤區四、休閒農業重“服務”輕“營銷”
有很多人以為，酒香不怕巷子深，所以不會考慮營銷問題，而且以為散客就夠了，不需要團客。任何一項投資是有成本的，尤其是資金成本。投資回報期很重要，人氣是解決收入的主要因素。顯然，營銷也同樣重要。
（注：其實這裡涉及到硬幣的另一面，現在不少地發開發休閒農業或其它項目，重營銷輕服務的情況也不少，推廣文案和圖片超級牛，廣告做得震天響，到了現場一片心塞和失望的情況也不少見，所以兩種極端都不要有，平衡發展才是王道。
綜上所述，休閒農業是解決三農問題的重要途徑。但需要理性看待，更需要理論支撐，數據支撐。
財政部日前下發通知表示，2017年將在河北、山西等全國18個省份開展田園綜合體建設試點。田園綜合體將對農業型特色小鎮的發展給出更加具體的方向和發展路徑，並注入新活力，是中央一號文件提出的具體政策指向，簡單來說就是補錢、補地、補機制、補固定資產，這些都是當前農村產業發展、鄉村建設的瓶頸所在。
田園東方項目是由東方園林公司在無錫陽山打造以生態農業為主體的國內首個大型田園綜合體項目。
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項目背景
國家政策形勢：
“新型城鎮化”、“美麗鄉村”等國家政策下，藉助“田園綜合體”模式探索“田園”經濟，無疑符合國家政策、產業發展大勢。
集團業務實力：
東方園林能佔得先機，除了敏銳的戰略決策，更多也是因為其在景觀建築、生態環境、文化休閒旅遊等領域的長期積累和全產業鏈的搭建。
陽山項目區位：
在無錫及陽山政府支持下，選擇長三角經濟圈內的無錫陽山鎮近郊區域，此地交通便捷且擁有豐富的農業資源和田園風光，東方園林產業集團投資50億元建設，是國內首個田園綜合體項目
核心競爭力：
- 依託自身及總公司在生態、苗木、景觀、田園、文旅、置地及婚尚等業務板塊上實現產業鏈高度整合和長期的行業積累，迎合新型城鎮化的政策與產業趨勢，成為其核心競爭力。
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企業業務框架
區位交通
田園東方位於二線城市無錫的陽山鎮近郊區域，距離無錫市中心20公里，距離高鐵站30公里，乘高鐵到周邊城市方便快捷，可控制在一小時之內，2小時自駕可直達長三角任何一個城市。
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周邊資源
項目位於無錫市陽山鎮，有“中國水蜜桃之鄉”之稱。鎮內擁有桃園、古剎、地質公園等，生態自然景觀優越，並有以大小陽山為核心的旅遊度假產業。
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規劃理念
項目整體規劃設計以“美麗鄉村”的大環境營造為背景，以“田園生活”為目標核心，將田園東方與陽山的發展融為一體，貫穿生態環保的理念。總面積6500畝，其中3500畝種植水蜜桃。
田園東方倡導人與自然的和諧共融與可持續發展的理念，是集現代農業、休閒旅遊、田園社區等產業為一體的田園綜合體，實現“三生”（生產、生活、生態）、“三產”（農業、加工業、服務業）的有機結合與關聯共生。
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服務特色
特色專業的旅遊服務和會員制度假體驗服務，提供全面的生活和度假服務，是長三角最具特色的休閒旅遊度假目的地之一。
- 打造特色文旅產業，包括婚慶公園、露天劇場、桃花源商業街、湯泉花語客棧等豐富的文旅產業，提供包括採摘、垂釣、庭院中的小型遊憩設施、生物動力有機農場等服務，提供特色的個性化旅遊服務。
- 加強慢行系統建設，包括步行系統、非機動車系統和水上觀光系統三部分。沿景區內道路、主要河道駁岸均設置人行通道，形成宜人的步行網絡系統。自行車通道沿景區道路設置，景區內還將設置公共自行車系統。
- 建設親子活動基地，綠樂園包括白鷺牧場、螞蟻餐廳、螞蟻農場、螞蟻王國、螞蟻廣場，以及窯烤區和DIY教室等。完整呈現田園人居生活，打造長三角最具特色的休閒旅遊度假目的地。
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總體規劃
項目整體佔地6246畝，包含現代農業、休閒文旅、田園社區三大板塊，主要規劃有鄉村旅遊主力項目集群、田園主題樂園、健康養生建築群等。規劃為典型的互融開發模式。
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產品組成
無錫東方園林的產品以主題遊樂產品為核心引擎，高爾夫球會、四大酒店產品、住宅為核心產品，以文化、生態主題公園為配套產品，是典型的旅遊超市模式。
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開發時序
田園東方文旅板塊中與清境農場合作的文化集市先建造開園，為項目的引擎產品導入客群，營造生態空間後別墅產品入市回現，本項目也是旅遊先行地產回現的開發模式。
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一期規劃
項目一期選址於曾經的拾房村舊址，規劃包括聯排別墅住宅和主題多樣的拾房文化市集，無錫田園東方為廣大田園人構建一幅“有花有業鋤作田”的美好人居圖景。其中拾房文化市集累計完成投資7500萬元，後期會陸續投運。
- 東聯設計先期對村莊歷史做了深入調研，並選取十座老房子給予修繕和保護
- 對村莊內的池塘、原生樹木也做了必要的保留
- 從最大限度上保持村莊的自然形態，以確保人們能夠見到最原汁原味的田園風光
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住宅別墅規劃
住宅規劃為賴特草原風格的聯排別墅，面積範圍在97-230㎡，別墅外圍戶戶鄰水，住宅區規劃形似佛手，又名為田園小鎮“拾房桃溪”。
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拾房文化市集規劃
田園東方於2013年11月正式攜手清境集團共同締造的一座田園創意文化園，規劃包括主題餐廳區、牧場區、綠樂園戶外活動區、售賣區、書院、主題民宿區、華德福校舍在內的多個主題園區，這些社區將陸續開放營業。
- 由清境集團臺灣原創團隊擔綱，著手重新梳理陽山的自然生態和拾房村的歷史記憶
- 旨在還原一個重溫鄉野、迴歸童年的田園人居環境
- 拾房村，在無錫市陽山鎮的獅子山以北，是火山、桃花、良田、書院，還有承載著鄉情記憶的老村落
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其他配套規劃
除了特色的拾房文化市集之外，該項目還規劃了特色客棧、婚慶主題公園、國際路亞垂釣基地、田園東方皮划艇俱樂部等配套來豐富田園生活。
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特色客棧：
2015年6月6日，“中國最美人文客棧”花間堂進駐無錫陽山田園東方，規劃共24間房，房價在500-1000之間。
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客群分析
- 開業以來接待遊客10萬餘人次，遊客主要來源方圓150公里以內，但上海遊客較少，只在特定的桃花節和蜜桃節前來旅遊，最大接待容量7000人次/天。
- 長三角的遊客希望迴歸田園但又不能脫離城市繁華和原來的職業，基本過著5+2的生活。
由於受到旅遊客群5+2生活模式和農業產品季節性的影響，項目有明顯的旅遊淡旺季，有以下幾個特點：
- 桃花季的客流量大，佔到全年的遊客量的50%左右
- 週末的客流量較大，其中休閒度假客佔8-9成
- 國定假期客流量大，如十一黃金週、五一小長假等
- 在工作日和旅遊淡季，項目利用配套的會議中心會引入一些商務會議客群作為補充，比重大概只佔到10-20%；而重頭戲還是在於休閒度假客群，佔到80-90%。
- 對置業客群來說，近80%的置業客群來自於無錫本地，周邊城市（如蘇州、常州等）佔到20%左右
- 置業客群主要以本地客群為主，上海等大城市的旅遊客群的置業意願比較低。
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運營模式
項目打造生態、生產、生活的三生的產品功能，通過農業、加工業、服務業的有機結合與關聯共生，實現生態農業、休閒旅遊、田園居住複合功能。
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盈利模式
項目以區域開發的思路來開發，前期通過小尺度配套物業確保持久運營。首先以文旅板塊頂級資源引入提升土地價值，旅遊消費和住房銷售同步進行的旅遊+地產綜合盈利模式，接著後期進行配套完善，做到良性循環可持續發展。整個項目採取開放式的運營模式。
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案例小結
無錫東方園林是典型的以文化旅遊、生態環境為品牌傳播的房地產開發項目，其核心為房地產的大型生態居住區，是城郊生態新城開發的典型項目。
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項目定位
東方園林定位為集現代農業、休閒旅遊、田園社區等產業為一體的田園綜合體，並提出了企業“建設美麗中國創造美好生活“的戰略主張。從生態、農業、旅遊的角度契合“美麗中國”、美好生活、城鄉一體化等政策；
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功能產品
以田園文化創意園“文化集市”為整個項目引擎，通過綠樂園等田園互動產品撬動了親子休閒遊市場，帶動一期地產項目銷售，同時項目還規劃了農業板塊、生態休閒板塊，整個片區的規劃並無明顯的板塊劃分功能融合。
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運營模式
項目啟動區“文化集市”與臺灣清境農場團隊合作，由其原班團隊設計並監管建造，並以臺灣清境農場這樣一個知名的成功項目為聯想類比宣傳，與具有成功項目的成熟運營商合作，在項目初期可以直接導入客群，提高項目可推廣度，也提升了企業項目運營實力。
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