華夏時報（chinatimes.net.cn）記者李未來 見習記者 黃瓊 北京報道
房地產轉型是房地產行業發展到“白銀時代”一個十分重要的話題，該不該轉型、轉向哪裡以及如何轉型等問題引起業內關注。
“穩·變·進——2019年華夏房地產投融資高峰論壇暨金瓴獎頒獎盛典”於2019年11月26日在北京北辰五洲皇冠國際酒店成功舉辦。本次活動由《華夏時報》主辦，新浪財經大V頻道、水皮雜談聯合主辦，中國社科院、人民大學國發院、住房大數據聯合實驗室、華夏房地產專家顧問團、緯房指數研究小組提供學術指導。
“實際上房地產轉型這個問題在行業裡說了很多年，但是這幾年一直沒有特別明確的變化。房地產轉型是佈局未來，我們要看中長期的變化。”在此次高峰論壇上，中國人民大學國發院城市更新研究中心主任、教授，住建部科技委住房與房地產專委會副主任委員秦虹，就房地產企業的轉型發表了她的見解。秦虹表示，在研究房地產業轉型時，實際上遇到了三個問題：第一個是房地產業要不要轉型？第二個是房地產向哪裡轉？第三個是如何轉？
舊模式遭遇瓶頸
“從長遠發展以及中國房地產今天的格局來看，如果未來二三十年房地產企業還能存活下去的話，房地產是必須要轉型的。”秦虹就房地產轉型的必要性及方向做了詳細的解說，她表示，過去二十年是舊的發展模式，企業基本都是拿地、蓋房子和賣房子。舊模式還有一個特點，高槓杆、高負債和高週轉。但這都是靠高價格來支撐的。如果沒有不斷上漲的高價格，三高運轉的模式也很難持續。從長遠來看，舊模式遇到了瓶頸。
秦虹列舉了四個方面，一是空間約束。目前房地產總量需求較大，城鎮化進程還沒結束，改善型需求大量存在。但需要注意的是，新總量的增長空間在減少。過去開發企業之所以很多年活的很好，是因為我們總量的增長速度在不斷提升。當不再增長的時候，開發企業想活得好可能就比較殘酷了。未來不是沒有機會，但機會是結構性的，要看能不能找到；
二是盈利約束。房地產開發的利潤空間越來越小。為防止一系列風險的爆發，未來房價一定會保持平穩，這是長期政策；
三是資金約束。房地產的高槓杆和高負債是監管的重要方面，也是防範風險的重要方面；
四是政策約束。“房住不炒”是對行業全產業鏈的長期政策要求，舊模式在未來的空間越來越小。
而對於未來房地產轉型的方向，秦虹表示，實際上中國房地產轉型是在不離開房地產行業內的模式下改變，房地產如果轉去另外的行業，比如做新農業和製造企業等，這是轉行，不是轉型。
房地產轉型的三方向和三結合
而關於如何轉型的問題，秦虹表示，在總結了國內外，特別是中國很多企業成功的模式後，總結出三方向、三結合。三方向，細分市場方向、補短板的方向和資源的方向。三結合，和產業結合、和特色結合以及和新金融結合。
首先是細分市場，中國是名副其實的大國，具有巨大的市場規模。在這樣的情況下，任何一個細分市場都是一個巨大的群體，細分市場很重要。細分市場就是在傳統的開發領域裡細分出新型的產品和業務的類型。比如說過去的旅遊市場，可以分成主題公園、養老度假、養生度假和親子樂園等等。
第二個是補短板，過去仍存在很多的短板，比如面臨老齡化問題，養老地產到底要怎麼發展？以及物流地產、消費升級等都需要補短板。
第三個是整合資源，過去房地產發展突飛猛進，快速增長，而未來在整合資源方面有巨大的空間。比如城市更新和特色小鎮，這兩個發展方向都不是單純的房地產開發，都需要整合各種資源，比如產業資源、文化資源和開發資源，各種各樣的資源融合在一起才能做成功。
城市更新是房地產轉型必須關注的新領域
“城市更新是未來房地產轉型、發展必須要關注的一個新領域。”秦虹在演講時表示，放眼世界，城市更新實際上是大城市再繁榮的非常重要的支撐手段。城市更新讓大城市保持持久的競爭力以及有更好的發展機會。同時，城市更新帶動了產業的發展，所以城市更新和產業更新幾乎是同步進行的，由此可以給房地產行業帶來持久的現金流和持久的發展動力。
秦虹認為，對於中國來說，城市化進入了高級發展階段，城市化率已經達到了60%，中國城市出現了新的發展格局。城市群和都市圈的興起，大城市的都市圈發展和城市之間以及城市蔓延區的形成，城市內部的再生開發空間和基礎也已經開始出現。
從城市化發展的政策上來看，未來大城市要精明增長，要集約式增長和緊湊式發展，使得中國城市發展也到達城市中心發展的格局。怎麼迎接未來城市更新，實際上面臨具體的操作模式和政策上的創新。
“無論房地產轉型還是轉到其他領域，包括轉到城市更新都是非常困難的，因為是行業發展邏輯發生了變化。”秦虹表示，過去的舊模式是賺一次錢的模式，而未來的模式是賺長久錢的模式，兩者是完全不一樣的，對於習慣於舊開發模式的企業來說轉型是非常大的挑戰。
秦虹認為，在操作層面上有四個路徑值得關注。
第一科技為力，一定要運用最先進的生產力來體現在更新的項目中；
第二個產業為核，更新完後一定要裝上新的內容，產業迭代是城市更新非常重要的方面。沒有絕對的落後產業，只有落後的技術環節，所以通過產業的迭代和業態的升級，更新後的項目才能有秩序的持久的發展。同時設計為美，創意設計是在城市更新中非常重要的能夠把新舊結合的手段，它是功能變化和形象變化最重要的方面。
第三個是資管為要，長期資產管理是城市更新項目獲得成功和長久的最重要的一個支撐。所以企業要轉型，城市更新要在這方面來借力或者組建團隊。
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