我是武漢房姐，資深房產投資專家。你相見恨晚的買房軍師，目前已為10000人提供買房最佳解決方案。房姐不像其他自媒體，遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！房姐屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議

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提問：房姐你好，剛剛看到中國人民銀行發的通知《關於存量浮動利率個人貸款定價基準轉換的公告》是真的嗎？另外我看公告最後寫著2019年10月8號前已發放的商業性個人住房貸款和已簽訂合同但未發放的商業性個人住房貸款，仍按照原合同約定執行，這句話的意思不太懂，是不是說2019年10.8之前貸款買房的不可以更改呢？麻煩解答一下，因為我的是在18年10月份買的，當時的利率高達6.4！麻煩房姐解答一下疑惑，很急切，謝謝

回答：改成LPR！我國目前處於特殊時期，經濟承壓，央行採取的貨幣政策必然是向“松”的，會不斷通過麻辣粉刺激實體經濟，同時穩定樓市。前段時間，央行就公佈了5年期LPR報價利率下調5個基點，為4.75%。

接下來LPR利率只能穩定或者下降，沒有任何提升的理由。我們再把眼光放長了講，中國目前城市化進程已經走了一多半，人口紅利進入“L型拐點”，經濟增速不復以往。這是中國的歷史進程，同樣也是其他發達國家走一定階段的必然歷程。

所以你會看到一些國家的利率一路走低，尤其是日本和部分歐美國家已經在實施負利率政策。低利率刺激經濟，經濟依然在滑坡，何況提高？中國在未來很長一段時間，市場報價利率會緩慢下調。

這也是歷史進程，所以無論你之前的利率是上浮還是下浮，都應該選擇轉換成LPR利率，而不是固定利率。這是給你進行房貸利率下調的一次機會，要把握住。

詳細分析參見精華主題第一篇

提問：房姐好，我有子彈400-450萬打算在深圳投資買房，買那裡增值空間大？不想貸款，大運新城頤安都會中央花園可以買嗎？麻煩給個建議，謝謝！

回答：深圳由於土地狹小，加上串珠式的城市地形，沒過十年就會像一個新的區域擴張，形成產住結合，每個區基本都相當於一個自給自足的小鎮，加上城市歷史不久沒有大量歷史遺蹟，雖然有關內關外的區別，各個區之間發展水平差異並不是特別大，因而價格呈現扁平化狀態。子彈450，深圳選籌的跨度非常大，長遠看能跑贏大市的版塊彙總：

關內：前海，香蜜湖

關外：碧海，寶安中心，沙井，坂田，紅山，光明中心（暴擊）

其它板塊也有局部地區可以跑贏大盤，但是需要結合具體項目分析。深圳是一線城市中年輕人佔比最多的城市，總價300-700都屬於剛需紅海市場，很難出筍盤，筍盤大多數都出現在1000萬以上。大運是龍崗最熱點的片區。

頤安都會、仁恆公園都持續推高了片區熱度。放心買入，頤安是大運的龍頭股，基本無短板，以後長線看漲。 89平是頤安的主流戶型，但76平的2+1也沒問題，小面積低總價漲幅一樣不弱。

提問：新手第一次提問:房姐好！我想買一套二手房，天成美雅\\金地格林東郡\\保利城，這三個地方，從居住方便增值等綜合考慮，哪個最值得買？2、買的話，每個樓盤單價多少合理？3、二手房的擔保費1%屬銀行亂收費嗎？

回答：你好，前2個問題昨天已經回覆。你好，從未來升值空間看，金地格林東郡屬於關山大道領漲區，加上學區優勢，是這3個盤裡最好的選擇。天成美雅在光谷一路，屬於跟漲區，目前附近也沒什麼配套，學區一般。如果純投資建議買金地。如果考慮自住，看你的生活半徑，如果在徐東，可以買保利城，目前可以淘到單價2萬左右的筍盤，性價比很高。如果生活半徑在光谷，更傾向入手金地，單價控制在2.2左右。擔保費是武漢的特色費用，價格可以談

提問：新人首問，經朋友介紹認識房姐真是相見恨晚，會繼續學習已更內容，非常感謝房姐的不遺餘力！遇到有朋友牽線北京的二類經適房靠譜嗎？就是國企以回遷安置的名義建房，現在私下賣指標，把購房人作為國企員工就能買房。京籍，非京籍都能買，只是非京籍需要特別操作所以好處費更貴。好處費10-30萬一套，號稱只有周邊房價的一半。在網上搜索了一下好像挺多騙局套路都這樣，但朋友似乎挺靠譜，請房姐得空指點。

回答：你好，目前的北京回遷房基本是二類經適房本。得要5年後可以出售，部分回遷房稅費非常高70% 這種項目還有幾個風險： 1.房本能不能下來，多久下來。 2.不能貸款。如果通過中間人給好處費買入，又有以下風險： 1.指標這種方式本身無法保證安全。 2.30萬除非房子本身便宜超過40萬。 3.二類經適房根據限制和品質單獨估價。 4.這裡面涉及的專業問題有一大摞，你該處於「不知道自己不知道」的階段，從自身出發，接受的大概率是踩坑。一般來這種不用購房資格的房源，可以直接和開發商簽約，完成交易手續後下二類經適房房本。

提問：房姐，今年剛廣州華南理工大學畢業，現工作在附近，家人賣掉老家縣城房子或店鋪來付首付（總價300-500萬的首付預算）請問廣州哪個區值得買？如何優化？要注意啥？剛出社會不懂，也不懂樓市.謝謝！

回答：廣州集中力量向東發展。車陂、東圃、魚珠、三溪到黃埔其實更佳，這也是廣州最有價值的區域，350萬總價上車的盤不少。剩餘子彈可以買二線省會城市投資。

提問：美麗房姐，你好！默默關注了一段時間，準備看房了。目前武漢廟山保利有一套，剩下貸款15萬，小孩還有2年上小學，想換個學校稍好的，老公外地戶口，我中心城區集體戶口，房票應該有一個。子彈100到130左右，現在主要看了光谷天地附近，覺得沒地鐵經常去友誼大道還是不太方便。想問下，光谷片，武昌洪山青山片都能接受，目前如何買比較好一點，賣掉廟山嗎？還是買面積小些的為了上學？另，武漢周邊有一套無貸，可套現35萬左右，年租1.4萬，要出手嗎？何時出比較好？光谷東有一套全款反租商鋪，還沒開始收租，不知道風險如何？

回答：你好，資產需要重新配置。江夏漲幅弱，廟山雖然離光谷很近，但是常年不受重視，坐冷板凳。現在江夏主要發展文化大道和黃家湖板塊。廟山房產可以直接出手。考慮孩子學區和未來升值空間，更傾向入手關山大道，光谷一小學區房淘一淘，單價2.2左右可入。關山大道是光谷領漲區，短期內漲幅更穩。如果單純買個學區，保利華都，百瑞景小戶型更適合你。買一套掛學區，只要學區劃片政策沒有變動，學票溢價就會一直存在。剩餘子彈再繼續投資武漢三環內低價潛力盤，可以開發老人票。建議優先搶倒掛網紅盤，有確定收益。

武漢房票用完，可以考慮重慶和瀋陽這些不限購的二線城市，比環武漢城市漲幅更穩。光谷東近幾年沒人，如非整體運營的商鋪，零散商鋪租售比可能並不高。租售比5%以上可以保留，做抵押融資。

提問：智慧的房姐你好，最近問題比較棘手，想再請教一下，我已賣掉外地房子，想在深圳買個能住的小房子給小孩明年上學，但資金有限，最近看了中海怡翠一房48平220萬帶南師附屬學校，鑫茂花園一房38平230萬帶潛龍學校，請問哪個合適？長遠看哪個升值潛力大。

回答：中海怡翠橫盤了三年。如果實在是考慮讀書、上班，可以。注意槓桿做足。鑫茂花園周圍都是大片農民房，短期也沒什麼變化。但是比布吉稍微好一點。

提問：房姐，我現在準備買東西湖奧山漢口澎湃城4號樓127平，請問怎麼拿到折扣或優惠？銷售說他們7和8號樓127都沒有賣完，我要買4號樓指定16樓層就必須轉認購，他找關係定。請給些指導！

回答：1.找營銷總監申請折扣，一般可以優惠1個點左右。級別越高，能給的折扣越大。 2.不要之間去售樓部，找其他中介買，申請優惠。

提問：【新人首問】房姐，你好！武漢兩套房，橡樹灣自住，無貸款；經開萬達小公寓，出租；手上子彈60個，家庭收入2萬+；公積金有50個，因為貸款二次，公積金一直無法使用；現考慮買房保值增值，同時能用上公積金，區域初步定位光谷中心或者光谷東，請問如何操作？操作時機，現在還是等年底？

回答：你好，公寓不佔房票，如果買二手房，橡樹灣全款房可以操作抹房查，首付3成入手一套光谷東或者關山大道，次新盤淘筍。如果打算買新盤，建議JLH，騰出一個人的sfsd買入。光谷東新盤關注：聯投光谷瑞園，中建星光城，中糧。這3個性價比高的新盤能搶到可以無腦入。二手房需要淘筍，市場價的8.9折才考慮入手。年底是最佳淘筍時機。

提問：新人首問：房姐好，1.人生方向困惑2.投資困惑。 1. 女，年齡37，倆娃，大娃明年上初中，小娃明年小學，河南縣城公立學校老師，收入低孩子縣城上學福利好。老公在溫州，年入40，溫州無房。我想帶娃們去溫州上學，老公讓我保編制，我想放棄，37歲還有競爭力嗎？ 2. 投資：縣城有四間全款門面出租，套房3套，郊區待拆遷分房。鄭州剛購入錦藝金水灣，貸款120萬，每月還8500，打算賣掉兩間租金回報低的，轉手稅費太高，出手困難，有什麼辦法呢？目前手裡50，是繼續鄭州還是武漢，武漢可落戶會有房票，或溫州瑤溪還遷房自住？

回答：1.人的一生不是等分的。 20以下，基本是純消耗階段，浪費也正常。而20-40歲，就是人生的排行榜了。十幾年的黃金時間，錯過了，這輩子就“死亡”了，突破了，才能繼續往下走走。也就是說，這十幾年的時間，決定了你在人類排行榜的結果。身在體制內，有個好處就是可能較為閒一點，如果你恰好沒有一顆單位裡往上爬的心，完全可以在問心無愧的大前提下搞搞副業。在30多歲這個年齡，還有一定的遷徙力，享受生活，可以在河南縣城。學歷夠用，體制內，三五套房，衣食無憂。但四五線城市經濟活力肉眼可見的萎縮，不適合幹事創業。既然想放棄，就證明你有一顆不甘平凡的心，所以在你還可以折騰的年紀，去搏一把。城市化進程勢不可擋，人生選擇也必須跟隨大趨勢，絕對沒有從高能級城市退回低能級城市的道理。

2.縣城門面租售比5%以上可以保留，剩餘的可以出手。留一套住宅自住，其它房產通通出售，把賣房科技樹用上。開發房票繼續入手鄭州和武漢低價潛力盤。溫州民營經濟很活躍，但是產業主要是勞動密集型製造業，外來人口多為即使有購房實力也不具有購房思維的流水線員工，居住需求不足。非C位城市，也沒有鮮明的城市IP，向上的遷徙力不夠，一個城市的房價和它的首位度，人口聚集度是密切相關的。所以溫州這樣的城市，在經歷全國這一輪大漲以後，樓市的繁榮註定只能是曇花一現，接下來繼續不溫不火。自住可入商品房，投資迴避。

提問：您好！武漢中南歡樂匯的樓盤您覺得做投資怎麼樣？5.2層高，商住兩用，均價22000到23000的樣子，現在房價高做投資合適嗎

回答：公寓沒有學位，是商用水電，只有40年，這都不重要。最重要是兩個大問題，一是槓桿低，只能貸5成10年，還有就是有30%到60%的土地增值稅。這兩個最厲害。直接決定公寓沒有價值，投資迴避。

提問：房姐，打算入鄭州，鄭州的白沙鎮和綠博片區哪個更有潛力？

回答：是否看好一個片區，一定是要看價格和價值的博弈，目前來說白沙低於1.4的品質盤是不錯的。我的所有回答都有時效性，都是以回答之時情況做最優選。市場價格變化之後，對於板塊和標的則會繼續優化。綠博目前價格不具備吸引力。

房地產註定只有小部分人能賺錢，我們跑在大部分前面，手把手教你從0實現千萬資產積累。很多人給我留言提問，房姐精力有限，無法一一解答。