疫情下哪些產業地產更顯韌性？疫情過後的戰略機遇在哪裡？CBRE世邦魏理仕「應韌/而解」專題本期為您帶來《2020年大中華區房地產市場展望》系列之工業物流篇。而在今天下午3:00點整，CBRE中國區顧問及交易服務 | 產業地產部將發起專題直播——戰“疫”之策，歡迎大家點擊文末海報二維碼參與。
CBRE亞太區租戶研究主管、CBRE大中華區研究部主管蔡詠嘉表示：“大中華區智慧物流進一步發展。電商包裹數量和物流成本的持續上升令配送系統效率的重要性與日俱增，並推動倉庫業主不斷提升服務品質。CBRE預計市場將湧現更多專業化的智慧倉庫，並推動倉儲自動化的發展。為滿足租戶對物業硬件和科技配置的要求，倉庫定製將是必然趨勢。”
市場短期承壓：2020年新增供應或繼續趕超淨吸納量。原計劃2019年底前完成的新增供應中約有10-15%項目被推遲至2020年上半年交付，進一步推高了2020年全年總供應量。在這種供應浪潮的背景下，全國的空置率可能會上升到15%以上。在總體市場空置率上升的大環境下，不少業主已經開始嘗試各項舉措以適應快速變化的市場，包括提供更靈活的租賃條款等。
另一方面，冠狀病毒的爆發可能給高標準倉庫需求帶來不確定影響，這種影響或持續至2020上半年。隨著多個城市採取區域管制等措施限制，對城市內和跨城市（尤其是湖北省的城市）貨物流通造成直接影響。鑑於武漢作為中國交通和製造中心之一的戰略地位，不排除相關供應鏈影響逐漸顯現。預計與高標準倉庫需求息息相關的整體消費也將受到影響，但是受惠於電商和食品配送服務的興起，其受影響程度會弱一些。
B端電商平臺快速崛起：在相對成熟的網絡零售市場，在線消費者達到6.39億，在線購物的用戶滲透率接近75％，網絡零售總額佔社會零售總額21%。而反觀企業採購市場，B2B電商化採購線上滲透率僅達到16％，份額僅佔B2B交易規模的2％。
意識到該市場的數字化潛力，投資者和企業家開始轉向企業電商化採購（或B2B）市場以尋求增長。市場上出現了越來越多的針對中小型企業採購的電子商務平臺，以解決這類企業採購的痛點。這些平臺涵蓋一種或多種產品和服務，包括工業產品，辦公用品和文具，車後零配件、餐飲（如中央廚房）等。
自2019年以來，這些綜合類亦或垂直類的B2B電商平臺在投資界廣受歡迎，已經完成多輪融資用以完善平臺的供應鏈及物流網絡佈局。CBRE已觀察到服務企業採購的電子商務平臺在租賃高標倉庫需求方面的增長，並預計此類平臺將在2020年變得更加活躍 。
物流行業集中度快速提升催生倉儲升級整合需求：儘管中國物流市場在過去10年中一直飛速增長，但該市場呈現低效、分散和利潤率低的特點。為了實現規模經濟，行業仍然面臨著升級到現代物流標準和併購整合的巨大挑戰。在所有物流服務中，快遞業是目前最成熟的細分服務，前五強企業的市場佔有率較高。與快遞相比，貨運（包括快運、零擔和整車）是一個更大但更分散的市場，但同時也意味著未來整合升級的巨大潛力。預計龍頭企業將在這些行業中逐步出現，並隨著其業務擴大和集中度上升，
對倉儲網絡的效率和質量要求將進一步提升，從而帶動中國高標工業倉儲市場的未來需求增長。電商巨頭基本完成主要物流樞紐佈局：自2017年以來，越來越多的自建倉庫進入市場。菜鳥、京東和蘇寧等電商巨頭旨在通過更快的物流服務和更高的運營效率來增強客戶體驗。為了實現其使命，倉儲網絡以及這些網絡內衍生的物流、商流、信息流被提升至戰略高度。作為這些設施的長期所有人或運營商，電商巨頭們更願意重金投資庫內的智能硬件，例如機器人、自動堆疊系統、機械臂和通過IoT連接的AGV，以及物業內支持AI的系統軟件等。
全國16個主要城市自建庫新增供應影響逐漸減弱，但其他城市供應有所增長：2020年，CBRE預測總計465萬平方米的新增自建庫供應入市，其中160萬平方米來自我們定期研究覆蓋的16座主要城市，剩餘超過300萬來自其他城市。
在16座主要城市中，由於電商巨頭基本完成全國核心物流樞紐城市佈局，加上這些城市大多土地供應緊張，自建庫供應量將從2020年開始下降。因此，我們預計電商搬遷至自建庫的負面影響將在這16座城市中逐漸減弱。
但是，由於電商及物流巨頭開始探索下沉城市以實現銷售增長，因此在其他城市中，供應量或繼續增長。我們從一手土地成交規模推斷出未來各個城市的自建庫供應量，並顯示了右圖中排名前15位的城市。分析表明，這些電商物流巨頭企業正在中國中西部地區快速佈局建設配送中心，包括鄭州、長沙和成都等城市。因此，我們預計這些城市將迅速成為電子商務巨頭的區域物流樞紐。
租金增長放緩但仍具可持續性：2020年，CBRE預計全國租金增長整體保持平穩，各個市場租金表現或有所不同。華東地區的一線城市和部分衛星城市新增供應繼續緊缺，租金增長率雖稍有放緩，但仍保持健康的漲幅，增長範圍在1.5-3％。而一些需求較為疲軟或有大量新增供應的城市，如武漢、瀋陽、大連、成都和重慶將在不同程度上看到租金下降的壓力。 儘管如此，我們預計隨著這些城市的開發商庫和自建庫的供應量逐漸減少，二線城市市場情況將從2021年開始恢復。我們建議租戶和業主在租賃條款談判時考慮到未來市場情緒轉變的可能性。
貿易表現轉弱令2019年租賃需求放緩：全球兩大經濟體之間的貿易爭端令環球貿易活動減少，拖累了香港2019年的貿易和貨運量。香港的貿易總量在2019年首同比下降5.4％，是自2009年以來表現最差。同期，中國內地與美國之間經香港轉口貨值同比收縮13％，遠低於自2009年以來2%的年複合增長，而空運和海運吞吐量雙雙同比下降6.3％。
由於貿易市場環境疲軟，傳統工業和貨運代理的租賃需求在2019年有所減弱。實體零售商對倉庫空間的需求也較小，尤其是在2019年下半年，當時香港的零售市場受到社會事件的嚴重打擊。
相反，科技行業相對活躍。除了電子商務零售商需求擴張之外，數據中心運營商還於2019年租賃了至少600,000平方英尺的工業空間。一位來自中國內地的數據中心運營商更購買了196,000平方英尺的建築物進行重建。冷藏設施的需求也表現強勁，溫控物流運營商和食品服務提供商於2019年租賃了至少770,000平方英尺的空間。
活化工廈政策及私人收購重建繼續減少了工業樓面存量。2019年，總共有六座工業大廈因可重建發展而獲得收購，合計700,000平方英尺的空間。因另類行業的租賃需求持續，截至2019年底，倉庫空置率仍低至2.1％。低空置率帶動2019年租金增長率達到3.6％，繼2018年增長了2.8％後加快。車路直達貨倉的租金增長更為明顯，2019年增長了4.9％，而貨梯直達倉庫的租金則增長了0.9％。
新類型需求和低空置率防止租金急劇下降：中美貿易談判第一階段協議達成，標誌著貿易前景開始稍微改善，但是前景仍未明朗，並會影響香港貿易環境在2020年的恢復速度。全球其他地區的地緣政治緊張局勢也將導致貿易增長勢頭減緩，從而導致進出口需求疲軟。中國作為全球最大的製造國，或將繼續遭受影響，並對出口量造成壓力。香港的物流活動也將保持緩慢。
從事貿易和零售相關行業的租戶會在2020年保持謹慎，或將成為退租空間的來源。工業空間的需求預計主要來自非傳統的工業用戶，並抵消了潛在空置風險。 5G技術啟用將推動科技和電信公司對高規格工業空間的需求增加，同時投資者將繼續尋求適合數據中心用途的項目。
由於被迫搬遷用戶的租賃需求預計維持活躍，市場空置率大幅攀升風險有限。直至二月為止，城市規劃委員會收到了39項擬議活化工廈計劃，相當於從市場上減少超過510萬平方英尺的工業樓面。預計2020年倉庫新增供應將維持緊張狀態，只有一個項目約204,000平方英尺將在年內完成。低空置率和被迫搬遷的潛在需求將為倉庫租金提供支持。CBRE研究部預計2020年倉庫租金將保持平穩，這將使其在市場下行週期中成為最具韌性的商業地產類別。
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