樓市專家淨扯淡；投資高手在民間，
—— 純實操，講乾貨，說人話，
這裡是民間高手雲集的【房投學堂】，
我是堂主唐宋。
2019年樓市，進入最後的倒計時，
我們還有多少投資機會？
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松山湖已然爆漲一輪，
環松區域，成為松山湖外溢的新熱點，
大朗、寮步、大嶺山——
我把這三鎮，定義為“環松三小強”
《環松三小強》專題，是應當前投資而作，
今天，是《環松》專題最後一篇：
——《環松》專題之《大嶺山》（下篇）
1
R1上的大嶺山
在環松三小強中，大嶺山的接盤力稍弱，
目前大嶺山的熱點，集中在R1沿線，
“大嶺山東站”與“大嶺山站”這兩大地鐵口，
成為兩個相對熱點區域，
而又因“大嶺山東站”離松山湖更近，
其承接的外溢力也更強。
在松山湖樓市爆熱的帶動下，
這裡也開始水漲船高，
萬科金域緹香、光大君御華府、
金地格林上院、廣源松湖春天……
進入R1“大嶺山東站"地鐵口的選擇序列。
這裡，離松山湖不僅僅是地鐵一站之隔，
同時，也是”一路之隔“，
一條石大路，成為松山湖與大嶺山的分界線。
2
石大路——心理上的障礙線
石大路，車多，貨車多，大貨車多，
貫穿這條路的N個路口，均是必堵之地，
每天轟轟而過的大貨車，
是這條路的”風景線“，
除了帶動區域經濟發展之外，
帶來的還有粉塵汙染、噪音汙染、
成為石大路旁各品牌小區無法規避的抗性因素。
也成為大嶺山與松山湖心理上的障礙線。
3
大嶺山“臨松”樓盤知多少
金地格林上院
在大嶺山臨松樓盤中，金地格林上院，
算是離R1地鐵口最近的樓盤。
品牌，OK，
物管，也不算太差，
保養……額，一般般，
每次路過“大嶺山東”路口，
格林上院正對馬路的那幢樓體上，
脫落的那一大片牆磚，都是最吸引目光的焦點，
只可惜，
小區已有十年樓齡，
不適合長持，
這也是為何旁邊的萬科與龍光都賣25000+，
而格林上院卻只賣20000+的原因了，
最大的問題，就是小區老化，
跟不上接盤俠的審美，
按我的投資邏輯，樓盤在第十五年後，
就開始進入“漲幅衰退期”，
金地格林上院，雖然在年齡上還沒進入這個週期，
但從長週期市場來看，
本盤五年內短炒可以，
但已不適合十年後長持投資，
最理想的變現期，
是在R1地鐵開通前後，也就是2024年，
屆時，本小區樓齡也正好到達第15年，
開始進入漲幅衰退期，
也正是變現的最後、最好時機。
萬科金域堤香
龍光君御華府
這兩個樓盤，
完全可以放在一起來講，
開發商，都是一線品牌……
樓齡新，都是2-5年內品牌次新盤……
甚至連樓體外觀，都有9成相似之處，
如果不仔細看小區大門和牆體LOGO，
完全會把兩個小區，誤會為是同一個小區。
如今，近25000的二手成交價格，
已然比年初的23000+漲了千多元，
松湖碧桂園·天鑽
很多人，如果只看名字，都會把
松湖碧桂園與松湖碧桂園·天鑽搞混淆，
會以為是同一個樓盤的不同組團，
但其實，它們真的是兩個完全不同位置的樓盤，
兩盤相距4.5公里，
除了兩盤是同一個開發商外，
就完全沒有了半毛錢關係。
上一篇中，我已詳細分析過二手盤“松湖碧桂園”，
而天鑽，卻是大嶺山臨松區域在售一手樓，
價格在24000-27000，
上半年時，這一價格曾被吐槽不已，
但經歷過松山湖樓市爆漲之後，
似乎對價格的吐槽少了一些，
當然，不僅僅是天鑽，
所有臨松的一手樓，都經歷了同樣的命運，
年初時，大家同樣在吐槽天空之城的31000，
在吐槽松湖悅府的26000，
所以，房產投資，永遠是“昨天”最便宜，
入手時機，也大概率是“今天”最合適，
當然，前提是——選對城市，且選對區域。
曾有群友，對天鑽猶豫了很久，
問其原因，竟然是被“園林設計”所打動，
不得不說，天鑽對於園林優展區的設計，
以及對宣傳影片的洗腦，確實是花了不少功夫，
當然，營銷需要策略，這點是需要“誇“的，
但如果從純投資角度，我還是
想再給房投新人普及一些價值選擇的優先級排序：
城市、區域價值>配套>開發商>產品（戶型、園林等）
所以，如果你是純投資，
一定要注意價值排序的優先級，
不要被小細節給迷惑了，
這也是為何很多投資新人，
被帶到惠州山美水美的地方買了套度假公寓、
從此站崗入坑的原因，
實在是因為被眼前所看到的打動，
而忘記了，城市及區域價值，才是價值的第一排序。
所幸，這位群友選擇的天鑽，
並不是沒有區域價值，
環松區域，做為第一輻射圈，
必然承接松山湖的外溢居住需求，
這點不用懷疑。
天鑽最大的問題，
依然在於門前的”石大路“
粉塵、噪音、轟轟而過的大貨車……
如果開車出行，從天鑽到松山湖，
必須順著石大路與大貨車同行700米，
到石大路跨線橋下，方能調轉車頭轉向松山湖……
石大路，會改造嗎？
未來，也許，會的……
…… …… …… ……
《環松三小強》專題，今日結束，
接下來，老唐我將把重點，
轉向下一個重點區域：臨深！
敬請關注。
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