2019年广州哪个区最火？
这个答案毫无疑问是南沙。
但有趣的是，很多购房者把黄埔和南沙拿出来做选择题。
如果是你，你会怎么选呢？
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南沙和黄埔
购房者是怎么选的？
黄埔和南沙之所以经常被放在一起比较是有道理的，这其实也就是在选择广州向东还是向南的问题。
从一手情况来看，去年黄埔和南沙一手网签量均超过1万套，是仅仅次于增城的网签大区。
不过，南沙一手网签量略大于黄埔，超出约3000套。
虽然黄埔网签均价在2.7万元/平，南沙网签均价在2.2万元/平，看起来差距不大，但实际上黄埔在售新房价格普遍在3万+左右，南沙2万+，南沙依然存在价格优势。
从二手房（这里包含住宅、公寓、商铺）情况来看，2019年黄埔网签4449套，南沙3751套。
看起来两个区域不相上下，但由于黄埔供应量少，去年年底黄埔库存消化周期到了6.4个月，而南沙则为12个月。
真正能看出购房者选择倾向，是在南沙和黄埔放松限购的时候，限购政策放松后半个月（2019年12月23日-2020年1月5日），黄埔成交了757套遥遥领先，南沙成交406套。
也许在价格、限购因素的影响下，购房者把票投给了南沙，但在限购放松的前提下，购房者似乎更乐于把票投给黄埔。
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黄埔和南沙
谁更有实力？
如何看一个区域的潜力，我们从以下几个方面分析：
1、片区规划
在这一点上，南沙显然更胜一筹。
南沙定位为（广东）南沙自贸试验区、南沙粤港澳全面合作示范区、国际航运中心、粤港澳大湾区海上门户。另外，《广州市城市总体规划（2017-2035）》提出，南沙是广州唯一副中心，是功能完整的滨海新城。
黄埔则是有广州第二CBD的规划，以及重点打造的四区四中心:知识城、科学城、黄埔港、生物岛。
从实施进度来看，黄埔已经得到一定发展，但是南沙才刚刚开始。
2、经济实力
从经济发展情况来看，虽然去年南沙GDP增幅达到了10.5%，成绩十分亮眼，但黄埔的GDP总量碾压南沙。而且黄埔GDP总量连续三年坐上广州亚军宝座，十分稳固，增长率也依然处于高位。
很明显更靠近城市中心的黄埔，是东进战略的直接受益者，部分区域被规划为广州第二CBD区域，发展相对成熟。
2018年黄埔入驻的总部企业达97个，仅次于天河，是南沙数量的近4倍。
3、人口增长情况
从2018年的人口数据来看，黄埔4年人口增长率为26.59%，增速和总量均远超南沙。
但两个区域在“抢人”方面竞争激烈。
去年年底黄埔、南沙分别公布了人才优化政策：黄埔连续工作半年的符合条件的各类人才，可限购一套房。持有广州绿卡人才者其父母、配偶父母、成年子女等均可在黄埔区限购一套；南沙则是符合条件的本科学历者，可不受户籍、社保、个税限制，在南沙购买首套房。
黄埔门槛较高，是因为黄埔重点放在“人才”。从2019年黄埔先后发布“美玉十条”、“港澳青创10条”、“海外尖端人才8条”三条人才新政，给予各类人才以及企业大手笔补贴也可以看出这一点。
4、交通
地铁一通，黄金万两。交通，特别是轨道交通对一个区域的意义不言而喻。
目前黄埔已通车地铁有5条：地铁5号线、6号线、13号线、14号线支线以及21号线；在建地铁线路：地铁7号线二期以及13号线二期。
规划以及在建的有轨电车有：黄埔有轨电车1号线、有轨电车2号线、3号线、4号线、7号线、8号线、9号线，以及临江大道—鱼珠线。
但南沙仅仅有4号线连接庆盛枢纽，不过正在建设的地铁线路有地铁18、22号线。特别是18号线建成后，大概30分钟从南沙可以到市区。
另外，《南沙庆盛枢纽区块控规深化及城市设计》显示庆盛枢纽片区将是粤港澳大湾区重要的科技创新节点，具备“四线交汇”的优势，可连接已开通的广深港高铁庆盛站和广州地铁4号线庆盛站。规划中的地铁22号线和知南线也会在该处设站。
从交通规划和铺设的情况来看，显然是靠近城市中心的黄埔更占优势。
5、租金增长
2019年，南沙租金增长率全市第一，但是租金整体水平依然偏低。黄埔则以3.77%的租金增长率排名全市第二。
从租金情况来看，南沙的租金处于快速增长期，黄埔处于稳定增长期。
表2 2019年全市监测点住宅租金
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怎么选？
总体来看，黄埔属于中心六区之一，在经济发展、轨道交通规划、与中心区的距离等方面，都更占上风。这也是为什么限购放松后，黄埔更吸金的原因。
不过买房还是要看实际需求，如果是在南沙工作的刚需客，买是没问题的。但对在中心区工作的人来说，离中心区的距离远是南沙的缺点，这也是南沙发展最大的痛点，要几年时间才会有所改善。从这一点看，南沙投资价值没有黄埔好。
虽然现在南沙的购房门槛低于黄埔，但如果有名额，首选黄埔。因为天河区是广州的经济中心、金融中心，黄埔站在承接其外溢需求的第一位，概念满天飞不如隔得近。
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