一.樓市這4年
只有12天就到2020年，我們就要邁入21世紀20年代了。
對於中國樓市來說，最重要的是房價漲的2016-2019年，時代與個體都發生了十年未有之轉折與變幻。
那麼洶湧激盪，那麼焦慮悲愴。
有人目光如炬、高瞻遠矚，透過樓市縫隙看到一個光輝徇爛的未來；有人依然犬儒抱怨，至今仍在為身無片瓦而惆悵滿懷。
而作為一個房地產自媒體人，我剛好目睹了這4年來，1460個日夜，樓市的癲狂、掙扎與慾望。
時值年關，正好覆盤，打撈記憶的碎片，為你串聯起一個完整而清晰的中國樓市2016-2019年，讓你清楚，到底發生了什麼？這4年。
二.2016年關鍵詞：深圳、搶房、地王、暴漲
2016年，北京成方街32號的舵手還是周行長，面對頂層要求的——將“房地產去庫存”列為重點工作，於是降息降準。
這招，非常穩。
於是，熱錢沿著狹窄的通道湧向一二三四線，房價翻了個番。
而這一切，始於深圳——中國第一套商品房誕生的地界。
對於2016年，比起轟轟烈烈的“寶萬之爭”，一路高歌猛漲漲的房價，讓深圳人頭蒙。
其實早在2015年，深圳房價漲幅就已是全國領先。
同年，金茂首入深圳，摘下龍華上塘地王，地價82.9億，總建面14.6萬，可售樓面價60072元/㎡，麵粉貴於麵包。
那一天，深圳龍華金茂府成為深圳史上單價最高的地王，而它不會意識到的是：這是它未來4年裡，最好的時光。
地王一出，深圳購房者瞬間慌了，新房封盤漲價，二手房房東反價，市場一片兵荒馬亂。
沒幾天，距其不遠的明星盤鴻榮源開盤，超3000人搶534套房。
早前，開盤才43500元/㎡，而此次竟然高開到56000—66000元/㎡，6小時去化60億，10項深圳樓市紀錄讓鴻榮源出盡了風頭，在這一年。
而這一切，自深圳始，資金開始湧向北上廣。
2016年，北京民政局排起長隊離婚，只為首付三成再買套房。最後不得不啟動限號離婚。
看著五環外門頭溝、通州售樓部攢動的人群，很多人都意識到了：這是一次比2009年年底、2010年3月、2013年3月、2015年7月通州暴漲來得更猛烈的恐慌式購房。
然而最魔幻的不是北上廣深在2016年的暴漲，是一直以來存在感極弱的合肥，竟然成為全球房價漲幅最高的地方。
浙江炒房團湧入合肥，開始有節奏把合肥房價炒貴。
後知後覺意識到炒房暴利的合肥人，也不甘心並迅速加入戰鬥，把滿是概念的東南西北炒了個遍。
巨量熱錢+概念，炒了市政府所在的政務區，又去炒省政府所在的濱湖新區，一下子把合肥從4000元/㎡拉昇到20000元/㎡。
荒涼的合肥濱湖新區▼
老合肥人對當時的樓市瘋狂，至今記憶猶新，“我過一條馬路的時間房價都能漲個200-300元/㎡。”
合肥，只是這幾年二線城市城運和房價爆發的一個縮影，只是合肥更張揚一些罷了。
在合肥之後，全國的二線城市集體陷入高潮：廈門搶房、南京搶房、武漢搶房、蘇州搶房、鄭州搶房...
與2016年的搶房潮相對應的是，一波又一波的地王。
2016年的廈門，從3月12日始，島外集美杏林灣國貿天悅，開盤半小時售罄，標誌著廈門的漲價潮、搶房潮、地王潮來臨。
時隔1個多月後，保利以創記錄的25838元/㎡拿下位於同安環東海域地塊，並一舉晉升為島外樓面價和總價的雙料地王。
土拍戰火從島內燒到島外，從廈門島到海滄馬鸞灣、集美杏林灣、翔安南部新城、同安環東海岸，廈門已經成了全城地王。
後來，廈門房地產聯合網描繪的這張地王圖，被置業顧問用來教育購房者：麵粉貴過麵包，房價還得漲。
在地王的推就下，廈門逐漸形成了“8-5-3”的房價格局。（島內豪宅8萬/㎡，老破小5萬/㎡，島外新房3萬/㎡）
勁風過處，寸草不生。
這也為2018年下半年廈門房價的下跌，播了個種。
同樣在鄭州，原本蠢蠢欲動的鄭州樓市，被萬科鄭紡機地王撕開了一道口子。
2個小時後，原本熬了幾年差點沒熬過去“冰封期”的老地王東潤泰和封盤，這個由李瑋珉操刀設計的所謂高端盤，覆盤再開時，單價漲了2500，成交火爆，於是又漲了3000，最後直接跑步上20000元/㎡、30000元/㎡。
萬科鄭紡機地王之後，整個鄭州市場徹底陷入沸騰，從二環到三環，從東區到遠郊，市場全線調價，讓鄭州人很吃不消。
東區標杆海馬公園直接調價到25000元/㎡；
西三環灣景國際從9000元/㎡，漲到13500元/㎡；
西四環西悅城從6000元/㎡，漲到10000元/㎡；
大北區瀾庭敘從9500元/㎡，漲到16000元/㎡；
白沙東潤城從9000元/㎡，漲到14000元/㎡。
令人遺憾的是，曾開啟鄭州樓市產品啟蒙的大平層項目——建業天築，因為“春雨行動”，卻錯過了行情。
建業天築▼
當全國樓市都在沸騰，有兩大知名城市，房價卻出其安靜。
第一個是曾經房價超過北上廣深，最後又跌落神壇的杭州。
經過市場教化的杭州土著，看著瘋狂掃貨的上海人，始終沒有動。
杭州人對2012年房價下跌引發的各種不滿操作依然心有餘悸，杭州人是真怕了。
面如平湖，而胸有驚雷。
直到2016年G20、阿里巴巴的光環、2020年亞運會三大紅利落地杭州，再加上杭州主城區貨幣化安置拆遷。
巨量的熱錢+空前的城運爆發，杭州開始後知後覺地進入瘋漲模式，誕生一個又一個的萬人搖。
其中，跑到杭州去掃貨的，就包括我一個在上海工作的女性朋友，上海限購嚴格，需5年社保+結婚才能購買。
她和男票一起去杭州西湖區買了一套60平的老破小學區房。
買完房那天，她說:
買不了也買不起上海，退而求其次選年輕有活力的杭州，也沒什麼不可接受。
而這也是很多上海人為什麼會買杭州。
另一個城市便是魔幻之城——重慶。
大量土地供應讓重慶一時成為全國房價意外滯漲的城市，相當神奇。
而規律只會遲到，不會缺席。
2016年底，老黃離開重慶，結束任期。
以歐成效為首的水庫系，終於迎來了他們期待已久的出貨窗口期。
全國炒房客為了買套房，坐上去重慶的飛機。
重慶房價進入“一天一價”模式，成為2016年魔幻重慶的談資。
三.2017年關鍵詞：雄安新區、限價、搶房、燕郊
2017年四月一，雄安新區橫空出世，人民日報新華社央視都冠以“千年大計”。
這，不亞於1980年香港旁邊多了個深圳經濟特區。
第二天起，北京到河北保定的京港澳高速，異常擁堵，發生多起交通事故。
曾經的雄安，最出名的可能是避孕套廠，以及殯葬用的紙花和塑料管。
而這一切，在“雄安新區”成立的那一刻起，都不再一樣。
四月柳絮飄飛的雄安，“恭賀雄安新區成立，讓我們吶喊：我們都是首都人。”的紅色條幅被掛在新區街道兩旁。
千百年來，面朝黃土、飽受貧窮之苦的雄縣村農民說：不知道未來會咋樣，至少俺孩不愁找對象。
2017年，二線城市繼續瘋漲，“限價”一城比一城強。
2017年的成都，一邊限購，一邊大搞“人才落戶”。
至今我還記得，在2017年我寫的成都文章，對於“通宵排隊、全款買房、搖號選房、開盤即售罄、秒光、新房成交系統一度癱瘓”的成都，我寫到：
成都已經瘋了，買房就像股票打新股一樣興奮。
10月最後3天，消化掉95%的房源，2055套房子被搶空！以前買房靠錢，現在買房靠搶，沒有1秒2秒搶到的手速，基本不用去“參賽”。
融創香璟臺20秒，中海錦江城10秒……房子不是炒的，但是用來秒的。
2017年11月，一張圖片，全網瘋傳。
11月的金陵南京，徹骨寒冷。
河西10家樓盤同一時間啟動驗資登記報名，開著保時捷、瑪莎拉蒂的土豪帶著全家老少扎帳篷沖泡面，在寒冷冬夜，披著被子排長隊，只為全款搶到一套河西限價房。
排長隊搶限價房，在2017年的強二線城市，可謂習以為常。
2017年底，頂層再提“房住不炒”，向來正治正確的北京，應聲下跌。
這一跌，帶動環京下跌，“燕郊房價腰斬”成為年底微博熱搜第一名。
一旦說起去3萬跌到1萬多的燕郊抄底，大家的反應就是：抄個屁底，不套死就是萬幸了，那可是腰斬過的地方啊。
然而，世間之事，盡在矛盾之間，對立和分化。
現在的燕順路，每天依然堵成一條血管，綿延好幾公里，818路公交車每天顫顫巍巍，翻山越嶺，串聯起北漂在燕郊和北京的雙城生活。
時至今日，燕郊依然是北漂最後的堡壘，或許哪一天，燕郊又會站上高峰，未來誰說得清？
2017年的樓市，分化初現，有人離場，有人折戟，也有人獲利頗豐。
四.2018年關鍵詞：成都、房住不炒、活下去、維權
在嚴格限價之下，產品質量問題開始漸漸爆發。
2018年7月25日，那天的成都高溫36度。上千名購房者不顧酷暑，集體走到人民中路，在房管局門口，打起了傘。
不一樣的是，成都沒有遮風擋雨，成都是商品房維權。
傘上貼滿了白紙黑字的A4紙，寫著：融創香璟臺貨不對板，濱江兩岸劣質精裝...
一年前，他們以為自己的天選之子，憑著好運氣搶到了一二手房倒掛的限價盤，而一年後的交房，狠狠地教育了他們“一分錢一分貨”。
時間拉回半年前，十三屆會議央行換了行長。
周行長幹了整整15年，從滿頭黑髮到鶴髮蒼蒼。
臨走前，他提到了一個經濟學熱詞——明斯基時刻，表達了對高房價高槓杆的不安。
北京成方街32號的舵手換成了易行長。
於是，樓市也跟著換了風向。
2018年7月31日，正治局會議召開，明確“堅決遏制房價上漲”。
這8個字，言簡意賅卻字字珠璣，足以讓整個房地產圈感到驚心動魄！
那一刻，所有地產人都明白了：舊有的邏輯和經驗已失效，或正在失效的路上踽踽獨行。
未來，變得更加撲朔迷離。
9月30日，萬科大紅的“活下去”掀起全國新房降價的颶風。
大家都認為：連地產界老大萬科都在高喊“活下去”，房地產寒冬真來了。
接下來，樓市陷入低迷期，降價潮、維權潮、退房潮洶湧而來。
開發商降價促銷，死扛資金鍊，中介“整條街關門轉讓”，老業主扛不住，跑去售樓部……
杭州業主依然衝在最前鋒，售樓部的沙盤、區位圖被毀，辦公桌和沙發被掀翻，玻璃渣碎了一地...
這10年來，世界一直在變，不變的是，房價一有下降苗頭，杭州業主就衝去砸售樓部，神奇的是還可以全身而退，鬧到最後，頂層領導還會問一句：最終處理情況如何？
五.2019年關鍵詞：維權、蘇州、深圳
而武漢 業主就沒有杭州業主那麼幸運了。
2019年年初，武漢為維穩發佈了79項目加維權，可退房。
那些在2017年全款、雙合同、茶水費買下武漢光谷的業主，交房時傻眼了，外立面空鼓、牆皮開裂、漏水，問題是一樣又一樣。
2019年6月我去到武漢調研發現，發現所謂“精裝修貨不對板可退房”不過是表面文章，武漢的產品還是一樣降標簡配。
武漢降標減配嚴重的驚裝修▼
在保利樣板房，我指著劣質精裝修問銷售，他也很無奈。他說：
我在杭州綠城工作了5年，然後回到武漢，我也很清楚產品質量，但沒有辦法啊，武漢和杭州不一樣。
武漢和杭州確實不一樣。
在光谷隆隆的塔吊聲，我能感受到的武漢的野心，雖然城市發展粗放，城市精細化管理”學不來蘇杭，所以選擇——在經濟發展面前，房子的質量問題可以放一放。
然而，2019年初的樓市主角不是武漢，而是蘇州。
在這一場樓市高潮中，蘇州有全國唯一“根據地價限房價”的特殊限價模式。於是，在政策來之後，蘇州已經無力上漲。
這麼美的蘇州，房價卻落後於同等級城市，顯然不合理。
而3月的蘇州，率先開啟小陽春，新房秒清，二手房業主成立房價攻守聯盟，4月中旬更是直接拍出3塊地王，園區大部分項目直接翻倍。
站在5萬的單價上，蘇州完美地演繹了什麼叫“逆勢上漲”。
由於蘇州上漲太過惹眼，觸發園區5年限售，隨後進入橫盤期。
然而，資本是最靈敏的，還在上演最後的瘋狂。
同一年，我的一個朋友零零，結束她三年的求學生活。
她搬出川大的研究生宿舍，走進珠海市香州的格力總部。
這一年，是她光明事業的起點，卻是珠海房價擠泡沫的低點。
我至今仍記得她打電話給我時，我正在寫全國調控放鬆的稿子。
她說：珠海放鬆限購，在珠海工作的人才只需開一張人才證明就可以買房，她看中了十字門華髮的項目，問我怎樣。
時隔3年，珠海因為高庫存，終於迎來了政策轉折點。
看著橫琴金融島上不斷生長的超高寫字樓，你會感嘆珠海迎來了城運。
珠海很好，只是這座城市，得等一等產業和人口。
橫琴金融島
另一邊，相比全國城市為了土地財正，操碎了心，使盡全力搞錢，長沙卻視炒房視為階級鬥爭。
不僅僅出臺嚴格限購政策，限價甚至開發商利潤都用政策給卡的很嚴格。
非得是一年戶口一年社保或兩年戶口或社保才能獲得房票，利潤率只能6%-8%。
這也讓長沙成為全國公認的房價窪地。
2019年8月，當我站在湘江邊，看著兩岸高密的千畝大盤，非常普通的外立面，批量化生產剛需化產品，我真的為長沙擔心。
長沙低房價這套玩法，玩好了，就是吸引人才，吸引產業。
一旦玩不好，發展速度就很難跟得上其他二線，在財政惡性循環中，逐步淪為很“剛需”的城市。
而2019年的深圳，在大灣區規劃出臺、818社會主義先行示範區、豪宅稅取消之後，核心區南山福田寶中二手房直接上漲了20-35%。
比較遺憾的是2016年風光無限的龍華金茂地王，雖然產品不錯，但由於地處關外，不符合炒房意識強烈的深圳購房者的喜好，黯然折戟。
4年了，深圳龍華金茂府真的驗證了：2016年6月2日，是它最好的時光。
2019年，深圳購房者的炒房意識空前膨脹。
恆裕濱城、中糧鳳凰裡，前海時代、天悅壹號、金地上塘道、依山郡、中海怡翠山莊、萬科麓城業主甚至還成立形成價格攻守聯盟、坐地起價，自動成為高房價的擁躉。
最後上了微博熱搜，觸發了深圳史上首次調控業主，“正負'史無前例地把“調控之手”伸向了二手房。
而一直以來蹭著深圳概念賣房子的中山，4年前靠著深中通道，房價翻了又翻。
4年已過，時光荏苒。深中通道的橋墩，一個個從珠江東岸延伸到珠江西岸，艱難地邁過伶仃洋一個又一個的巨浪，向著另一端延伸。
深中通道落點中山馬鞍島▼
在概念熄火之後，中山房價還在新房巨量庫存和二手房有價無市中緩慢爬坡，火炬開發區有項目甚至降價一萬以上。
深圳和中山，有的不僅僅是天塹伶仃洋，還有難以追趕的人才吸引力和產業活力。
像深圳如此好運的只有一個，而全國大部分城市像中山一樣，無法走出獨立行情。
它們，要熬的日子還很長很長。
一切，彷彿又陷入了蟄伏2016年的輪迴中。
六.結
今天已經是2019年12月19日，而在2016-2019年，整整4年，中國樓市的很多樓市故事和波折，都漸漸被人遺忘。
那些“一天一價”的項目，那些反水坐地起價的房東，那些羸弱又無奈的購房者...
那麼洶湧激盪，那麼焦慮悲愴。
而大時代奔流向前，從不為個體回頭，更不會對你負責。
在強力調控之下，原本的喧囂雜亂，現在都已漸漸迴歸平靜，就像這一刻，你可以平靜地把這幾千字讀完。
回顧這4年，我很希望你能記住一句話，那是“伯南克”在總結2008年金融危機教訓時，曾引用馬克吐溫的一句名言：
歷史不會重複自己，但會押著同樣的韻腳。
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